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9月21日，市場傳言廣東省住建廳建議逐步取消預售制度，儘管住建部隨後闢謠，表示取消商品房預售徵詢意見情況乃屬市場過度解讀，但傳言依然在中秋假期結束的首日（9月25日）引發內房股集體震盪。而就在同一日，與美的物業（839955.OC）同出一系的房地產開發商美的置業（03990-HK）通過了港交所聆訊。據財華社報道，該公司於今日（9月28日）起公開招股，計劃全球發行1.8億股，其中10%於本港公開發售；公司計劃集資30.6億元至38.7億元，並預計將於10月11日上市。保薦人為法國巴黎證券（亞洲）和中信里昂證券。在國內固定資產投資增速下滑，去槓桿政策持續推進，市場不安情緒潛伏的情況下，以擴張為第一要旨的美的置業在此時上市，是否還能安好？
高速發展的房企新秀
從招股書中我們可以瞭解到，當前美的置業的三大營運業務分別是物業開發及銷售、物業管理服務和商業物業投資及營運。而記錄的業績期間，來自物業開發及銷售的收入佔據公司收入的97%以上，為公司第一大主營業務。從2015年到2017年，公司錄得整體毛利率分別是21.5%、22.8%、27.6%，2016年至2017年間整體毛利率的大增主要來自物業開發及銷售業務分部的毛利率貢獻。招股書又進一步解釋，物業開發及銷售的毛利率從2016年的23.8%增加至2017年的28.7%，主要是因為在2017年公司交付的大部分項目的毛利率比2016年的高。那麼從招股書披露的數據來看，這家初現鋒芒的房地產開發商位處行業的什麼位置呢？
回顧2015年至2017年美的置業的資產規模，公司在自2016年開始取得高速發展，資產總額增長率超過50%；而截至2017年年末，美的置業的的資產總額同比增長率為95%。由於招股書中並未披露公司於2018年中期業績的最新數據，但按2017年年末錄得的1130億人民幣的資產總額，對照2018年中期報後國內已上市的房企規模排行榜，美的置業已排位第50，緊隨保利置業（00119-HK）及寶龍地產（01238-HK）之後；按照資產總額增長率，美的置業的排位應在前50名之列。
立足珠三角
截至2018年6月30日，美的置業物業規模化項目組合共有142個，覆蓋全國11個省36個城市，及一個自治區的兩個城市及一個直轄市，此外公司還通過合營企業及聯營公司參與了30個項目，合計土地儲備的建築面積合計3672萬平方米。按分佈區域來看，美的置業項目主要分佈於珠三角、長三角、長江中游、環渤海、中國西南 五大區域。其中，公司於珠三角的項目佔全部開發的業務項目的20.8%，為五區中最大。公司在該區域擁有42個項目，土地儲備832萬平方米；其次便是佔全部開發的業務項目19.4%的長三角地區，公司在該區域擁有35個項目，土地儲備共計775萬平方米。
美的置業於招股書中陳述，公司看好珠三角區域，除了人口因素外，未來粵港澳大灣區政策利好也是一個重磅利好。對比在珠三角和長三角區域的佈局，單在佛山一地，美的置業便集中了29個項目和15.3%的土儲，居全國各省各市中的首位，且放眼整個珠三角地區，公司於佛山的項目及土儲也高度集中。對比長三角地區，公司於此區域的佈局則相對分散，主要在徐州、寧波和鎮江等城市。美的置業為何對佛山青眼有加？一是與公司的市場定位有關。招股書中強調，美的置業專注佈局二三線城市的中高端市場，鎖定的目標人群為中產階級及專業人士，因而設置的價格區間分別是在12,000-21,000元和21,000-2,5000元。另一個重要的原因，是位於佛山的高明美房地產曾於2017年末及2018年初收購碧桂園集團旗下的兩家房地產開發有限公司。
負債累累的高週轉
