開發商賣底層住宅免費贈送花園，賣點吸引購房者；開發商與全體業主就此簽訂了附加協議，本以為一切妥當，不料底層業主的花園夢仍然破滅。底層花園的贈送怎樣才算合法？
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案情回放
小張熱愛園藝，買新房的時候，他首選一樓附帶花園的樓盤。在一番挑選後，他購買了某樓盤一樓的一套房，雖然較為潮溼，但想著今後能在自己的小院裡喝喝茶，賞賞花，他覺得一切也值了。開發商在與全體業主簽訂購房合同時，都簽訂了附加協議，放棄花園共有權，一樓業主獨享，一樓業主也都與開發商簽了花園使用協議。
不料交房後，小張準備裝修花園時，卻遭到其他樓層業主的舉報及投訴，被告知花園屬於所有業主所有，小張無權獨享，簽訂的放棄花園的附加協議是無效的，於是小張去物業和開發商處詢問，開發商答覆他協議有效。
在此樓盤購房附加條款中有一條為：
“買受人知悉並同意項目10—15號樓中，第一層原設計為門廊的區域，可進行分割圍合改造，並形成可單獨進入的進出通道和進出門，由改造後可單獨進入的一戶業主單獨使用。其他業主同意前述使用安排並不持異議，不得影響該單獨使用業主的使用權利，單獨使用的該戶業主不得改變分割圍合的現狀，並應自行合理使用該區域。全體業主已經授權和同意出賣人進行前述改造，未進行詳述之處，以出賣人改造後的實況為準，且接受因前述改造所造成的專有部分及其縣官部分的差異和影響”。
另外還有一條為：
“出賣人對未享有單獨使用權空間權利的業主，在銷售定價時已經納入考慮因素，其他未享有單獨使用權空間權利的業主，不得再以任何理由向出賣人或物業公司或享有單獨使用權的業主主張費用補償、利益轉移等任何權利主張。建築區域內的綠地的部分區域作為出賣人多制定的買受人所附帶單獨使用的部分，由該買受人單獨想有使用權，其他買受人接受關於單獨使用的相關約定無異議。“
面對其他業主和開發商的各執一詞，面對放棄共有權條款和花園使用權協議效力問題，小張迷茫了，他停止了裝修，他想知道花園使用權到底誰說了算？！
本期嘉賓
四川路石律師事務所 邱鴻律師
案件解讀
1
小區綠地原本歸誰所有？
根據《物權法》第七十三條 建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。由此可見《物權法》對建築區劃內的道路、綠地的歸屬作出了明確規定，小區綠地原則上屬於所有業主所有，明示屬於個人的除外，但明示屬於個人所有需要具備一定條件。
所謂“明示”，不能理解為售房合同中規定為個人所有，而應指規劃確定為專屬於特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的綠地。專有綠地使用和維護費應單獨計算，由享有綠地的一層業主承擔，其他區分所有權人不承擔此項費用。
對於與業主所購房屋毗鄰庭院綠地的權屬問題，不能僅僅依據房地產開發商的售樓人員曾向業主口頭承諾“買一樓房屋送花園”，以及該庭院綠地實際為業主佔有、使用的事實，即認定業主對該庭院綠地享有獨佔使用權。
作為不動產，其使用權的歸屬必須根據房屋買賣雙方正式簽訂的商品房買賣協議及物權登記情況加以確定。業主不得違反業主公約及物業管理規定，基於個人利益擅自破壞、改造與其房屋毗鄰的庭院綠地。即使業主對於該庭院綠地具有獨佔使用權，如果該庭院綠地屬於小區綠地的組成部分，業主在使用該庭院綠地時亦應遵守業主公約、物業管理規定關於小區綠地的管理規定，不得擅自破壞該庭院綠地，損害小區其他業主的合法權益。
2
全體業主簽訂的放棄花園使用權條款是否有效？
首先，放棄花園使用權條款為格式條款，對於免除、限制自己責任的條款或者排除對方主要權利的內容，提供格式條款的一方應採取足以引起對方注意的方式提醒對方注意，並依照對方的要求作出說明。放棄花園使用權的條款排除了業主的主要權利，需要開發商對這些條款進行加黑加粗充分提示並且明確說明後才能對業主產生效力，否則為無效條款。
其次，如果該條款符合《合同法》第52條的無效情形，條款也當然無效。
格式條款
格式條款又稱為標準條款，是指當事人為了重複使用而預先擬定、並在訂立合同時未與對方協商的條款。根據《合同法》第39條採用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，並採取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。
《合同法》第40條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。
《合同法》第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（四）損害社會公共利益；
（五）違反法律、行政法規的強制性規定。
3
一樓業主簽訂的花園使用權協議有效嗎？
生效，但不合法。
這主要還是要看該花園是否為規劃當中的專有用地，因為開發商無權處置業主共有的綠地，無權變更用途，如果開發商許諾贈送的花園屬於公共綠地範圍，或者許諾贈送的天台屬於公共面積，將侵害全體業主的綠地使用權。這部分的贈送如果沒有明文進行規定，可能會有被收回用作公共用地的風險。
4
小張應如何維護自己的合法權益？
可以要求開發商賠償損失，至於損失多少，首先可以看花園使用權協議是否有約定違約賠償，若違約賠償明顯不合理，不利於一樓業主，可以根據如果沒有私家花園，影響到房子的利益多大來進行認定，或者請專業的評估機構進行評估。
根據相關司法實踐，一旦一樓花園在規劃中非專業，法院一般認定一樓贈送的花園歸全體業主共享，並且要求開發商返還一樓業主因此多支付的價款及利息。
所以提醒大家，由於開發商和業主之間信息的不對等，導致業主的利益受損為常態，準業主們在購房時除了仔細查看購房合同約定外，還需向開發商提出出示相關部門報建的規劃設計。
消費者購買商品房時，不少開發商會稱，買一樓可送花園。其實，這大多是開發商忽悠人的噱頭，請各位準業主們擦亮眼睛，謹慎購房。
主管：成都市司法局
總編：傅澤濤 主編：張婭
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