萬科說的那句話，你當真了麼

萬科對外說：活下去；然後，你當真了麼

要不要當真，來看看過去這十五年，萬科每次對外發出重磅信號之後，

01

讓我們把時間軸拉長，回到十五年前

那個時候的萬科，週刊系佔據主導，對於行業重大趨勢，依然會聘用外部腦庫做行業支撐

2003年的萬科，聘請錫恩管理顧問公司的對“房地產業天花板”問題做專題研究。這個研究一做就做了一年，到了2004年，姜汝祥做了《美國房地產行業的演化與PulteHomes公司的戰略選擇》的專題演講

報告分析指出，2002年美國住宅市場規模是中國的20倍，而根據中國的人口基數，中國房地產大有可為

緊隨其後，萬科財務總監王文金髮言說，如果每年按照30%的複合增長率增長，到2014年時，萬科的銷售額將達到1000億。

而這一年，萬科的銷售僅僅為63.8億，所以王石一聽到這個數據，非常生氣：“年輕人，你們不要這麼心浮氣躁，這是在搞大躍進。”

後來，前萬科週刊的主編全忠又做了一次研究，這一次研究的對象不是別人，是剛剛挑戰萬科而失敗的順馳，王石曾經因為老孫的一句話不悅，但是萬科並沒有研究順馳為什麼失敗，研究的重點在於：

發現，順馳之所以可以那麼快，是因為將現金流玩到極致，一塊錢在公司體制內合理運轉可以激活無限的能量

外部趨勢很好，內在動力也夠，萬科正式發佈了《10年中長期發展規劃》，這是萬科發展歷史上第一份正式的戰略規劃

明確表明，萬科要在十年內做到一千億，這是萬科第一次對外告昭自己的野心，也是如今看來最坦誠的一次告白

事實告訴我們，野心不論如何的大，只要站在了風口，人人都在天上飛。

2010年，距離自己的十年計劃剛剛過了一半，萬科就完成了千億指標，全年銷售金額是1081.6億。

地產業內開始瀰漫一句口號：人有多大膽，地有多大產

萬科的這份計劃幾乎讓所有房企都打上了雞血，這一股雞血幾乎就是從那時候一直貫穿至今，小公司三年過千億，中型公司千億起跳，大公司呵呵一笑，悄無聲息的把自己的規模做到了五千億

數字在房企老闆裡彷彿就是探囊取物

但是實踐告訴我們，做大做強在這個時候是對的，放棄對規模的追求在這個階段毫無疑問是浪費時代對你的饋贈

這是萬科第一次對外散發信號，正是因為這個信號異常之精準，所以很多房企養成了，以萬科為標杆，以萬科馬首是瞻

02

但是下一次的信號彈釋放，似乎就有點不一樣

時間點來到了2012年，這一次鬱亮拋出的是白銀時代論，過往房地產在快週轉的帶動下，確實是黃金時代，賺錢是一件不太難的事情

相比較黃金的白銀，很顯然萬科在強調，市場會比以前要更加艱難

鬱亮指出：“住宅市場不可能永遠增長下去，不出10年，我們會看到行業的天花板。”

當時給的依據是中國城鎮戶均套數約為1套，所以這個行業不會無休止的發展下去。這個數據被鬱亮一直在使用，直到前陣子鬱亮的對內講話，這個數字變成了1.5，似乎中國房地產將要走到了盡頭

當然，也有人真的為白銀時代這個觀點買單，著名的地產網紅潘石屹，也差不多在這個時候開始，企業開啟快速的收縮戰略，soho中國也真的很久沒有在地產這個舞臺上跳舞了

但是當我們還在咀嚼白銀時代到底是什麼意思的時候，很多人似乎忘了萬科內部對外釋放的一個數據

2012年，萬科董秘譚華傑牽頭又做了一個研究報告，很有意思的提出了一個概念叫：“居民部門利息保障倍數”，認為只要這個數字高於1.5，那麼房價就不存在下跌的可能性

什麼意思，就是老百姓的儲蓄值，只要高於房貸待還利息總和的1.5倍，房價就不會跌，注意，這裡指的僅僅是利息

在2015年的時候，萬科測算了一個數字，這個數字已經不僅僅是高於1.5了，這個數字是10.4，換句話來說，哪怕每年房價按照20%的增長，到了2025年也不會超過安全邊際的1.5

