撰文：《昆明樓市》首席購房顧問 文鋒
9月16日，《文鋒會客廳》開播，首期的主題是--從“地王”說起。在60分鐘的內容分享裡，圍繞著昆明百億“地王”開始，從全國的土拍到昆明歷屆地王，從“地王”威力再到房價支撐，最後判斷此次土拍要麼土拍會低調進行，要麼交易終止地王消失。
在原本交易的前兩天，也就是10月9日，昆明國土資源局發佈公告稱“昆明草海片區23宗1291畝土地因故中止交易”，堪稱昆明“史詩級”的土拍最終以流拍告終。
說好的貨到付款，結果貨還沒到呢，就被退貨了。
“地王”未能如約出現，地產圈刷屏了，很多人開始有了背脊“涼涼的”感覺了。
在我看來：“地王”流拍，一方面說明房企更聰明瞭，學會算賬，合適就買，不合適就算了。另一方面，說明調控加劇下，地方政府更低調，更企穩。
基於前面《降準，昆明房價又要漲？》文章，我再把全國的地產形勢，再簡單梳理一下：
今年以來，在“房住不炒”政策的實施之下，房地產調控不放鬆甚至趨嚴。據不完全統計，全國各地已經出臺了多達380次以上的調控政策，限購，限貸，限價，限售，限商、限離，能限的行政手段幾乎都用上了，目前而言，房地產市場已經得到基本控制。一線城市房價陰跌，成交量收縮，部分二三線城市房地產市場開始回落。
房地產的嚴控之下，但昆明的新房房價上漲的熱度依舊未減，根據國家統計局公佈的《全國70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》監測來看，昆明新房價格從2016年6月份開始，環比上漲連續27個月，同比上漲26個月。為此在今年4月份，昆明、西安等10個城市相繼被住建部約談，在7月份昆明就出臺了調控，而且該調控政策立竿見影，9月份昆明的新房價格已經明顯趨穩，部分樓盤還做了價格的回調備受關注。
比房價更為明顯的是，土地市場的交易熱度在降溫。根據中指院數據，2010年以來，百城住宅用地共流拍2261宗，其中2011年土地流拍515宗，流拍宗數最高，之後流拍數量處於下降趨勢，2014年流拍地塊規劃建築面積出現小波峰，2016年土地流拍僅80宗，為近年來最低水平。
而一組統計數據顯示，今年1至7月份，整個市場的流拍地塊已經達到800宗，其中一線城市13宗，二線城市154宗，三四線城市629宗。
流拍數量之多，這是過去多少年很難見到的。
但更奇怪的是，財政部相關數據顯示，今年上半年，地方政府土地出讓收入更是高達26941億元，同比增43%，再創歷史新高。
原因在於是二線、三四線對土地收入依賴度高，加上供給側改革，所以，二線和三四線城市依舊在加大土地供應。反過來三四線城市賣地行情向好，支撐著全國土地出讓收入的大漲。
昆明就是例子，根據昆明市國土資源局公佈的數據統計，截止9月底，昆明2018年已經完成9205畝的土地成交，要知道，2017年昆明土地成交才8795畝，也就是說，昆明用9個月的時間賣地面積已超過去年全年，而流拍在昆明也有，但前8個月，昆明共計有283畝土地，流拍率僅3%左右，重點是流拍的土地除了龍泉街道的33畝商業用地外，其餘都為工業用地，住宅用地可以說是百份百滿拍。
而在今年10月份的土地供應土地數據裡，扣除目前明確流拍的1291畝土地，也有1823畝的供應，按此節奏，平均每個月可達1000畝的土地成交數據，保守估計，今年昆明的土地成交同比去年會超過30%以上的漲幅，也算是歷史新高了。
