上海甲級寫字樓市場
核心商務區
- 2018年第三季度，核心商務區共計三個全新寫字樓項目入市，為市場帶來約12.7萬平方米辦公面積。至此，全市核心商務區甲級寫字樓存量升至880萬平方米。
o 上海世茂大廈，浦東
o 陸家嘴富匯大廈，浦東陸家嘴
o 世紀盛薈，靜安南京西路
- 季內淨吸納量共計約13.3萬平方米，儘管較今年二季度的高位下降了65%，但歷史來看依然強勁。次級商務區需求強勁，而由於一些企業從市中心搬遷至性價比更高的次級商務區，導致陸家嘴、南京西路、淮海中路三大中央商務區均錄得負吸納量。
- 吸納量超過新增供應，核心商務區甲級寫字樓空置率下降0.2個百分點至12.2%。
- 核心商務區甲級寫字樓平均租金走勢平穩，至每平方米每天人民幣9.0元。
非核心商務區
- 三季度，非核心商務區無新項目入市。截至季末，非核心商務區甲級寫字樓存量維持在410萬平方米。
- 市場繼續吸納現有存量，非核心商務區寫字樓空置率環比下降2個百分點至33.8%。平均租金與上季度持平，為每平方米每天人民幣5.8元。
展望
- 預計今年第四季度還將迎來約78.4萬平方米的新增供應（含核心商務區和非核心商務區）。包括位於浦東竹園板塊的一大體量辦公項目：上海國際金融中心，寫字樓面積超26.8萬平方米，但由於其接近九成的面積計劃將自用，因而該項目對未來整體空置率的影響不大。
- 在政府的大力支持推動下，諸如信息技術、新能源汽車等新興產業將加速發展，並將繼續為未來辦公需求提供新動力。微軟、亞馬遜、阿里巴巴等數個科技巨頭已於近期宣佈將在上海建立人工智能創新平臺和研究中心。
- 鑑於未來供應巨大，預計未來一年內上海寫字樓租金或難以見漲。然而大面積客戶的議價空間依然較大，尤其是在項目招商初期階段。
- 從供應端來看，市中心的聯合辦公市場已幾近飽和，預計未來聯合辦公空間選址將外拓至非核心區位。
- 更多開發商和投資客對未來市場態度謹慎，一些因此考慮將資產收益變現，這也將在一定程度上帶動銷售市場。
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上海零售市場
- 2018年前八個月，上海社會消費品零售總額同比上升8.0%，增速較去年同期上升0.2個百分點。
- 第三季度共有兩個新項目共206,000平方米零售面積入市，分別是位於黃浦區的凱德晶萃廣場及浦東新區的置匯旭輝廣場。
- 全市購物中心首層租金環比上漲0.4%至每平方米每天人民幣28.0元。
- 核心商圈購物中心空置率較上季度上升0.1個百分點，至6.3%；非核心商圈空置率下降0.2個百分點，至6.4%。
- 南京東路商圈吸引力攀升，空置率降至三年以來最低，平均租金年初至今上漲2.4%。
展望
- 預計第四季度將有637,400平方米新增供應入市。
- 聯合辦公需求穩健增長，預計至年末在租戶市場的份額將提升至0.6%。
上海住宅租賃市場
- 本季度共有兩個全新服務式公寓入市，為市場帶來494套新增供應。項目均位於浦西，開發商為協信地產，運營商為莎瑪：
o 上海協信莎瑪長風服務式公寓（362套）
o 上海協信莎瑪虹橋服務式公寓（132套）
- 受虹橋樞紐不斷地輻射帶動作用，普陀區迎來了第一個服務式公寓項目：莎瑪長風服務式公寓。未來普陀區還會有新增服務式公寓入市：上海馨樂庭服務公寓預計或於2019年開業。
- 服務式公寓租金指數環比下降0.6%，至人民幣每平方米每月244.9元。小業主公寓租金環比下跌3.1%，至人民幣每平方米每月181.2元。別墅租金環比下降2.7%至人民幣每平方米每月153.1元。
- 小業主公寓及別墅空置率相對穩中有升；服務式公寓空置率環比有所下降。服務式公寓空置率環比下降2.4個百分點到14.9%；小業主公寓空置率環比上升0.3個百分比到14.4%；別墅空置率方面則環比上升0.3個百分點至6.8%。本季度來看，服務式公寓相對受到租客群體青睞。
展望
- 年內預計還將有兩個新服務式公寓項目入市。上海盛捷古北服務式公寓（285套）推遲至4季度入市。另外位於碧雲板塊的陽光城睿捷服務式公寓（180套）預計將於四季度開業。
