一 房價為什麼上漲了？
今年來樓市進入了最嚴厲調控階段，但效果如何？從這幾個月的數據看，7月，8月房價是同比上漲1.7%，從成交量看創下了近三年來最高紀錄。
什麼因素讓房價上漲？答案是對房子的需求非常強烈，需求從哪裡來？因為買房就意味著賺到，看看下面的邏輯：
樓市調控——新房限價令——新房價格低於二手房——價格差讓老百姓排隊買房——價格上漲
1 在調控背景下，開發商新樓盤開售需要申請價格，只有在當地得到審批後才能拿到售樓許可證，而當地審批新房價格的硬性要求是新房的價格不高於二手房的價格。
2 買新房有各種限制，比如貸款比例，利率，社保等等，很多人滿足不了只能轉向買二手房，而二手房是分散的， 在巨大需求的推動下二手房一路上漲
3 於是形成了獨特的現象，二手房比新房貴，價格倒掛導致老百姓買到即賺到，於是排隊買房。
比如杭州：
杭州濱江和城毛坯房備案價格7000元，而周邊同樣的二手毛坯均價已經是2萬了，推出1000套房子，3萬人排隊搶購
海昌天闌推出300套房子，萬人排隊搶購
蜀南春郡推出350套房子，2萬人搶
這證明影響房價的第一個因素是需求，需求是打不死的小強，而且往往是越壓制就越強烈，這是人性決定的，人們總是對難以得到的東西充滿了渴望，立馬就能得到的利潤讓人趨之若鶩。
決定房價的第一個因素是人們的需求，而需求與人們的預期有關，如果能改變人們的預期就能改變需求，那房地產稅會多大程度影響人們的預期？關鍵是怎麼徵以及徵收的力度。
二 土地供給與房價
上面談了需求，現在聊聊土地供給。
中國城市化進程中對房子的需求是巨大的，但假設有足夠多的房子可以供應，那麼房價會漲嗎？
從1998年到2004年我國的土地成交面積年平均增長34%，但是從2005年到2013年土地成交面積卻變成了-3%，發生了什麼？
2004年3月國土資本部下發了《關於經營性土地使用權招拍掛出讓情況執法監察通知》，要求所有經營性土地一律公開招拍掛，這讓政府成為了唯一的土地供應方，所以土地供應量變成了負增長，相應的城市房屋完工面積從年均增長19%下滑到通知後的8%。
以北京為例，2005年房屋完工3000萬平方米，但之後一路下滑，近幾年在1500萬平方米左右。
土地和房屋的供給量大幅度下降，土地的價格自然上漲，房價自然上漲；
同時價格越上漲人們基於投資賺錢的目的對房子的需求越強烈，於是價格越上漲，形成完美的正向循環反饋機制。
三 房地產稅的影響
從以上二個方面分析可以看出，決定房價的根本性因素還是需求，供給以及人們對房價的預期。
所以關鍵問題是房地產稅在多大程度上能影響供給和房價預期。
房地產稅能影響人們持有房子的成本，現在明確規定了按照房屋價值來徵收，以北京為例，均價為5.4萬一個平方，一個100平方的房子價值是540萬，如果按照1%徵收一年5.4萬元。
在這個情況下房子可能不會再給房主帶來收益，反而要從口袋裡掏錢養房子，目前狀況下房租肯定不足以還房貸，如果再加一個房產稅壓力會更大，所以人們會把房子賣掉，這必然會增加二手房的供給。
這就是房地產稅對房價影響的邏輯，但是具體有多大的影響力要看怎麼徵以及徵收的力度，如果力度非常大，比如徵2%那麼人們賣房的慾望就更強。如果對所有的房子都徵稅，那麼影響面肯定比只對三套房以上徵稅力度就更大一點。
房子的供應量大增後必然房價下跌。
但是必須要清楚的看到有一個底線，那就是成本，而房價成本是由土地成本決定的，所以土地價格比房地產稅對房價的影響更大。
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