當然，土地供應和成交，地方政府顯然都是有任何和指標的，這種推地的節奏和積極性顯然是有動力的，但鑑於整個大形勢嚴控的背景下，在全國都在“穩”字當頭下，昆明的調控也有了階段性的成果面前，至少目前房價已經企穩了，此時，昆明選擇了低調，放棄“地王”顯然是明智的。
顯然，地方推地心有餘而力不足，但站在開發商的角度，拿地補倉需要更聰明瞭，“拿得起也得放得下”的心態，算清楚賬。
在融資監管越發嚴格的大背景下，房企融資渠道逐步收緊，公司債大幅萎縮，信託規模增速下滑……種種情況都加劇了房企的資金壓力，他們不會像以前一樣頭腦發熱拿地了，大房企還好，有融資優勢。而中小房企融資普遍緊張，融資成本和去年相比多了2至2個百分點。
土地掛牌價格比周邊樓盤價格都高，但是在受限價、還有限漲幅約束下，房企獲利空間減少，拿地更加保守了，畢竟沒有面粉貴了，麵包便宜的道理。
資金鍊緊張是共識，但房企依舊是需要拿地，畢竟土地儲備對於房地產開發商來說意味著未來的發展。根據中指院的數據，2018年上半年，拿地金額Top50房企拿地總面積24588萬平米，同比上升28.5%，拿地總金額為10801.2億元，同比增長17%。
在昆明，根據克而瑞的數據，2018年上半年昆明拿地面積榜，前十有7家為外來房企，其中，萬科、碧桂園、海倫堡及龍湖在上半年拿地可建體量均超過100萬方。
據統計口徑為昆明主城四區+呈貢區拿地，針對合作拿地，企業雙計，暫未按股權拆分（圖片數據來源克而瑞）
在昆明拿地，絕對是個技術活，拿淨地溢價率過高，參與城改，週期之長且複雜，要麼就聯合開發或者收購整合。在併購方面，克而瑞的數據顯示，2018年上半年昆明收併購拿地top5中，均為外來房企，碧桂園和恆大收併購可建體量均超過130萬方。
有人戲稱說LH自從做了北教場地塊一直不願意再嘗試做城改項目，從而在昆明被耽誤了多年；JK做完了JHH，也基本進入了青黃不接階段，傳言在5月份就相中了黃土坡地塊（也是城改地塊）卻遲遲未動。
回到流拍的草海“地王”，假設，該地塊最終以地方政府給出的低價成交，再把同樣都在草海邊的前兩個地王做對比，驚奇發現：
綠地在2013年拿下了草海首個地塊，也就是目前的海珀瀾庭，當時的土地價格達到818萬/畝，這個價格接近流拍地王的土地價格，但相比去年的萬達城，接近47%的漲幅，樓面地價最高接近12000元/平。
我們做個粗暴的演算，萬達城的樓面地價在3459元/平，最便宜賣1.32萬元/平，差不多有4倍的空間，假設流拍地王最終以底價成交，那麼樓面地價10369-11988元/平，保守要做到2倍的價格才有盈利的可能，那麼就是至少要賣2-2.4萬元/平，而最快面市時間也要到明年下半年才能啟動銷售，相較而言，“地王”如期出現的話，對萬達城是絕對的利好，萬達城也可以妥妥坐享一波價值再現的紅利了。
站在流拍“地王”地塊上看，其土地成本顯然是高企的，分攤到房價上也很難平息房價不高的現實。用金茂集團董事長寧高寧的話說“20年前地價只有樓價的20%，10年前地價是樓價的一半，而現在地價已經是樓價的90%。”
按此計算，流拍的“地王”的地價確實達到了萬達城最低售價的90%，且不說合不合理，流拍至少說明，“地王”並不好當，尤其在熱度高的市場下，容易激進，也容易悲催。
有業內人士說，“去年2月份以後拿的地，普遍比今年拿的高16%左右，去年最激進的，今年有苦說不出。”不信問問，去年西北新城和東白沙片區的兩個地王，他們心裡好受嗎？
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