大洋網訊 昨日，廣州大學廣州發展研究院、廣州藍皮書研究會發布了《廣州藍皮書：城市建設與管理發展報告（2018年）》（下稱《藍皮書》）。《藍皮書》透露，截至2016年12月，廣州市實施專業物業管理的項目約5260個，其中住宅小區項目3160個，已成立業主組織的有900個，佔比僅28.5%。
為改進住宅小區物業管理，《藍皮書》提出賦予街道辦扶持、指導、監督業主組織的職責，賦予業委會法律地位等建議。其中，《藍皮書》建議政府大力扶持小區業主組織發展，將轄區內業主組織的成立納入部門、街道工作考核，加快廣州市住宅小區業主組織組建步伐。
現狀：已成立業委會 僅三成正常運轉
近年，廣州住宅小區物業管理糾紛頻頻發生，廣州大學廣州發展研究院課題組通過實地調研當前廣州市住宅小區物業管理狀況，分析了引發小區物業衝突的根源、政府政策供給、政府工作監管等方面存在的問題及原因。
研究指出，因鬆散型群體聚集、物業公司不主動配合等原因，廣州已成立的業委會只有約30%正常運作。其中，業委會普遍存在“三無一缺”的情況，即無法律主體、無工作團隊、無專項經費，缺乏專業指導機構和專業培訓。加上業主參與率低，導致業主大會召開難和決策難。如荔灣區萬盛苑小區，業主從2005年開始發起業委會籌備組申請，歷經12年才成功。天河區東圃廣場成立業委會近10年，但小區大部分業主受訪中卻表示“不知道業委會成員是誰”。
原因：權利不對等導致糾紛逐年增長
近年來，物業管理糾紛逐年增長。以海珠區為例，2014年由區司法局調解的小區物業糾紛相關事件有38宗，到2017年已有63宗；在受訪的45個住宅小區中，有27個發生過業主與物業公司衝突事件。《藍皮書》指出，業主與物業公司兩個主體的權利不對等——業主弱勢，物業公司強勢，這是引發住宅小區衝突的根源之一。在住宅小區中，物業公司從服務方轉為管理方，業主組織成立難，物業公司和業主之間矛盾不斷。
現實中，物業公司以“管理”為主，是小區物業管理行為規範和要求的制定者和執行者，“既是運動員又是裁判”。另外，物業公司大多是開發商的“兒子公司”“孫子公司”，不少開發商將物業管理服務看作是自己的售後服務，而物業公司依賴於所屬地產開發商的建設項目生存。如地產開發商後期擅自更改小區規劃、物業費/停車費提升等均按地產開發商的意志在執行。
建議：業主組織運作經費納入物管成本
為改進住宅小區物業管理，《藍皮書》提出了賦予街道辦扶持、指導、監督業主組織的職責，賦予業委會法律地位等幾點建議，釐清政府、市場、社會三者關係，形成政府監管、指導，物業服務企業提供中介和專業服務，業主組織代表業主行使合法權利的格局。
修訂《廣州市物業管理暫行辦法》上升為地方性法規是其一。如明確要求“對達到成立業委會要求的住宅小區必須成立業委會”“小區建設規劃和物權登記信息在小區開發完成後必須向業主永性地公開”“明確《前期物業管理服務協議》的最長有效期”等。
建議政府大力扶持小區業主組織發展，適當時機組建業委會聯合組織。如將轄區內業主組織的成立納入部門、街道的工作考核內容，加快廣州市住宅小區業主組織組建的步伐。提倡業主組織成員有償服務，將業主組織的運作經費和成員工作補貼直接納入小區物業管理成本，保障業主組織的良性發展。
確立物業公司的主體地位與服務職能，建議物業公司工商登記的名稱結構中的業務領域由“物業管理”修改為“物業服務”。同時，徹底割斷物業公司與地產開發商的利益關係，物業管理服務不能作為地產開發商房屋銷售的贈送品。一旦前期物業管理服務合同到期，或售樓率、入住率均超過50%的，由地產行政部門、街道辦、居委會組建業委會，由業委會和街道居委共同招聘物業公司。
數說物業管理
截至2016年12月，廣州市實施專業物業管理的項目約5260個，其中住宅小區項目3160個，已成立業主組織的有900個，佔比約28.5%。
全市現有物業服務企業2020家，從業人員約20萬人。
約910多萬市民居住於有物業管理的住宅小區，佔全市常住人口的65%。
信時記者成小珍 實習生吳雯靜 通訊員粟華英
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