土拍市場遇到了“冷空氣”
一場備受關注的土地拍賣讓原本就敏感的樓市戰戰兢兢。近日，山西太原8宗區域絕佳、原本有望拍出地王的土地全部流拍，這一大冷門讓還期待樓市繼續大踏步前進的人如墜冰窖。
在全國樓市大調整的環境下，太原遇到的情況並非特例。從今年的四五月份開始，土拍市場遇冷的消息不斷爆出，隨後廈門幾宗放在去年開發商要瘋搶的地塊，幾乎底價出讓，而且價格腰斬，地價大跌的消息更是讓不少人驚呼“廈門將推倒多米諾骨牌的第一張”。此後上海市中心宅地流拍，杭州良渚地塊競拍前一天撤銷出讓，佛山金融高新區以北地塊無人競價，合肥土地競拍可分期付款等消息此起彼伏，土地市場彷彿遇到了冷空氣，驟然降溫！
據中原地產統計，2018年前7個月，全國土地流拍數量高達796宗，其中一線城市流拍13宗，二線城市流拍154宗，三四線城市合計流拍629宗。如果計入8月份以來浙江嘉興、山西太原等地的流拍數據，今年以來，全國房地產市場土地流拍數量超過了800宗，創下了2014年以來的歷史峰值，2014年是近年來流拍量最高的一年，總流拍宗數為345宗。
除了流拍數量出人意料，土拍成交時的低溢價率也讓人不解。根據中國指數研究院數據，上半年全國300個城市各類用地溢價率為20.2%，較去年同期下降15.6個百分點。低價或者底價成交已經成為不少地方土拍的常態，甚至有的城市，為了不打擊土拍行情，直接宣佈“報名不足，取消拍賣”。
房地產市場在經歷了2015年以來的暴漲後，這波上漲週期已經長達38個月，刷新了中國房地產歷史上漲週期最長曆史。龍頭房企年銷售連續破2000億、3000億、4000億、5000億大關，儘管萬科在2014年就曾喊出“房地產進入白銀時代”，但人都是健忘的，特別是在樓市的賬面財富暴漲的情況下，當2014年樓市萬馬齊喑的時候，有誰會想到幾個月後隨著股市的大漲帶動樓市的躁動呢？
2018年，又開始了流拍潮，樓市的新週期又要開始了嗎？
| 7月土地市場分化加劇
太原“史詩級”流拍，常態還是特例？
這一次土拍市場地震之所以引起強烈關注，太原此次被稱為“史詩級”的流拍是導火索。究其原因，在於太原此次出讓的8宗地區域優勢非常好，交通便捷、配套齊全、周邊二手房價格已超過1.2萬元/平方米。從用地性質來看，涵蓋了住宅、商業、小學、托幼、養老設施、醫療設施、垃圾轉運站等，一旦建成，將是新的商業住宅中心。而就是這樣開拍前被普遍看好的優質地塊，竟全部流拍，跌破了所有人的眼鏡。
不過，隨著媒體的調查，發現流拍也並不奇怪了。根據中房報記者的調查，從大環境來看，太原因為政策調控，沒有支柱產業、留不住人才，沒有好的營商環境；直接原因是出讓價格太高，起拍樓面價為3223~5143元/平方米，均價4550元/平方米，較周邊板塊平均水平高，而且總起拍價高達130.8億元，在當下融資環境趨緊、房企普遍資金緊張的情況下，要拿出如此海量的資金壓力不小。特別這次拍賣，並沒有吸引萬科、恆大、富力、保利等房企巨頭參與，其他中小房企跟著觀望也就可以理解了。
如果說高價格以及後續開發的高成本是造成此次太原土拍的直接原因，那麼從2013年起，太原瘋狂的土拍造成如今市場的飽和應該是根本原因。據統計，太原自2013年開始棚改以來，就引入全國30多家規模房企開啟了賣地模式，僅2013年就成交126宗土地。從近三年來看，2016年，太原市土地市場成交46宗土地，成交金額達106億元；2017年太原土拍金額達到265.3億元；2018年上半年，太原共計成交46宗地。經過了長達6年的買買買，在太原的主流房企基本上已經拿到了足夠多的儲備用地，在房企降低槓桿、減少債務的共識下，流拍也就不意外了。
