中國建設報
今年以來，頻發的土地流拍現象引起公眾關注。
2016年中央經濟工作會議明確要堅持"房子是用來住的、不是用來炒的"的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。
土地市場作為房地產行業的供應主體，受到廣泛關注。
2018年4月，住房城鄉建設部聯合原國土資源部發布《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，要求合理安排住宅用地供應，各地要根據商品住房庫存消化週期，適時調整住宅用地供應規模、結構和時序，對消化週期在36個月以上的，應停止供地；36~18個月的，要減少供地；12~6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。
各地紛紛出臺相關響應政策，加強土地市場管理，土地市場逐漸轉冷，土地流拍現象加劇。同時，受多重因素影響，房企拿地更加謹慎和理性。
土地流拍創新高
2018年以來，全國土地流拍加快，截至8月20日，全國住宅用地共流拍693宗，其中一線城市流拍11宗，二線城市流拍153宗，三四線城市流拍529宗。這遠高於去年同期，創下近年流拍數量新高。
從今年以來各月的流拍量來看，由於一線城市單月土地供應量較少，因此土地流拍宗數較少，但2018年1~6月幾乎每月都有地塊遭遇流拍。一線城市土地市場頻繁流拍，一方面是因為一線城市地價越來越貴，房企融資較難，在一線城市拿地回款慢。另一方面，一線城市調控持續加碼，市場漸冷，高價拿地風險較大。
從整體來看，除3月較低之外，其他月均有多宗土地流拍。6月達到流拍高峰，當月流拍土地共132宗，其中一線城市流拍3宗、二線城市流拍29宗、三四線城市流拍高達100宗，這與6月推出的土地量比較大有關。7月有所回落，8月截止到20號全國土地流拍51宗。
從地區分佈來看，流拍地塊主要集中在東部沿海和中部地區，河南、浙江流拍宗數居首，東北地區、西部以及華南地區土地流拍較少。據諸葛找房數據研究中心監測數據，7月以來，東部流拍土地共計57宗，中部流拍土地共計61宗，西部流拍土地共計40宗，東北部流拍土地僅有7宗。
分析認為，東部及中部地區由於之前房價上漲過快，帶動土地拍賣價格上漲，而該地區也是調控政策最為嚴厲的地區，其中西安、長沙、太原等城市被住房城鄉建設部約談，市場較冷時土地流拍較多。
分城市等級的土地流拍率來看，一線城市波動較大，主要是因為一線城市土地推出量較小，對土地流拍率影響較大。二線城市的土地流拍率在2月之後一直高於三四線城市，上半年流拍率在2%~6%之間，並且在5月之後不斷增長。三四線的土地流拍率在3%~6%之間波動，但5月之後一直穩定在6%左右。
從時間上來看，1~3月流拍率位於低位，一線城市流拍率較高。5月流拍率有所下降，然後開始連續的緩漲態勢。7月流拍率總體穩定在較高水平。
全國各城市土地流拍現象增加，總價和溢價率也逐漸分化。結合土地溢價率來看，流拍率和溢價率差別較大。綜合來看，二線城市低溢價率高流拍率市場較冷，三四線城市低流拍率高溢價率市場熱情不減。
具體來說，7月以來，一線城市土地溢價率3.26%，流拍率較低的同時伴隨著極低的土地溢價率，土地大多以底價成交或者接近底價。二線城市的土地溢價率11.57%，呈現低溢價率、高流拍率的狀態。三、四線城市的土地溢價率19.72%，而土地的流拍率只有4.58%，呈現高溢價率、低流拍率態勢。
根據國家統計局公佈的數據，2018年1~8月，全國房地產開發投資76519億元，同比增長10.1%，增速比1~7月回落0.1個百分點。今年以來房地產開發投資的規模仍在擴大。土地成交價款8177億元，增長23.7%，增速提高1.8個百分點。
