限房價、公證搖號、競自持……2017年，南京出臺了不少土地供應和房價調控政策。作為此輪週期調控的核心，房地產行業無論是從投資還是從企業管理角度都在進行著深度調整視野正在發生變化。對於主業以 “拿地-開發-銷售” 的傳統方式運營的房企來說，轉型升級是房企必然的選擇。
土拍：對房企綜合實力的考驗
隨著調控的穩步進行，南京的土地出讓規則幾經修改，從搖號定歸屬到競自持、競保障房面積，南京的土拍規則對拿地房企的綜合實力要求越來越高。
然而，從歷次的土拍來看，各家房企拿地熱情不減。梳理目前在南京土地儲備量較高的房企，不難看出，“地主”還是以萬科、世茂、綠地、保利、融創等大中型房企為主。總體來看，在拿地數量、拿地總金額等方面，“門檻”都有顯著提高。這也反映了土地資源有向大型房企進一步集中的趨勢。未來，中小房企或因土地儲備告急而退出市場。
除了激烈的土拍，也出現了越來越多的房企通過合作併購的方式拿地。保利與新城，銀城與旭輝，五礦與葛洲壩……強強聯合成為各大房企互相借力，分散風險的雙贏選擇。
住宅：高端改善、剛需小戶各有千秋
要為2017年的南京新房市場找到一個“代表”實在是太難。多重調控，樓市降溫的背景下，南京仍有有不少優質項目憑藉實力和口碑取得了亮眼成績。
河西板塊令人矚目的“十盤齊開”，江北、江寧招商蘭溪谷、朗詩青春街區等剛需盤的銷售火爆，依然創下了南京樓市熱銷的成績。高端改善和剛需小戶型都加入到了搖號買房的隊伍當中。但是分板塊來看，非熱門板塊樓盤的去化成績明顯有了分化。
從板塊認購量來看，集中了不少剛需樓盤的江寧板塊成了今年樓市的出貨大戶。弘陽時光印象、朗詩青春街區等樓盤成了剛需人群關注的重點。而隨著“國家級江北新區”規劃利好的不斷兌現，江北等板塊也正在從剛需板塊向高端改善轉型。
今年，仙林別墅盤新城璞樾和山首開；高科紫微堂驚豔公開；鼓樓濱江有越來越多的品牌房企雲集……年底，地價超4萬的葛洲壩南京中國府也正式公開，低價盤時代的南京樓市，正慢慢和買房人告別。
公寓：“租售並舉”帶火市場，優質產品脫穎而出
住宅市場限購的不斷升級，受新政的影響，和“租售並舉”政策的進一步落實，也為南京的公寓市場吸引了越來越多的眼球。住宅的需求被不斷限制不在限購範圍之內，且總價相對更低的酒店式公寓，將會成為投資客的理想之選。但與住宅市場不同的是，公寓產品市場呈現出了明顯的冷熱不均的情況。地段和品牌的加持讓一些優質的公寓產品脫穎而出。
今年3月份，南京市規劃局、南京市國土資源局、南京市住房保障和房產局聯合發佈通知，對“商改住”行為進行了嚴格控制。商業辦公建築不得按住宅套型設計，不得利用層高進行潛伏設計。
新規一出，不少4.8米挑高的住宅產品立刻成了絕版，“雙鑰匙”的創新概念也隨之火了一把。江寧大學城的龍湖新壹城、江北地鐵3號線沿線的星悅城兩家同為地鐵口的公寓盤今年下半年均去化成績優秀，而江北的寶隆時代廣場等部分公寓盤，則在激烈的競爭中逐漸去化平淡，還有部分公寓盤則陷入蓄水嚴重不足的窘境。“分化”是今年下半年公寓市場的關鍵詞。
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