四維度解析城市去化分層現象，抓住市場變向的信號。
◎ 研究員 / 楊科偉、俞倩倩、李思潼、姚鄭康
2018年以來，市場調控政策熱鬧紛呈，各線城市調控政策持續高壓，而市場持續供不應求的矛盾依舊突出，新增供應放量之後，成交也隨之回升，一線城市低位回升，二線城市規模總量穩定但城市間明顯分化，三四線城市市場熱度仍在延續；各能級城市房價整體依舊維持上漲格局，且三四線城市在四季度加速上升。
但城市項目層面也開始出現開盤去化率不及預期的狀況，不同城市明顯出現結構性分化。所謂“春江水暖鴨先知”，每個城市單個項目就宛如一條條“觸角”，感知著市場熱度，本文的研究思路主要是基於核心一、二線城市近3個月以來新開盤和加推項目的去化表現數據，從城市維度、產品檔次、產品戶型、區域分佈等幾個維度，解析目前各城市的去化分層現象，通過微觀層面的變化，旨在抓住市場變向的信號。
當前重點一二線市場總體成交表現
1、新增供應自去年四季度以來維持升勢，成交累計增速由負轉正至14%
商品住宅新增供應方面，2017年四季度開始，城市預證管控有所放鬆，新增供應開始放量。截止到今年8月60個重點城市月均新增供應3169萬平方米，較去年四季度之前月均2800萬平方米增幅約11%。尤其是今年二季度以來的5、6月份，城市供應量再次放大,8月份繼續高位運行，8月新增供應3306萬平方米，環比增長11.39%。
商品住宅成交方面，2018年上半年60個各能級城市成交量逐月回升，累計增速由負轉正，8月已升至14%。從量上來看，2018年上半年60個各能級城市月平均成交總量為2970萬平方米，較去年上漲13.19%，可見全國各能級城市總體成交方面熱度不減。
2、一線城市企穩低位回升，二線城市規模穩定但城市間分化顯著（內容略）
圖：2017年1月-2018年8月二線城市商品住宅成交量變化（略）
各城市整體去化率變化情況
1、26個典型城市總體去化率達73%，不同類型城市分化顯現（略）
一是以武漢、西安、成都、重慶等為代表的中西部城市去化率在90%以上
二是環渤海區域和東部沿海地區大部分城市去化率集中在60%-90%間
三是北上廣深福廈和瀋陽等6城市整體去化率低於60%
2、7-9月去化率呈小幅下滑趨勢，環渤海區域城市去化率走低
從城市新開盤項目去化變化情況看，7-9月26個典型城市新開盤、加推項目開盤去化率總體呈小幅下滑趨勢。就城市數量而言，8月份去化率在70%以上的城市共有17個，9月較8月減少2個，去化率增速方面，8月去化率下滑的城市有11個，9月增加至16個。從單個城市來看，不同能級城市間去化還存在一些結構性特徵。
一線城市7-9月總體去化率僅51%，雖然市場熱度遠不如前，但處在調整波動期，整體去化相對保持逐月下降，降幅約在10個百分點。
此外，二線城市層面，因7-9月各地方限購、限貸力度及各項監管措施頻頻加碼，受各地調控力度不同影響，各二線不同城市間房地產市場去化分化極其嚴重。具體來看：（以下內容略）
一是鄭州、西安、武漢、南寧等市去化率保持增長，去化水平持續處在較高水平
二是長春、青島、廈門、瀋陽等二線城市新開項目去化率逐月下滑
三是杭州、昆明、重慶等前段時間房價上漲過快的城市都出現去化放緩的趨勢
以產品檔次維度分析去化率情況
從7月以來各城市項目的去化情況來看，已經出現了較為顯著的分層現象，一線城市中高端產品去化率普遍較高，而遠郊的產品去化情況不容樂觀。二線城市則顯示出截然相反的特徵，因購買力受限，中低端的去化率水平顯著好於高端產品，故而很多高端樓盤選擇了“小步快跑”的策略，通過一次開出少量房源來提升去化率；
三四線城市目前推出的多為中低端產品，開盤當天去化率基本都能維持在60%以上，只有少量樓盤存在滯銷情況，去化不足30%。1、除北京外其他一線城市中高檔產品去化率顯著高於低檔產品
