只要13萬8，就能買300 ㎡豪宅?這樣的房子你敢買嗎……
私家莊園、鄉村俱樂部、野外度假村、農傢俬房菜餐廳、康復中心……琳琅滿目的名目您是否聽過？您身邊是否也有這樣的大棚房？
“大棚房”是什麼?
遠看是蔬菜大棚，近看是在售“樓盤”。
“大棚房”是以農業大棚為名進行非農業建設，比如農業大棚改建成“私人莊園”，在建蔬菜大棚時在旁邊和內部建設“配套用房”對外出租，一般租期20到50年，每套價格十幾萬到幾十萬元不等，俗稱“大棚別墅”、“大棚房”。
多地啟動“大棚房”整治行動
今年8月20日，自然資源部、農業農村部聯合召開動員部署會，部署今年8至12月在全國開展“大棚房”問題專項整治行動。2018年8月21日，自然資源部召開“大棚房”問題專項整治行動媒體吹風會，根據自然資源部的部署，9至10月為地方省市排查清理階段，11至12月為完善政策及查處糾正階段，12月為工作總結及完善監管階段。
根據自然資源部的通報，大棚房購買者70%以上是城市居民，京津冀“大棚房”主要有三種表現形態：一是在農業園區或耕地上直接違法違規建設“私家莊園”；二是在農業大棚內違法違規建房；三是違規改擴建大棚看護房。截至目前，三省(市)已拆除或整改大棚房項目1854個、棚數3.01萬個，涉及土地面積2697畝。
近日，山西、廣西、山東、重慶等多地也連續下發關於開展“大棚房”問題專項清理整治行動的相關文件，對佔用耕地特別是永久基本農田建設非農設施，改變土地性質和用途的違法違規建設行為，依法依規進行全面清理整治。重點清理整治工商資本和城市居民到農村非法佔用耕地變相開發房地產和建設住房行為並取得一定成效。
“大棚房”法律責任簡析
城市的鋼筋水泥冰冷沒有溫度，讓人愈發懷念大自然的青山綠水、秀美風光。但是農民能不能在自家的承包地上建私人莊園或進行房地產開發，進而出租或者出賣給城市的人們呢?律師提醒您，“大棚房”存在以下法律風險。
1、違法建設
《土地管理法》第四條嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。《土地管理法》第四十四條建設佔用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》(國發〔2004〕28號)(十一)嚴格保護基本農田。基本農田是確保國家糧食安全的基礎。……基本農田一經劃定，任何單位和個人不得擅自佔用，或者擅自改變用途，這是不可逾越的"紅線"。符合法定條件，確需改變和佔用基本農田的，必須報國務院批准；……。禁止佔用基本農田挖魚塘、種樹和其他破壞耕作層的活動，禁止以建設"現代農業園區"或者"設施農業"等任何名義，佔用基本農田變相從事房地產開發。
根據上述規定，不能擅自在農業用地上進行非農建設，如果要用於非農建設必須按照相關規定辦理審批手續，否則屬於違法建設，根據《行政強制法》第四十四條的規定可以依法強制拆除。
2、非法佔用耕地地罪
非法佔地數額較大的，涉嫌非法佔用耕地地罪。
《刑法》第三百四十二條【非法佔用耕地罪】違反土地管理法規，非法佔用耕地改作他用，數量較大，造成耕地大量毀壞的，處五年以下有期徒刑或者拘役，並處或者單處罰金。
最高人民法院《關於審理破壞土地資源刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》(法釋〔2000〕14號)第三條 違反土地管理法規，非法佔用耕地改作他用，數量較大，造成耕地大量毀壞的，依照刑法第三百四十二條的規定，以非法佔用耕地罪定罪處罰：
(一) 非法佔用耕地“數量較大”，是指非法佔用基本農田五畝以上或者非法佔用基本農田以外的耕地十畝以上。
