這兩週成都的新房住宅的預售發放，讓成都購房者的心情，簡直比中秋國慶假期的到來還要歡快！
先是高新區新川板塊不到一萬三的清水別墅，再到上週青羊外金沙一萬出頭的“亞洲十大豪宅”。不錯的區域，不錯的配套，不錯的品質，還只有周邊同品質樓盤一半的價格，讓不少購房者感嘆“改變命運的時刻到了”！買了就要少奮鬥20年！
剛需的希望，而“我”是絕望
在整體逐漸冷靜的市場，房源量的供應要再持續跟上，剛需似乎終於看到希望了！
但，作為一個像我這樣的“剛需”，沒有好“爹”，只有靠自己死工資還貸的“剛需”。我把這些樓盤看了一遍，尤其是限價最狠的、最具性價比的那兩個樓盤，最終只有罵自己。
“這麼好的福利，單價便宜啊！但這麼大的戶型，我只能看看。就更別說高昂的物業費，以及後期的裝修費了。”
我這才發現，原來認為的“剛需的春天”，不過是“剛需”越來越強大了！現在的“剛需”購房者，肯定不是我這樣的。
7426套房源面市，小戶型僅495套
自9月以來，主城近郊合計18個樓盤，拿到了住宅預售許可。
18個樓盤，共計推出了7426套房源。按照樓盤的購房登記規則，共計有3993套房源，供剛需優先選房。剛需優先選房房源在總房源量中的比例，佔到約54%。
那麼，我們傳統意義上的剛需購房者，優先選房的空間到底有多大呢？
先說明一點，接下來，在“剛需”的討論上，我暫且刨除了價格的因素，單從戶型面積的大小來看剛需。
在2015年及以前，在建的樓盤，均有70%以上的戶型面積在90㎡以下。而市場的存量房源，在2017年以前，90㎡以下的戶型均是市場主力。
在這個時候，我們將面積90㎡以下的戶型，定義為剛需戶型。實際上，從大多數購房者首次置業的戶型選擇來看，意向也集中在90㎡以下。
而經過盤點，在9月主城近郊獲得預售的房源中，18個樓盤共有495套房源，面積在90㎡以下。
▲110㎡以下的房源統計，面積有約2㎡的誤差
即，在我們以前的認知中，9月新面市的房子中，剛需可選擇的剛需戶型，僅僅只有總房源量的6.67%。
由90㎡到110㎡，剛需升級是主動還是被動？
同時，我統計了110㎡以下的房源量，18個樓盤共有約3293套，約佔總房源量的44%。這與整體剛需優先選房套數所佔比例54%相比，還相差約10%。
所以，如果房子還像今年5月之前，開盤即100%的清盤，那麼整體來看，剛需可接受的剛需戶型，已經在110㎡以上。
當然，現在剛需的購房觀念，也發生了轉變。很多剛需寧可一步到位，也不要買小戶型。這不，市場已經自動為剛需作了“選擇升級”。如今，或許把110㎡以下的戶型，稱作剛需戶型，才更貼近市場。
城區小戶型或將更少，“剛需”只有自己升級
此外，從城區的規劃上看，未來新房市場供應的剛需房源，戶型也不太可能變小。
去年7月，成都公佈了“新中心城區”的“中優”規劃。
在五環內，核心區新建住宅的最高容積率為2.5，一般地區最高容積率為2.0，特別地區最高容積率為1.5。
低容積率的住宅，讓以後的開發商開發樓盤時，不僅要在層高上作調整，也更傾向於大戶型產品。
所以，如果沒有新的關於戶型要求的政策出臺，未來的五環內，90㎡甚至110㎡以下的剛需戶型，都會越來越少。而要買房的剛需，如果不願意退出五環，大多數只能轉戰二手房尋找小戶型，但都得讓自己更加強大才行。
最後，但願越來越多的“剛需”購房者，最終都能從“我”這樣的剛需蛻變。當政府再發大福利時，也都可以有能力去搶一搶。
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