梳理了北上廣深四個城市7月以來新開盤和加推項目的情況，我們不難發現，除北京外，其他一線城市基本呈現出中高檔項目去化普遍好於低檔項目的特徵，以上海、深圳表現的尤為突出。究其原因，無外乎以下幾方面：一是上海、深圳房價趨高，成交均價已突破了5萬元/平米，基本已超出了剛需客群的購買力，目前市場的主要購房群體集中在收入相對富裕的中產階層，或手中有置換需求的改善群體；二是政策調控層面持續嚴苛導致了新房供應層面的嚴重不足，一刀切的“限價”政策又為高端住宅提供了充分的套利空間。以上海7月新開的龍湖天璞為例，開盤均價僅為51800元/平米，因限價政策遠低於市場預期，故而開盤了956套房源也達到了100%的去化率。
表：2018年7月至今上海、深圳去化率高於70%的部分項目基本情況（略）
表：2018年7月至今北京開盤&加推的部分項目基本情況（略）
2、二線城市中低檔產品去化率約80%，“少量多推”的高檔項目去化率較高
二線城市項目去化表現與一線城市恰恰相反，表現出的共性特徵為中低檔產品去化率顯著高於高檔產品，典型代表為天津、武漢、西安、重慶等城市，中低檔去化率均在90%以上，而高檔產品去化表現平平。事實上，目前各二線城市基本都實施了偏向剛需購房的政策，加之調控從購房資格、買房貸款等方面對投機炒房者提出了多重限制，這也是中低檔產品備受青睞的主要原因。而高檔產品的購買力群體本就有限，加之樓市調控不斷加碼，房產稅落地在即，中高端收入群體基本保持著觀望態度，購房需求也並不那麼強烈，因而高端產品的去化率表現並不理想。
表：2018年7月至今核心二線去化率高於95%的部分項目基本情況（表略）
事實上，考慮到這樣的原因，部分城市諸如瀋陽、南京、武漢、天津、合肥等城市的開發商也採取了“小步快跑”的推盤策略，每次僅推出100來套左右來增加短期去化率，如綠城南京桃花源項目，分別在7月、9月迎來兩次開盤，兩次推售套數分別為30套和18套，去化率則高達93%和100%，此舉除了加速項目去化外，也體現了開發商捂盤惜售，等待限價突破的心理，高端產品向來都是房企們高溢價提升毛利率的主要來源，通過合理的安排剛需產品和高端產品的推售節奏，也有利於促進開發商們的利潤最大化。
表：2018年7月至今去化率高於90%的部分高檔項目基本情況（略）
以產品面積段維度分析去化率情況
從產品戶型面積段綜合考量，一線和核心二線城市的項目去化表現各不相同，一線城市中90-120平米三房去化較佳，150平米以上的別墅類產品去化表現一般。二線城市因“分類調控”政策影響，熱銷項目面積段跨度區間較大，集中在70-150平米不等，主力房型二房、三房的剛需和改善類產品的去化表現較好。 而去化不佳（去化率低於30%）的項目既包含小面積段，也包含150平米以上的高端別墅類豪宅項目。
1、一線城市“一步到位”需求主導，90-120平米三房去化較佳 （略）
我們同樣也關注到部分150平米以上的獨棟、疊加別墅項目去化情況不佳，以北京為例，其7-8月開盤加推的金隅上城郡、陽光城京兆府、景粼原著等項目，主力戶型均為160平米以上疊加，產品區域涉及主城區、近郊、遠郊，去化率均不足30%，其中陽光城京兆府僅在8月加推了26套，開盤當天僅賣出3套，去化率為12%。這些別墅項目單套總價基本已逼近千萬元或是千萬元以上，遠超普通購房者的購買力承受範圍，去化不佳也屬合理。
表：2018年7月至今一線城市去化率不足30%的部分項目主力戶型情況（略）
2、二線城市70-150平方米二房、三房去化好，低於30%的分佈“兩極化”（部分略）
去化不佳（去化率低於30%）的項目既包含小面積段，也包含150平米以上的高端別墅類豪宅項目，由此可見，二線城市的購買力相對寬裕，且供應面積段品類眾多，在此基礎上人們的挑選空間更大，各項目間競爭較為激烈，預計後期項目去化分層現象也會更顯著。