而太原的情況，也是今天很多城市的縮影。同樣是中部省會城市，2017年南昌全市（含四縣區）全年供應各類國有建設用地282宗，供應面積24942.79畝，成交各類國有建設用地252宗，成交面積23009.93畝。在這一輪的房地產行情中，在土地財政的刺激下，地方政府的賣地熱情高漲，用以緩解財政壓力，特別是中央棚改資金的助推，從2013年開始，以恆大、碧桂園等為代表的品牌房企早已經大量囤地，遇到市場行情不好，收縮避險也正常。
根據易居克而瑞的統計，2018年1-7月，土地市場爭奪維持強者恆強局面，銷售前十房企拿地貨值佔百強集中度為54%，恆大、碧桂園和萬科新增土地貨值分別達到了7731.6億元、7254億元和3946.7億元，均較去年同期大幅增長。TOP30房企中，旭輝、中南、中梁等企業仍在積極拿地、擴充土儲。從投資區域來看，前7月房企新增土儲6成位於三四線，二線城市則以上半年較為火熱的中西部為主。
從長期來看，中央“去槓桿”大趨勢未變、行業格局分化的本質未變。為了解決前期政策刺激過度帶來的房地產庫存問題，政府近幾年提高棚改貨幣化安置比例，刺激了中小城市房地產市場的短期“繁榮”。隨著三四線城市去庫存接近尾聲，中央棚改的放緩，不少房企都在調整策略，對三四線城市的投資進行了調整，特別是下半年以來經濟下行的壓力增大，資金壓力增加，像太原這樣的中部城市很自然也在調整之列。從這個角度看，這是房企迴避在三四線城市非理性的投資行為，非常具有代表性。
新週期開始了？
從目前的房地產行情來看，2018年前8個月雖然流拍的土地達到了峰值，但與2014年那場土地流拍潮有本質區別。中信建投證券分析師陳慎、劉璐認為，2014年的土地流拍主要是因為市場銷售低迷導致開放商拿地能力與意願減弱；這一次房產銷售相對穩定，流拍增加主要是房企基於利潤率及去槓桿下的理性選擇。
從國家統計局公佈的數據來看也可以驗證。2018年1-7月全國房地產開發投資和銷售數據顯示，1-7月全國房地產開發投資65886億元，同比增長10.2%；商品房銷售面積89990萬平方米，同比增長4.2%，增速比1-6月份提高0.9個百分點。在2018年全國調控數據同樣達到峰值的情況下，供給端不但沒有下降，反而保持了兩位數水平的高漲，說明目前的房地產開發依然處於較為積極的狀態。
但對那些等待著樓市下行抄底的人來說，當下情況也需要注意。房地產投資主要包括兩塊，一塊是建築安裝投資，另一塊是土地購置費。從2017年初以來建築安裝投資增速就一直在大幅下滑，今年前七個月同比下降了4.1%。而土地購置費增速則一直在走高，前七個月同比增幅高達72%，是推升房地產投資整體增速的主力。也就是說，房企買地的熱情高，但是開發卻保持著謹慎的態度。
對市場來說，當下土地市場轉冷是好事，如果成交量在限價限購的情況下仍然不斷高漲，價格得不到控制，反而會引發踩踏。在國家政策的調控下，宏觀經濟下行，如果資金仍流入地產行業，誰都不踏實。
而且更重要的是，自2013年以來的棚改貨幣化安置，主要是為了降庫存。李迅雷認為，目前中小城市的庫存已經通過棚改貨幣化安置消化得差不多了，基本上降到了2014年左右的水平，如果這個時候中小城市再因為短期政策刺激帶來的房地產市場火熱而增加投資，似乎有悖於政策的初衷。
趁著這時候，開發商應該重質量，重利潤，合理規劃開發計劃，好好消化前幾年狂飆突進時拿的地。
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