近日，深圳一男子欲通過一種特別的方式，買一套學區房，結果萬萬沒想到，原本以為只需要花369萬元就能“撿到的便宜”，在計算稅費後，反而變成了超611萬元的“燙手山芋”……
這到底是一種怎樣的買房方式？這位深圳男子又經歷了些什麼？快看看
拍房拍到“燙手山芋”
沒辦法，只能違約
阿奇（化名）最近留意到淘寶上的司法拍賣房，看起來價格絕對的划算，所以就計劃拍下房子給小孩上學使用。
2018年3月16日10:25:39，阿奇第19輪出價，以3692016元，將深圳羅湖區翠華花園的一處房產收入囊中，這個價格僅比前一個出價者多3萬元。
▲阿奇所拍下的房子就是這個小區中的一戶
撿了這麼大一個便宜，阿奇當然是十分開心，但萬萬沒想到本以為的好運，在12小時後變成了一場“噩夢”。
▲阿奇所拍下的房子
阿奇所拍下的房子，稅費竟然高達242萬。
阿奇提供的稅費清單顯示，其中的土地增值稅就高達218萬。
為什麼會這樣？
微信公號“法拍房專家”負責人龍先生：
這套房子原先由公司持有，再加上登記總價不足5萬，與成交價值相差太大，土地增值稅很貴，會按差額的60%收取。
你以為此時阿奇只需要棄權就可以了嗎？NO 阿奇已經交了一筆“學費”。
“估計25萬定金沒了”，阿奇告訴記者，在參與拍賣前，自己繳交25萬定金獲得拍賣資格，現在這25萬要打水漂了。
但在龍先生看來，阿奇還是幸運的。
微信公號“法拍房專家”負責人龍先生：
如果交完首付款才發現稅費，“學費”會交得更多，我見過不少，進退兩難。
“入坑者”眾
這個原因吸引人
“2月9日那次拍賣就有人違約了，交了25萬定金估計也沒有要回來”，阿奇告訴記者，前一個競得人應該也沒有看清楚稅費。
淘寶網上公開信息顯示2018年2月9日10:41:22該套房產以3602016元成交，但最終也以棄拍告終。
“稅費太不清楚了”，阿奇質疑拍賣信息公開中的稅費部份不夠明確，對於“小白”買家而言，相關負責單位有責任和義務公佈稅費說明，避免更多人“入坑”。
為啥屢屢有人入坑呢？
鏈家數據顯示，該小區3月份的二手房成交均價為7.3萬/平，以此計算阿奇的房子也不會超過566萬元。
所以如果按照阿奇一開始拍得的價格369萬元，大概可以省下約30%的錢
▲阿奇所拍下的房子就是這個小區中的一戶
不過，若按照阿奇369萬元的拍賣價加上242萬元稅費計算，他總支出至少611萬元，則遠高出市場價45萬元。而據淘寶網上評估機構給出價格顯示，該套房子的快速變現評估價為403萬，市場評估價也僅533萬。
so ，阿奇本想貪便宜，但沒想到卻是“進了坑”。
微信公號“法拍房專家”負責人龍先生：
法拍房一般價格在市場價的9成左右，不然也不會有人去拍。
專家：購買法拍房要做前期工作
“小白”勿碰
那麼，如何去判斷一套房子是否值得去競拍？
“法拍房的水還挺深的”，龍先生表示，不太建議“小白”買家去買。
你以為只有稅費這一個坑嗎？快看看 買“法拍房”還有這些要調查的。
除了要懂得計算稅費，還需要去做房子的前期調查，比如有沒有人住，好不好收房，有沒有租約，欠了多少水電費，管理費；還有的房子是沒有房產證的。
如果買錯房會有很大風險
❶ 拍賣的房產上存在有長期的租賃合同，依據民法買賣不破租賃的原則，競買人取得房屋所有權後，不能對抗租客的租賃權。
❷ 房產的所有權歸屬有爭議，主要是物權法司法解釋一第七條規定的幾種情況。
人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產或者動產等案件中作出並依法生效的改變原有物權關係的判決書、裁決書、調解書，以及人民法院在執行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應當認定為《物權法》第二十八條所稱導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書。——物權法司法解釋一第七條規定
這種情況有可能延長競買人的過戶時間，也有可能直接導致競買人竹籃打水一場空，存在代持協議的情況下，實際產權人可以提起執行異議之訴，雖然這樣的訴訟基本上法院會認定實際產權人的證據有瑕疵而駁回訴請，不會影響到最終的處理結果，但是會延長競買人的過戶時間，一次性付款的資金壓力耗不起。
這種情況要注意：夫妻雙方通過法院程序調解離婚，法院在調解書中確認房產歸不是登記權利人的一方所有的情況，在法律上依據《物權法司法解釋一》第七條的規定，房產實際上已經變更了權利人，房產證已經不能準確地對外體現房產的真實權利人，競買人購買這樣的房產，生效的離婚調解書上確定的所有權人主張權利，競買人註定是竹籃打水一場空。
❸ 拍賣房裡面實際居住的如果是已經和原業主簽訂買賣合同並支付一定的購房款，還和原業主已經辦理正常交房手續的買家，也會出現，競買人只能取得所有權不能取得佔有使用權的情況。
❹ 房屋存在違法建築，拍賣面積和實際登記面積不一致或其他質量瑕疵的責任只能由購買者承擔。
由於法院拍賣的房屋，拍賣公司在拍賣時強調現房現狀拍賣，而對於現狀，僅能依據競買人現場短暫地觀察，可能出現未發現的房屋面積或質量存在隱蔽的瑕疵。通過拍賣得來的房屋後，發現房屋存在加建偷面積或質量瑕疵問題，由於房屋原所有人和拍賣公司已經履行了瑕疵告知義務，此時競買人只能自己承擔這個不利的法律後果。
▲阿奇所拍下的房子就是這個小區中的一戶
❺ 原業主給其他特定關係人設定的有居住權限。比如，有老年人、病人或未成年人長期在涉案房產裡面居住生活，這些人是原業主設定的實際居住權利，競買人要想通過正常的渠道，收回房產的佔有使用權，存在困難。
❻ 不能正常解除抵押的情況。解除抵押登記手續受產權人和抵押權銀行之間抵押合同條款的影響，具體看抵押合同約定能不能提前贖樓，如果銀行不同意提前解除抵押權，就存在麻煩。
另外一種就是業主和其他人存在聯合抵押行為，也存在抵押權無法註銷的問題。
你看了這些問題一定冷汗直冒了吧？
不過有時還是會有很多人
經過深思熟慮還是會購買拍賣房
如果你想買司法拍賣房，
最好先諮詢下律師或房地產專業人士！
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