- 由於虹橋樞紐的持續帶動作用，浦西服務式公寓體量在下半年得到持續增長，共計494套服務式公寓入市，四季度將會有新增285套入市；而浦東服務式公寓市場相較而言則有較少新增供應。
- 中國的稅務改革預計未來會對在上海尋求住宅租賃業務的外國人造成一定影響，但在2019年稅改執行前的市場影響尚為有限。
上海住宅銷售市場
一手商品住宅市場
- 三季度，上海新建商品住宅新增供應累計約306萬平方米，環比回升116.4%，同比上升281%。
- 一手商品住宅成交量共計約230萬平方米，環比增長58.6%，同比增長38.7%。
- 一手商品住宅成交均價達到每平方米人民幣54,600元，環比上漲9.6%，同比上漲17%。
一手高端公寓市場
- 一手高端公寓市場本季度迎來19.4萬平方米的新增供應。其中，靜安府和陸家嘴壹號院的加推為上海高端公寓市場帶來了約400套的供應；此外隨著金融街融府、九龍倉靜安壹號和首創天閱濱江的密集入市推升了上海高端公寓的市場供應。
- 一手高端公寓成交量共計約31.2萬平方米，環比上漲113.9%。
- 一手高端公寓價格較上季度趨勢有所反彈，價格指數環比上漲6.5%, 達到每平方米人民幣100,300元。
住宅用地市場
- 第二季度，季內共成交了17塊含住宅性質的地塊，均以零溢價成交。成交佔地面積共計101萬平方米，可建面積共計208.7萬平方米，平均成交樓板價為人民幣每平方米22,215元。成交多位於青浦和寶山。
- 本季度共成交五幅租賃用地，同樣均以零溢價成交。可建面積共計162,000平方米。地塊分別位於嘉定工業區、松江工業區、楊浦新江灣社區、定海社區以及江浦社區。其中位於定海社區及江浦社區的兩塊租賃用地為國資委旗下公司拍得，周邊配套成熟，交通便捷，預計將提供至少937套租賃住房。
樓市政策
- 9月1日起《港澳臺居民居住證申領發放辦法》正式實施。港澳臺居民即可憑居住證享受到《辦法》規定的3項權利6項基本服務9項便利措施。其中明確提到“依法享有使用住房公積金”，這也就意味著，港澳臺同胞憑藉憑居住證可在內地買房。
- 9月19日，上海市住房和城鄉建設管理委員會、上海市房屋管理局等九部門決定，到2018年底，在全市範圍內，聯合開展房地產市場專項整治工作。重點查處整頓發佈虛假信息行為、投機炒作行為、房產經紀違法違規行為、商品房銷售違法違規行為等。
展望
- 市場供應方面，預計今年末在開發商衝擊年度業績以及市場預期逐漸轉變的共同作用下，住宅銷售市場的新增供應量應該會延續本季度的增長趨勢。同時，市場預期的轉變將加大持觀望態度買家的比例，成交量的增速可能會因此放緩。
- 價格方面，受持續不斷的限價調控及供應量增加影響，預計四季度一手房價格將逐漸趨穩，同時市場預期的轉變也將影響二手房價格逐漸進入調整態勢。
- 需求端來看，隨著持觀望態度的買家增加，加之供應放量，市場逐漸從賣家市場轉為買家市場，交易週期拉長，購房者將有更多時間考慮地段和品質。
上海投資市場
- 第三季度成交量仍然為較低水平，本季度大宗交易成交總額約為人民幣52億元，僅為2017年第三季度的四分之一。市場低迷的原因包括投資者對於未來市場基本面的走勢存有顧慮，同時貸款融資困難。
- 由於核心市場資產價值目前在高位，投資者青眯於挖掘新興市場上的一些寫字樓物業，以期望未來有租金提升、資產價值升值的機會。
- 市場仍然有收購併改造位於核心商務區經營不良的酒店和商業項目的興趣。但是符合此類收購意向的項目比較有限。
- 物流資產未來租金上升潛力很大，同時隨著中國電子商務的迅速發展，零售商對於倉儲物業的需求也十分強勁，因此物流資產的投資者不斷加碼關注中國物流資產市場。
展望
- 在融資困難的環境下，近期市場上往往需要較往常更長的時間完成交易，預計第四季度會出現一波成交高峰。
- 融資對於投資者尤其是開發商仍然存在較大難度，保險公司和有較充足資金的境外基金投資公司預計將在下半年完成更多的市場成交。
- 為了獲得更高的收益率，投資者將會繼續關注小眾資產的投資機會，其中包括老年公寓。
隨著貸款持續收緊，市場變為買方市場，預計資產價值會出現一定程度的下調。
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