(二) 非法佔用耕地“造成耕地大量毀壞”，是指行為人非法佔用耕地建窯、建墳、建房、挖沙、採石、採礦、取土、堆放固體廢棄物或者進行其他非農業建設，造成基本農田五畝以上或者基本農田以外的耕地十畝以上種植條件嚴重毀壞或者嚴重汙染。
3、非法批准徵用、佔用土地罪
最高人民法院《關於審理破壞土地資源刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》(法釋〔2000〕14號)第四條國家機關工作人員徇私舞弊，違反土地管理法規，濫用職權，非法批准徵用、佔用土地，具有下列情形之一的，屬於非法批准徵用、佔用土地“情節嚴重”，依照刑法第四百一十條的規定，以非法批准徵用、佔用土地罪定罪處罰：
(一) 非法批准徵用、佔用基本農田十畝以上的；
(二) 非法批准徵用、佔用基本農田以外的耕地三十畝以上的；
(三) 非法批准徵用、佔用其他土地五十畝以上的；
(四) 雖未達到上述數量標準，但非法批准徵用、佔用土地造成直接經濟損失三十萬元以上；造成耕地大量毀壞等惡劣情節的。
《刑法》第四百一十條【非法批准徵用、佔用土地罪；非法低價出讓國有土地使用權罪】國家機關工作人員徇私舞弊，違反土地管理法規，濫用職權，非法批准徵用、佔用土地，或者非法低價出讓國有土地使用權，情節嚴重的，處三年以下有期徒刑或者拘役；致使國家或者集體利益遭受特別重大損失的，處三年以上七年以下有期徒刑。
4、所涉房屋買賣合同無效
“大棚房”以建造正規農業大棚為掩護建設的“商品房”、“別墅”，以賣居住房屋為目的，大棚成了吸引購買者的附屬品，實質上是以合法形式掩蓋非法目的，根據《合同法》第五十二條的規定，大棚房買賣合同應屬無效合同。
大棚房整治的意義
糧食安全是國家基本安全的重要方面，18億畝耕地紅線不能突破，15.46億畝永久基本農田不可隨便佔用。“大棚房”打著農業的名義蓋房子，使農地非農化，屬於違法違規建設，直接衝擊了我國耕地保護的紅線，是在腐蝕我國糧食安全的根基，應當嚴肅處理並堅決杜絕。
我們提醒廣大消費者要擦亮雙眼，這類違法違規建設的“大棚房”得不到法律的保護，不能辦理合法的產權證，房子也面臨拆除，如果您購買這樣的房屋將會“錢房兩空”。
附：14起“大棚房”問題重大典型案件
1.北京市昌平區六合成農業有限公司違法佔地建設“大棚房”案。2009年起，北京六合成農業有限公司未經批准佔用崔村鎮南莊營村1.48公頃耕地(其中永久基本農田1.1公頃)違法建設六合成私房菜餐廳、溫馨家園殘疾人康復中心、宿舍等建築物，並有84棟大棚改變農業用途。原北京市國土資源管理局昌平分局對該項目進行了查處。目前，該項目違法建設已強制拆除，案件涉嫌破壞耕地罪，現已刑事拘留2人。北京市對昌平區委、昌平區政府黨組、市規劃國土委昌平分局黨組、昌平區委農工委、昌平區崔村鎮黨委等5個黨組織和20名相關責任人問責，分別由有管轄權的黨組織做出處理。其中給予黨內嚴重警告處分2人，黨內警告處分2人，政務記大過處分5人，政務記過處分5人，政務警告處分1人，談話誡勉問責5人。涉及局級幹部2人，處級幹部11人，科級幹部5人，一般幹部2人。
2.北京市延慶區延慶鎮廣積屯村紫薇莊園項目違法佔地建設“大棚房”案。2016年4月，劉某未經批准佔用延慶鎮廣積屯村集體土地違法建設162棟“大棚房”,違法佔地面積2.4公頃，(耕地面積2.35公頃，其中永久基本農田1.87公頃)。原北京市國土資源管理局延慶分局進行了立案查處。截至目前，違法建設的大棚房已經全部依法拆除並恢復耕種，並處罰款122.44萬元。公安部門對該案2名違法當事人進行拘留調查。延慶區對2人給予政務警告處分，1人給予黨內警告處分(其中科級2人，一般幹部1人)。
