導 讀
5成土地被銷售TOP10所獲，拿地銷售比較2017年大幅下降，拿地更注重地域聚焦。
文／克而瑞研究中心
榜·單·解·讀
三季度以來，土地流拍數量增多、溢價率明顯下滑，地市顯現“冷卻”信號，TOP100房企拿地整體保持謹慎，拿地銷售比較2017年大幅下滑，降至0.44。隨著“搶規模”逐漸進入白熱化，導致房企快速擴張的佈局思路出現分化。中梁、和昌、濱江等企業拿地依然積極，衝規模勢頭強勁，恆大、泰禾節奏則稍有放緩。佈局選擇上，地域聚焦思路明顯，三四線、以及市場較熱的中西部是房企佈局重心。整體看來，土地市場、三四線市場熱度開始衰退，以及政策處於多變期，房企應“收縮”拿地戰線、“放緩”投資節奏，防範四五六線市場風險，並重點關注東部二線城市底部機遇以及環一線周邊三四線的結構性機會。
01
5成土地被銷售TOP10企業所獲
8月部分房企公佈半年業績，在投資拿地上，強者恆強，規模效應持續發酵。從前8月各梯隊房企的銷售和新增貨值來看，超過5成土地被銷售TOP10所獲得，新增貨值在百強佔比達到50%，比銷售金額佔比高出6個百分點，規模上仍有較大上漲空間，土儲上領先的優勢成為新城、龍湖、華潤衝擊1500億、甚至更高規模的籌碼。
除TOP11-20外，其餘梯度新增土儲集中度均小於銷售，融資成本高、資金不夠充裕的情況下，競爭激烈導致拿地愈發困難。此外，TOP11-20房企為衝擊千億規模正在快速擴張，旭輝、陽光城等企業貨值快速增長。
02
拿地銷售比較去年大幅下滑至0.4
市場調控不斷加碼、房企融資渠道進一步收緊，相較去年，各梯隊房企投資節奏均有所放緩。去槓桿的大背景下，房企更注重控制土地投資強度，保證現金流。
拿地銷售比來看，前八月土地投資力度整體弱與去年。1-8月銷售百強房企平均拿地銷售比為0.44，相比2017年0.6仍有一定差距。分梯隊來看，TOP30以後房企拿地銷售比較2017年下降幅度更大，尤其是TOP31-50梯隊房企，前八月拿地銷售比遠低於百強平均，在拼銷售、拼資金、拼週轉的大格局下，生存環境進一步受到擠壓。
值得注意的是，儘管整體投資節奏稍有放緩，但第二梯隊房企1-8月拿地銷售比仍達到0.56，高於百強平均值。在衝擊千億、1500億規模的路上，較其他梯隊房企而言投資更加積極，其中旭輝、招商蛇口拿地銷售比在0.7以上，金茂拿地意願也較足。
03
旭輝、中梁、和昌、中駿等企業仍積極拿地
目前市場處於政策多變期，融資受限、價格受限導致部分企業放緩投資腳步。但在行業集中度不斷提升下，為了衝擊更高規模，仍有部分企業在加快拿地節奏和加強拿地力度，這些企業2018年1-8月拿地銷售比維持高位，且較去年漲幅大。
其中既包括衝擊千億的中梁、濱江等企業，在高週轉的模式帶動下，拿地銷售比高於行業平均，且較去年漲幅大。也涵蓋旭輝、華潤等排名靠前的房企，為衝擊更高行業地位而繼續擴大土儲優勢。其中華潤前八月拿地銷售比0.74，拿地金額已經完成去年全年90%。
此外，新希望、和昌、中駿、卓越等黑馬企業，也在為衝擊500億規模而積極擴充土儲，按照當前的拿地節奏來看，全年拿地金額較2017年翻倍問題不大。在房地產市場調控持續深化、熱點城市普遍限價之下，快速擴張更加考驗房企的操盤能力。保證土儲充裕的情況下，加強運營管控，這些企業將成為衝擊千億的有力爭奪者。
04
房企拿地更注重地域聚焦
佈局選擇上，地域聚焦思路明顯，房企拿地重心依舊分佈在三四線以及中西部。一方面是三四線供地充足，另一方面棚改紅利仍在持續，市場熱度較高。
截止到8月末，銷售TOP100房企拿地普遍集中在三四線，數據顯示，三四線新增拿地建面佔比達到60%。區域來看，上半年市場火熱的中西部成為房企佈局的要塞，新增拿地建面佔比接近43%，高出佔比第二的長三角16個百分點，可以預見，未來對於中西部城市爭奪將愈發激烈。
從前8月新增土儲建面TOP15的城市來看，幾乎被中西部二線城市所佔據，重慶、鄭州新增土儲建面大幅領先其他城市，昆明、西安、武漢等城市排名也相對靠前。
三四線城市中，溫州、佛山、孝感等城市新增土儲建面均較大，且多數是環核心城市周邊三四線，也表明在三四線熱度衰退之下，房企拿地更加謹慎，更聚焦需求充足、經濟基礎較好的三四線。
05
收縮戰線、放緩節奏
關注二線城市拿地窗口期
8月份，陸續有上市房企發佈中期業績報告，部分房企對下半年投資表示要保持謹慎。一方面源自政策嚴控，尤其是融資環境不樂觀的情況下，政府堅持因城施策、堅決遏制房價上漲導致資金風險加大；另一方面，地市、樓市雙雙降溫，並進一步蔓延至三四線城市，尤其是棚改支撐逐步減弱，市場銷售預期並不樂觀，因此，維穩現金流成為行業共識。
我們認為，收縮戰線、放緩節奏、地域聚焦成為房企未來戰略佈局的主要方向。避免全覆蓋、大面積的開拓，減少對於四五六線城市投資力度，重心逐步聚焦二線城市及經濟基礎發展良好的三四線，警惕和迴避因短期炒作導致市場非理性過熱的城市。在把握中西部城市輪動機會的同時，適當關注東部二線城市回調帶來的底部機遇，四季度末或將成為房企拿地窗口期。
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