2015年底購買了金鼎灣如院2號樓153.7㎡的三室兩廳戶型，到2017年底交付時被告知新房面積少了9.65㎡，一個衣帽間就這麼沒了。這是卜女士一家近期遇到的煩心事兒。
01事件還原
2015年10月，位於南京城中板塊的金鼎灣如院首次開盤，推出1、2號樓兩棟層高為10層的住宅。
同年12月，卜女士購買了金鼎灣如院2號樓的904室，當時與開發商簽署的合同裡註明了：房屋建築面積為153.7㎡，公攤面積為22.74㎡，單價36508元/㎡。
“我們付了3成首付，向銀行貸款392萬元，當時的商貸利率是4.312%，從2016年1月開始還貸，平均每個月要還26000元左右的房貸。”卜女士告訴我。
2017年12月19日，是金鼎灣如院交付的日子，可卜女士卻被開發商告知：房屋面積有問題，等一等再收房。
今年1月，卜女士主動找到開發商，開發商告訴她：“2號樓層高為10層，9樓的位置做了腰線設計，導致9、10樓西邊整體往裡凹了一部分，實測9樓153.7㎡戶型少了9.65㎡。”
卜女士懵了。她翻出當年置業顧問發給自己的戶型圖說：“我拿到手的房子，西邊的客廳整體往裡縮了，少了將近10個平方，次臥的衣帽間也沒了。”
我找出了金鼎灣如院的開發商——江蘇運通房地產開發有限公司當年對外公開的小區外立面設計效果圖，發現1、2號樓的外立面9樓部分確實做了腰線設計↓
卜女士反映，所謂的腰線設計導致現在客廳的窗戶外有一條深溝，今年1月份南京下暴雪，溝裡存在大量積水的現象，開發商告訴她那叫“天溝”。
開發商是怎麼解決事情的？卜女士告訴我：“開發商當初和我簽訂的購房合同裡寫了，無論產權登記建築面積與合同約定建築面積相差多少，面積差房價款都按約定的房屋單價*面積差來計算。最後在收房當天補給了我35.2萬元，並承諾給我優先選車位的權限。”
表面上看，面積“多退少補”還算公道。但事實真是如此嗎？按照《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的第十四條，開發商應給予她相應購房款及利息，或者直接按雙倍的價格補償。
讓卜女士費解的地方在於：自己拿到的房屋實際面積少了9.65㎡，占房屋總面積的6.3%。而開發商則在合同裡直接規定無論面積差是多少，都按約定房價*面積差來補償。
我看了下365二手房網上，金鼎灣如院最新的二手房均價已經達到了53833元/㎡，兩年多漲幅達到了近50%↓
關於卜女士的實際遭遇，開發商、房產局以及律師們的觀點是怎樣的？我們一起來看看。
02開發商：業主可走法律程序解決
金鼎灣如院的營銷負責人在接受記者採訪時表示：“首先，在賣房時，我們清楚地和客戶解釋了住宅樓棟存在腰線處理，並提供了核准圖供參考，但說實在的，我們自己也沒想到會出現這種情況，本身也不希望這樣的事情發生。其次，雙方的買賣行為都是有合同約定的，裡面關於面積誤差的補償方式做了清楚約定，並嚴格按照合同約定進行。目前南京市的房屋預售合同範本是由房產局統一下發的，業主有任何疑問或者權利訴求，可以通過法律途徑來解決。”
同時，我諮詢了在南京開發了眾多地產項目的某品牌開發商相關負責人，其表示：南京市的房屋預售合同範本對於面積差的部分確實提供了選擇項，如果是買房人和開發商雙方共同簽署的合同，就具有法律效應。
03房產局：雙方應遵守契約精神
南京市房地產市場綜合執法辦相關負責人瞭解了金鼎灣如院事件始末後表示：“在實際的房屋交付中，發生預測和實測的房屋面積差超過3%的案例非常少，大部分開發商也不會去修改房屋預售基礎合同中關於面積差的相關約定。我認為，只要開發商與業主的約定沒有違反基本的法律法規，雙方就應本著契約精神，共同遵守合同約定。”
04律師：觀點尚未統一
但是，開發商與業主的約定，真的沒有違反法律法規嗎？
我諮詢了幾個律師，發現不同的律師觀點不同。有律師認為：按照相關法律規定，開發商交付的房屋，面積差超過3%的部分，應該以雙倍房價款返還給業主。開發商給業主的合同，也應該按照《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》來執行，
我認為金鼎灣開發商與業主簽訂的合同違反了行政法規的強制性規定，是無效的，最終要讓法院來認定。也有律師告訴我：“當初業主和開發商簽訂合同時，是本著自願的原則簽署的，那麼合同就具有法律效應。”
附《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條原文：
出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)，按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；
(二)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
寫在最後：
截至發稿，卜女士並不滿意開發商的處理方法，還在交涉中，我們將持續關注。
同時，卜女士購買金鼎灣如院房屋的不愉快經歷提醒廣大買房人，在買房的過程中，無論是與開發商還是個人簽訂購房合同，都應仔細瞭解每項法律條款的實際意思，以切實維護自身權益不受侵害。在買房過程中確實發生了不可預估的損害利益事件，可以尋求司法幫助。
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