展望：一線城市低端去化率有望回升
二線城市項目去化維持當前格局
展望未來，隨著供應增加，後期仍將有部分中高端項目入市，一線城市整體成交量有望小幅增長，客戶在購房時也會更為理性，會綜合考慮區位、價格、居住舒適度等多重因素，高性價比的項目會脫穎而出。從面積段來看，90-120平米三房的戶型不僅在中高端客群的購買力承受範圍內，而且能夠滿足基本的三口之家的生活需求，兼顧的居住的功能性和舒適度，後期仍將會有不錯的去化表現。
預期一線城市尤其上海、深圳當前去化率較低的遠郊中低檔產品後期去化有望緩慢回升。究其原因主要在於：當前隨著供應增加，一線城市市場成交已連續數月小幅回升，前期因供應受限積累的購房需求也在穩步釋放，“性價比高”的項目開盤售罄也充分說明了這點，即一線城市被壓制的購房需求大量存在，只是等待合適時機即會釋放。隨著觀望的改善需求不斷釋放，繼續帶動市場熱度回升，購買力略有不足的剛需就會逐步考慮向城市外圍轉移，帶動遠郊項目的去化。另一方面，之所以會緩慢提升則是因為當前一線城市房價高位，遠郊項目的房價門檻基本也達到了400萬-500萬元，除首次置業剛需外，一些支付能力不足的改善需求也要考慮“以舊換新”，各類不確定因素綜合影響，去化率提升的表現並不會“立竿見影”，但長期來看遠郊項目基本可提升至城市平均的去化率水平。
二線城市成交總量依舊會整體保持平穩，但城市之間和項目之間的去化情況更多會維持當前格局。一方面前期市場較為火熱短期內上漲幅度過大的環渤海和東部沿海地區的各個城市，諸如濟南、天津、南京、南寧等城市將迎來一波“疲軟”走勢，新推項目的整體去化將因前期需求透支過度而持續不振，去化率基本維持在60%左右；另一方面，此前房價偏低的中西部區域城市也將迎來一波“補漲”行情，典型代表為成都、武漢、西安，剛性需求仍有待進一步釋放。此外，從單個項目來看，中低檔產品仍將保持較高的去化水平，而根據各城市房價和購買力的差異，主力戶型為70-150平米二房、三房的項目依然會有良好去化。
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《當前重點一、二線城市項目去化率解析》
一、當前重點一、二線城市市場總體成交表現
1、新增供應自去年四季度以來維持升勢，成交累計增速由負轉正至14%
2、一線城市企穩低位回升，二線城市規模穩定但城市間分化顯著
二、各城市整體去化率變化情況
1、26個典型城市總體去化率達73%，不同類型城市分化顯現
1.1以武漢、西安、成都、重慶等為代表的中西部城市去化率在90%以上
1.2環渤海區域和東部沿海地區大部分城市去化率集中在60%-90%間
1.3 北上廣深福廈和瀋陽等6城市整體去化率低於60%
2、7-9月去化率呈小幅下滑趨勢，環渤海區域城市去化率走低
2.1一線城市總體去化率僅51%，單月去化率跌幅約10個百分點
2.2廈門、瀋陽、杭州、重慶等近半數二線城市去化率逐月下降
三、以產品檔次維度分析去化率情況
1、除北京外其他一線城市中高檔產品去化率顯著高於低檔產品
2、二線城市中低檔產品去化率約80%，“少量多推”的高檔項目去化率較高
四、以產品面積段維度分析去化率情況
1、一線城市“一步到位”需求主導，90-120平米三房去化較佳
2、二線城市70-150平方米二房、三房去化好，低於30%的分佈“兩極化”
五、以區域分佈維度分析去化率情況
1、一線城市中心城區和近郊項目去化率超全市平均水平，遠郊去化率低
2、二線城市區域分化不明顯，個別城市中心區域部分項目去化不足10%
六、展望：一線城市低端去化率有望回升，二線城市項目去化維持當前格局
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