流拍原因多樣
今年以來，幾乎所有一線城市的土地出讓都設置了相應的限制條件，比如北京"限地價、限房價、競自持"等，上海要求自持租賃面積不低於15%，廣州也要求"限地價、限房價、競自持、搖號"等。
一些熱點二線城市也紛紛設置限地價、限房價、競自持等要求。如長沙市要求的限地價、限房價；合肥市包河區出讓要求配建租賃住房；成都天府新區土地出讓要求"配建+限價競買+續競配建"。這些限制條件壓縮了房地產盈利的空間，給項目盈利和週轉帶來了壓力，對企業資金的投入提出了更高的要求，企業選擇地塊時更加理性謹慎。
而三四線城市主要集中在對推出的棚改項目用地設置較嚴苛的條件。如銀川推出的位於西夏區北京西路北側、輕紡巷東側的棚改項目地塊，要求競得人提供的安置用房面積佔項目建築面積的3成甚至4成。且競得人須承擔已發生的拆遷費用及貨幣補償安置費用5982.92萬元。房產開發商不僅需要建設安置房還需提供安置費用，盈利空間十分有限，參與拍地的積極性不高。
除了土地出讓條件苛刻，地理位置偏僻也是全國各地土地流拍的共同原因，尤其是在西部和中部。由於很多城市的主城區發展要遠強於郊區等偏遠區域，因此中部和西部的一些城市推出的一些沒有地理位置優勢的地塊，在較大的營銷和回款壓力面前容易流拍。從7月以來統計流拍的各地塊的地理位置上來看，位於城區的僅佔31%，其餘分別是位於郊區的佔比24%、縣城區的佔比2%、縣郊的佔比20%、鄉鎮的佔比23%。
地理位置一直是各房產企業拿地的核心要素，在房地產企業融資收緊及資金回籠放慢的背景下，各企業不願意把資金投入在風險較大、銷售預期不好的位置偏僻地塊。
融資環境收緊也是土地流拍的重要因素。在融資環境收緊、嚴控資金走向的大環境下，房企各類融資渠道持續受到嚴格管控，公司債務受到嚴格監管、銀行貸款審查收緊。在今年"寬貨幣、緊信用"的格局下，帶來房企融資的劇烈分化。前6月開發資金來源同比增長4.6%，其中國內貸款佔比持續下降，以銷售回款為主的其他資金項佔比逐月遞增，二者同比增速分別為-7.9%和6.1%。
此外，各大房企負債率達到了近幾年最高，房企的債務重壓。整體的融資環境收緊、債務重壓的情況下，各企業拿地更加精挑細選，一些非優質地塊則會流拍。
事實上，一些土地拍賣流拍，並非只有房企方面的原因，還與一些地方盲目定價且寧可流拍也不願降低起拍價有關。部分城市的地塊掛牌價格相比周邊房價偏高，據不完全統計，二線城市流拍的樓面起拍價佔到預計售價的50%左右。如成都、合肥、瀋陽、寧波、蘇州、太原等城市，蘇州流拍的樓面價甚至佔到了周圍項目均價的60%以上。
以蘇州7月以來流拍的3宗地塊為例，這3宗地塊均位於城區，地理優勢明顯，其起拍價均在13000元/平方米以上，其中高新區獅山街道的2018-WG-15號的樓面起拍價更是達到了18745元/平方米，與周圍項目相比，如此高的起拍價不具備優勢，再加上配建幼兒園等條件限制，開發商的盈利空間非常有限，流拍在所難免。
房地產市場行情已經發生變化，但一些地方對於市場遇冷估計不足，對高地價以及高溢價率的預期也沒有改變，這就導致一些地方對土地繼續設置較高的起拍價，形成"開發商不願高溢價率拿地，地方不願降價賣地"的博弈。
整體來看，在政策調控、融資環境等因素的綜合影響下，市場預期轉變，房地產企業拿地更加謹慎和理性。預計下半年高價地，甚至"地王"現象會大大減少，部分區域還會出現流拍、流標的現象，土地市場將逐漸趨穩。
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