2015年至2017年，美的置業分別錄得83.13億、119.92億和177.17億的收益，同比增長率分別為44.26%、47.74%，由於房地產開發行業屬於資金密集型行業，因而資金週轉的快慢和多少將會影響房地產開發商擴張的進程。從招股書中記錄的現金流量一表，自2016年公司取得毛利高增長的當年開始，現金流也開始呈現負增長。其中經營活動所得現金淨額轉負，投資活動所得現金淨額在2017年則實現扭虧為盈，整體上公司的現金流還是來自融資活動。儘管從2015年至2017年現金總淨額的增速（2016年的609%、2017年的1322%）看遠高於短期金融負債的增速，但在數額上卻遠低於負債。一般而言，美的置業的房地產開發項目從獲取土地到開始預售通常需要4到8個月的時間，業務的擴張、預售的增加同樣也給公司的現金流帶去壓力，從2015年開始，美的置業的合約負債和應收款項的數額也遠超經營活動所得的現金淨額。
不可忽視的成本
若想複製高週轉的神話，那麼因定位和擴張帶來的成本問題是避無可避的。從銷售成本上計（招股書：銷售成本主要指公司物業開發活動、提供物業管理服務及其他業務直接產生的成本），從2015年至2017年，美的置業的銷售成本分別為65.25億、92.63億及128.20億，增長率分別為42.0%及38.4%，高於同期公司毛利率的增長。此外，銷售成本也相當於公司同期收益的78.5%、77.2%及72.4%。由於公司定位在發達地區的一二線城市，因而土地收購成本的提升是美的置業控制銷售成本中重要一環。招股書中解釋，由於運營規模的大幅增加，已竣工及交付項目的相關土地價格上漲，這是公司收購土地的成本整體上漲的原因。另外，從2015年到2017年間，受政府推出的一系列貨幣寬鬆及去庫存的政策影響，內地住宅物業平均售價的複合年增長率為7.0%，但同期平均土地成本則從每平米4620元上升為6522元，複合年增長率略高於售價，為7.1%。
除平均土地成本外，建設成本的上漲同樣不能忽視，而鋼鐵及水泥成本波動就有可能導致建設成本增加。而實際上，鋼鐵水泥價格的變動由市場的供需影響。於需求端，根據國家統計局數據顯示，今年1月至8月，全國房地產開發投資76,519億，同比增長10.1%，增速雖與前7個月份微調0.1%，但整體仍維持在高位。而房屋新開工面積約13萬平方米，同比增長15.9%，銷售也維持在高位。企業開工意願強，對建材需求短期內不可能下降。而於供給端，環保限產轉向精細化，今年限產區域內各鋼廠限產幅度將視各廠環保改造完成程度而定，限產執行或將朝“因地制宜”的節奏演進。綜合來看，在今年下半年建材價格的上漲將拉高建設成本。
成本上漲可能會為諸如美的置業等正處於高速擴張期的房企開放商的盈利帶來影響外，由本次取消商品房預售制的“烏龍”便可見預售制對房企開發商而言何其重要，政策之於房企開發商的影響猶大。開發商的現金流半數來自銷售回款，假如銷售現金流受到衝擊，拿地積極性必然會大幅降低，現金流壓力疊加週轉壓力，房企就可能需要犧牲工程質量和樓盤品質來搶工衝量，這就極有可能對房企的品牌造成損害。
與美的置業同出一系的美的物業成立於2000年，收入來源主要為物業管理服務、地產開發前期銷售配合服務、其他物業增值服務，而美的置業就是美的物業的第一大股東，且美的置業的物業管理服務業務主要由美的物業管理提供。據悉，美的物業依託智慧家居，將美的家電產品引入社區智慧家居，希望實現業主、雲智慧平臺和物業中心三方互通，為用戶提供真正智能的人居生活。而美的置業也在其招股書中表示，到今年年底，大部分預售的住宅開發項目將配置智慧家居解決方案。從公司的目標和定位而言，美的置業的存在更像是美的產業鏈的一環，為美的家電和美的物業擴充陣營、充當大後方的角色。
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