以房養老結束二次試點 4年僅成交99戶
日前，銀保監會印發《關於擴大老年人住房反向抵押養老保險開展範圍的通知》，決定將“以房養老”擴大到全國範圍。
“以房養老”早已不是什麼新鮮詞了。
2013年，以房養老保險被正式提出；2014年7月，北京、上海、廣州、武漢率先展開相關試點。2016年，時保監會決定將試點延長兩年至2018年6月30日，同時將試點範圍擴至所有直轄市以及江蘇、浙江、山東等省的部分地級市。
第二輪試點工作已經正式結束，以房養老也毫無懸念的推向全國，但四年來的試點成績可謂“慘淡”。
第一輪試點截止日為2016年6月30日，全國只有60戶投保。第二輪雖然擴大了試點城市數量，但正式投保戶也只增加到了99戶，竟未過百，以致於只好對外改變統計口徑，以“139單”聊以自慰了。
而且，目前僅有幸福人壽一家公司銷售以房養老相關保險產品，保險公司的“積極”程度可見一斑。
為什麼“以房養老”試點遇冷？
以房養老也叫“倒按揭”，是“住房反向抵押養老保險”的通俗叫法。
簡單來說，就是老人將自己名下房屋抵押給金融機構（目前主要是保險公司），期間可以繼續居住、使用房屋，並按月領取養老金直至身故，之後金融機構獲得房產的處置權，處置所得優先用於償付養老保險相關費用。
理想美好，現實打臉。以房養老不被國內市場認可，原因集中在三個方面：
一是絕大多數家庭秉持傳統的“子女養老”理念，而且房產也一定要留給兒女；
二是每月給養老補償金額太少，而且機構給房屋的估值也相對不高；
三是金融機構興趣不大，尤其在房地產調控加碼、房產稅呼之欲出的背景下，出於風險考量，不願意入手太多的房產。
實際上，就算是在養老保障與保險市場都很成熟的國外，以房養老產品在商業保險領域仍屬“小眾”。
100萬的房子，一年到手2萬6，以後房子不歸你，划算嗎？
按照保險公司現行的“以房養老”協議，首先，第三方評構會評估房產價格，這直接決定了老人未來每個月能拿多少錢。這裡需要注意，並不是市價賣多少錢就給你估多少錢，而是根據房子的房齡、質量、結構、環境等等因素綜合而定。
假如房子被評估為100萬元，老人今年60歲，每月可以領取的養老保險金為2514元，但前提是要每年繳納2544元的“延期年金”，相當於就是保費，而且是要一直繳到86週歲。
86歲之後，保費無需再繳，每月仍可按照2514元的標準領取養老金，直至身故。
在這個案例中，我們算一筆賬：老人每年能領取2514元×12=30168元，扣除2544和一些其他細枝末節的費用，每年大約淨得26000元，成功活到86歲，養老金合計可得約68萬元；進一步計算，如果要拿回等值於房子評估價的100萬元，至少需要活到95歲。
怎麼樣，你有信心活到95歲嗎？
賣房理財養老，划算嗎？
我們換一種算法。
還是上一個例子，如果把按市價把房子賣出去，淨得100萬元去理財，再用收益去租房，如何？
目前貨幣基金的年化收益在3%~4%、5年期國債大約4%~4.2%、1年期銀行理財約在4.5%以上，總之，就算對風險很敏感，只做穩妥的理財，一年拿到4%的收益也是妥妥的，100萬一年就是4萬元。
而如果租住同等房屋，按多數城市租售比2%來計算，一年房租約2萬元，換句話說，你只用了五成的利息就把房子租了回來，而且每年也不需要繳納保費等七七八八的費用。稍微有點理財技巧的，每年多賺1%收益，每年就多1萬塊——關鍵是，這100萬始終在自己手裡攥著，誰也拿不走。
需要強調的是，任何投資理財都有風險，所以小金也並不建議大多數人賣房理財，尤其手裡只有一處房的朋友。例舉這個方法，更多隻是用來與以房養老做對比。
80、90後，以房養老變數太大
說完了爺爺輩，再說說80、90後。
跟爺爺輩的人不同，大多數80、90後們的房子都是花大錢買來的，光是每個月的按揭就是一筆不菲的支出，而且一按揭就是二三十年。粗略計算，按照目前4.9%的貸款基準利率，一套價值100萬的房子，貸款80萬，分期30年，月供至少4000+。
30歲貸款買房，前30年省吃儉用養房子，60歲還貸完畢退休，後30年指望房子養我，但“倒按揭”給的錢，比我當初給銀行的月供少太多，最後這一輩錢也沒剩下、房子也沒落著，都不知道在忙活啥。
最後再說說房價，如果未來房價漲了，那我們可就虧了，因為抵押之後的倒按揭金額是恆定的；反過來說，如果未來房價跌了，不排除未來保險會要求補充抵押物，否則可能會降低倒按揭金額，到手的錢會越來越少。
所以，無論未來房價是漲是跌，以房養老都不划算，甚至不如把房賣掉做穩妥理財來的划算。除非以房養老產品做出大幅的修改與調整，否則只能繼續淪落為極度冷門的“小眾”產品。
不過，以房養老也給我們80、90後們敲響了警鐘：趁年輕，多掙錢，多運動，組建起美好家庭，不然晚年只能以房養老，你說多無奈！
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