房屋價值評估是國有土地上房屋徵收的必經程序，對集體土地上的房屋法律雖未明確規定必須評估，但只要評估就必須合法合理。有了房屋徵收評估價，被徵收人便可以有理有據與徵收方進行協商徵收補償。針對徵收評估報告可能出現的“陷阱”，為大家整理了關於評估程序的法律規定，希望能幫助正因評估報告犯難的您。
一、評估機構的選定與資質
被徵收人共同選擇評估機構。《國有土地上房屋徵收與補償條例》(以下簡稱《徵收與補償條例》)第二十條、《國有土地上房屋徵收評估辦法》(以下簡稱《評估辦法》)第四條規定，房地產價格評估機構由被徵收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋徵收部門組織被徵收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者採取搖號、抽籤等隨機方式確定。
評估機構應該具備相應的資質。依據《房地產估價機構管理辦法》第三條規定，對被徵收房屋進行評估的房地產評估機構，是依法設立並取得房地產估價機構資質，從事房地產估價活動的中介服務機構。在評估報告裡，應該列明評估機構和評估人員的資格證明。
二、評估時間點與有效期
依據《徵收與補償條例》第十九條的規定，對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。《評估辦法》第十條的規定，被徵收房屋價值評估時點為房屋徵收決定公告之日。用於產權調換房屋價值評估時點應當與被徵收房屋價值評估時點一致。被徵收房屋價值評估時間點為房屋徵收決定公告之日起，即張貼徵收決定公告之日起才能進行房屋價值評估，在這個時間點之前或之後都是違法的。
由《評估辦法》第八條的規定可知，評估的目的是為被徵收房屋價值的補償提供依據，或者計算被徵收房屋價值與用於產權調換房屋價值的差價提供依據。評估的目的是真實反映房地產的實際價值，以達到合理公平的補償，若評估報告作出時間較長，被徵收房屋價值因為市場變化，不能真實反映其價值，理應重新進行評估。
三、評估方法與應當考慮因素
依據《評估辦法》第十三條的規定，註冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析後，選用其中一種或者多種方法對被徵收房屋價值進行評估。被徵收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被徵收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；被徵收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。
根據《評估辦法》第十四條的規定，被徵收房屋價值評估應當考慮被徵收房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積以及佔地面積、土地使用權等影響被徵收房屋價值的因素；被徵收房屋室內裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產停業損失等補償，徵收當事人協商不成的，可以委託房地產價格評估機構通過評估確定。
四、評估結果與異議的處理
評估機構應當將分戶的初步估價結果向被徵收人公示，並進行現場說明、聽取意見。存在錯誤的，價格評估機構應該修正。公示期滿後，評估機構應該向房屋徵收部門提供委託範圍內被徵收房屋的整體估價與分戶估價報告。房屋徵收部門應該向被徵收人轉交分戶評估報告。被徵收人對房屋評估報告有疑問的，出具評估報告的房地產價格評估機構應當向其作出解釋說明。
《評估辦法》第二十條規定，被徵收人或者房屋徵收徵收部門對評估結果有異議的，應該自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請複核評估。《評估辦法》第二十二條規定，被徵收人或者房屋徵收徵收部門對原房地產價格評估機構的複核結果有異議的，應當自收到複核結果之日起10日內，向房地產價格評估機構專家委員會申請鑑定。
附正確的評估流程圖：
被拆遷人在面對房屋評估價值較低時，應堅定自己捍衛權利的決心，辨別評估報告可能出現的陷阱。為避免合法權益受到無端侵害，一定要諮詢專業的拆遷律師，及時通過法律程序維權。
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