而這個觀點就沉在萬科自己的體系內，完全沒有對外傳播

不過有趣的是，就在喊出了白銀時代這個口號，似乎像2004年的千億計劃一樣引起的轟動效應，那時候大家打雞血，這時候大家開始焦慮

但是悄然間，萬科為自己儲備了足夠的現金，2014年萬科的年報上現金高達627億之多

這麼多現金幹嘛用的，那時候拿地還不需要用自有資金，如果沒猜錯的話，應該是做好準備，隨時出手收購那些被嚇癱了的企業

嘴上說不要，身體還是很誠實的

只是稍微不湊巧的是，提出白銀時代後的2015年，樓市剛好迎來了大年，信貸寬鬆，土地出讓踴躍，恆大、碧桂園、融創也在這股浪潮裡快速的崛起。

恆大碧桂園分別坐過老大的位置，融創也對外說著，這不是白銀時代，而是鑽石時代

而萬科放在賬上的資金，沒有收購太多的房企，後來在2016年和2017年分別收購了印力和普洛斯

回望白銀時代這個口號下萬科的嘗試，有猜對的，也有猜錯的，也有機緣巧合的，

但是這一輪後，依然有人追求萬科的腳步，後面陸陸續續大量房企也開啟多元化的生存模式，除了房地產開始佈局其他產業，前陣子大家集體的改名也暗合了這樣的規則

起碼在資本市場領域來說，單純的房地產顯然沒有多元化戰略來的討巧

當然真的吃虧的，還是那些放棄房地產的這些企業

03

前兩天，萬科那句活下去，很醒目，很直接，紅底白字，貼在上面都有股無聲的力量

這句口號在朋友圈引起了共振，說實話這句話的力量比2014年的白銀時代更加直接也更加讓人焦慮

如今這個時代裡，確實太多的房企看不到出路看不到未來，活下去這個詞讓人感慨，萬科都要活不下去了，我們是不是死定了

嗯，一樣的，看口號之後我們依然再看萬科具體做了什麼

萬科的賬上現金，2018年中報已經飆升到了1598億了，不僅如此，之前鬱亮的內部說話，回款目標是第一指標，要求的回款是6300億

毫無疑問，萬科一定不會活不下去，某種程度上，萬科還可以活的很精彩

活下去這個詞，更像是萬科對別人說的：“如果活不下去，我可以接盤。”

這樣的話更像是我小學時候特別討厭的同桌，每次考試結束後都會和我說：完了完了完了，這次我死定了，只考了98分

看他這樣你能怎麼辦，還不是買點零食給他，讓他給我抄點答案

其實如今這個世道里，焦慮到處都在瀰漫，行業依然很是艱難，萬科這個老大哥如今對外說出這樣的話，對於旁觀者需要做三個決定

面對活下去這樣三個字，你可以像2012年時候的恆大碧桂園融創，不理萬科依然保持高速發展的戰略，追求你的千億萬億目標，也可以像2014年時候的龍湖，也開啟自己集團多元化的腳步，更可以像潘石屹一樣悲觀絕望，然後儘快的離開市場

對一句話，你讀到什麼，其實是你自己的事情，和萬科無關，也和任何人無關

自己做決定，以及決定後結果怎麼樣，一切都需要時間過後去回望

唯一可以確定的是，如果真的被嚇到了，可以嘗試著讓萬科恆大碧桂園融創他們收購，這並不是什麼丟人的事情

世道不好是客觀事實，而通常來說世道不好的行業裡，大公司吃掉小公司，小公司拿錢去度假，都是各取所需

04

我剛進入公司的時候，我的同事和我說，每個人都有三副面孔，第一幅是自己想要成為的那個人設，第二個是別人眼裡的人設，第三個是真實的自我。我們每次的言行，都在構建這三個人設，但是很奇怪這三個人設都是完全不同的樣子

萬科的這句活下去，更多的在我眼裡是構建別人眼裡的人設，世道很慘我要活下去，讓其他房企都小心

萬科能說出活下去這句話，本質上是來自於坦然，真正看透市場的人，會根據市場做出對自己有利的判斷，對內儲備糧草，對外釋放人設

哦，對了，關於那個居民部門利息保障倍數，在2018年也確實下滑了，變成了多少各位知道麼

3.87

下滑了很多，但依然距離1.5有很長的距離，現在再來測算，扛到2025年依然沒有問題。而且這個儲蓄值尚未計算一個家庭的其他資產

房地產這個行當就是這麼奇怪，每當我們以為他不行了，但是熬一陣子後回頭看，自己遍體鱗傷之後，別人多半活的還好好的

別人為什麼可以活的很好，因為別人總是比你更好的做出判斷

所以寫到這裡，大家應該會想起一個很有趣的段子，三個人坐電梯，一個在電梯裡高抬腿，一個在電梯裡用頭撞牆，一個在電梯裡做俯臥撐，出了電梯後別人問他們怎麼上來的，他們都說自己是跑步上來的，用頭撞牆上來的，做俯臥撐上來的，沒有一個說自己是坐電梯上來的

而這三個人，就是三種開發商，高抬腿的就是快週轉的，用頭撞牆的是多元化的，做俯臥撐的是做產品的，他們在對外訴說自己成功經驗的時候，都忘了自己裝在中國城鎮化這個大電梯裡

如果不能清晰的認知當下，也就不能清晰的認知自己，好時代的時候輿論混雜沒人發現，差時代的時候活不下去，這其實一點都不冤

不論如何，真正在一個行當的高手，總是會在當下這個時代裡做些事情，讓企業可以基業長青

鬱亮有一句話說的無比真誠：沒有偉大的企業，只有偉大的時代

最後貼一張圖

作者，真叫盧俊

閱讀更多 洞察樓市 的文章

關鍵字: 萬科 鬱亮 廣州恆大