3.山西省晉中市豐沃農業科技有限公司違法建設銷售“大棚房”案。晉中市豐沃農業科技有限公司2012年7月與烏金山鎮南胡村委會簽訂土地承包經營權流轉合同，並於2013年3月獲准佔地37.96公頃從事規模化溫室蔬菜種植，共建成土牆溫室81個。該公司自2018年4月底開始，將原有土牆大棚部分改造為磚牆大棚，已改造大棚佔地面積3.51公頃(其中耕地0.63公頃)。該公司2015年5月租賃烏金山鎮北胡村土地7.33公頃，建成磚牆溫室大棚64個及“大棚樣板房”2個、魚塘景觀木質結構房4套，項目佔用耕地面積9.03公頃(其中永久基本農田6.69公頃)。截至目前，晉中市政府已對南胡、北胡兩村項目中的樣板房、景觀房及“大棚雛形房”進行了拆除，正在組織清理恢復土地原狀。晉中市委、市政府責令榆次區委書記、區長作出深刻書面檢查，市紀委監察委對榆次區分管副區長劉某給予黨內警告和行政記過處分，榆次區委對區農委、國土、工商三個部門和烏金山鎮等相關單位的15名相關責任人做出處分決定。
4.北京市大興區星月湖老年活動中心違法佔地建設“大棚房”案。2003年起，北京星月湖老年活動中心未經批准佔用採育鎮大黑垡村2.25公頃土地(其中耕地0.6公頃)違法建設餐飲旅遊接待項目，其中36個大棚被改變用途修建旅遊接待設施。原北京市國土資源管理局大興分局對該項目進行了查處，要求其停止違法行為。目前，該公司已將違法建設的大棚及看護用房拆除完畢。相關線索已依法移交公安部門和監察部門處理。
5.北京市密雲區河南寨鎮一畝田園種植專業合作社違法佔地建設“大棚房”案。2015年起，北京一畝田園種植專業合作社在承包的河南寨鎮南金溝屯村和團結村的土地上，違法建設擴建管理用房17棟用於居住，並宣傳銷售。違法佔地面積0.99公頃(全部為耕地)。北京市國土資源管理局密雲分局進行了立案查處。截至目前，相關違法建設已進行了拆除並恢復耕種。目前，相關線索已移送公安部門和監察部門，對違法責任人李某進行網上追逃。
6.天津市武清區石各莊鎮清泰莊園農業項目違法佔地建設“大棚房”案。2013年，天津市妙晟果蔬種植專業合作社承包、租用石各莊鎮敖北村、陳咀鎮小王村、李場村等3村土地建設農業大棚361棟。2014年起，該合作社委託銷售中介公司對外銷售，部分大棚承租戶擅自在棚內修建房屋、休閒娛樂設施，硬化棚內棚間地面等，共違法建設“大棚房”155棟，佔地6公頃(全部為永久基本農田)。武清區國土資源分局進行了立案查處。截至2018年8月13日，155棟違法建設的“大棚房”已全部拆除，其中140棟已恢復耕種條件。該合作社法人代表田某已被刑事拘捕，相關責任追究工作正在進行中。
7.天津市津南區北閘口鎮濱海自然之星農業項目違法佔地建設“大棚房”案。2011年，天津濱海自然之星農業科技發展有限公司承包北閘口鎮人民政府土地80公頃，建設農業大棚61棟，其中，違法違規建設“大棚房”等非農設施30棟，違法佔地4.66公頃(其中耕地3.28公頃，永久基本農田2.65公頃)。津南區國土資源分局進行了立案查處，相關案件線索已移送公安部門。目前，違法違規建設已全部拆除並恢復種植條件。
8.天津市武清區石各莊鎮景太莊園農業項目違法佔地建設“大棚房”案。2013年，天津市景太種植專業合作社承包石各莊鎮石北村土地46公頃，建設農業大棚601棟。2014年起，該合作社委託銷售中介公司對外銷售，部分大棚承租戶擅自在棚內修建房屋、休閒娛樂設施，硬化棚內棚間地面等，共違法建設“大棚房”207棟，佔地7.6公頃(全部為永久基本農田)。武清區國土資源分局進行了立案查處。截至2018年8月，207棟違法建設的“大棚房”已全部拆除，其中136棟已恢復耕種條件。該合作社法人代表甄某(亦為石北村村委會主任)已被刑事拘捕，相關責任追究工作正在進行中。
9.天津市武清區石各莊鎮聚鴻莊園農業項目違法佔地建設“大棚房”案。2012年，天津市聚鴻蔬菜專業合作社承包石各莊鎮敖西村土地6.2公頃，建設農業大棚97棟。2013年起，該合作社將大棚轉租給個人種植，部分大棚承租戶擅自在棚內修建房屋、休閒娛樂設施，硬化棚內地面等，共違法建設“大棚房”88棟，佔地2.87公頃(全部為永久基本農田)。武清區國土資源分局進行了立案查處，並對涉嫌犯罪的進行了移送。截至2018年8月，88棟違法建設的“大棚房”已全部拆除，其中83棟已恢復耕種條件。該合作社法人代表沙某被判處有期徒刑一年，相關責任追究工作正在進行中。
10.河北省廊坊市大廠回族自治縣田園牧歌農業開發有限公司違法佔地建設玫瑰莊園“大棚房”案。2012年，廊坊市大廠回族自治縣田園牧歌農業開發有限公司未經批准在大廠回族自治縣陳府鎮榮馬坊村違法佔地建設玫瑰莊園項目並對外銷售，共違法建設“大棚房”210個，違法建設佔用土地1.51公頃，其中耕地1.51公頃，基本農田0.92公頃。2018年6月，大廠回族自治縣國土資源局進行了立案查處，案件涉嫌破壞耕地罪，被依法移送公安機關追究刑事責任。截至2018年8月，210個“大棚房”已全部拆除，大棚內固化部分已整改完畢。犯罪嫌疑人王某已經公安機關立案並進行網上通緝追逃。
11.河北省廊坊市大廠回族自治縣德波拉果蔬專業合作社違法佔地建設百合谷農莊“大棚房”案。2016年起，大廠回族自治縣德波拉果蔬專業合作社未經批准佔用大廠回族自治縣陳府鎮北小莊村47.76畝土地(全部為永久基本農田)建設88個大棚並對外租售137套(含未建成的49套)。其中，違法建設“大棚房”20個，違法建設佔用土地1.08畝，全部為永久基本農田。2018年6月，大廠回族自治縣國土資源局予以立案查處。案件涉嫌破壞耕地罪，被依法移送公安機關追究刑事責任。截至2018年8月，百合谷農莊項目已全部拆除復耕。犯罪嫌疑人田某已按法律規定取保候審。
12.安徽省馬鞍山市當塗縣長河農業科技有限公司違法建設“大棚房”案。2010年12月起，長河農業公司通過流轉土地的形式，將當塗縣姑孰鎮134.51公頃土地用於長河(國際)花木生態物流城項目建設，主要用途是花木種植培育與交易，其中44.03公頃於2011年4月辦理了設施農用地手續。截至2014年6月，該公司擅自改變設施農用地用途建設67個培溫棚和精品館等，涉及土地面積8.45公頃(其中耕地6.72公頃)，其中60個培溫棚兩端建造“大棚房”226間，房屋佔地2.05公頃。2014年11月，當塗縣國土資源局進行了查處，作出責令退還非法佔用的土地，沒收地上新建的精品館、花卉展示房等，並處罰款。2018年6月，又對長河農業公司建設的培溫棚、管理用房、玻璃溫棚和內部生產道路等非法佔地行為進行立案調查。
13.山東省濟南市美爾諾斯生物工程有限公司違法建設“大棚房”案。2013年5月山東美爾諾斯生物工程有限公司與歷城區彩石鎮玉龍村簽訂土地流轉合同，計劃建設150戶溫室大棚，以每戶20萬元左右的價格進行租售，租期45年，實際建設110戶大棚，佔地面積約6.7公頃(耕地0.87公頃)，其中部分大棚看護房被改造成用於居住的房屋。濟南市國土資源局對該項目進行了立案查處，目前，涉及110戶大棚的127處違建已全部拆除，建築垃圾正在清運。
14.河南省鄭州市惠濟區幸福農莊違法建設“大棚房”案。2012年，花園口鎮京水村將16.67公頃土地(全部為基本農田)流轉給鄭州幸福農業綜合開發有限公司，其中0.85公頃(全部為基本農田)建設了16棟溫室大棚，每個大棚500餘平米。2018年以來，鄭州幸福農業綜合開發有限公司將其中11棟溫室育苗大棚分別轉租給了11位不同的租戶。這11位承租人在未經許可的情況下私自將大棚內部進行了改造，分別改造為飯店、住宿、畫室等非農設施。惠濟區國土資源局對該項目進行了立案查處，目前，已全面制止出租銷售行為，並對違建的11棟“大棚房”進行全部拆除。
閱讀更多 京平律師事務所 的文章
