近期（上週）9盤進行開盤選房，從認購情況看，總體去化率呈下降趨勢：僅有2盤開盤去化率為100%，2盤在80%以上；其它5盤去化率比較偏低。開盤認購去化率總體不高，這是近期值得關注的一個信號。
恰巧這9個盤分佈在9個區域，比較廣泛，其中6個限售區域、3個在不限售區域，可謂具有一定的代表性。從它們的去化率情況，我們能看出點什麼呢？近期買房從中又可吸收哪些警示呢？
—— 壹 ——
在上週開盤的項目中，有6個盤在限售區域。2盤認購去化率達100%，分別為城西的金色悅庭（萬科金色悅城）和港務區的綠城·全運村。開盤認購去化率相對差一些但也不錯的是位於曲江二期的老盤金地南湖藝境和位於滻灞半島的自然界A3組團。
萬科金色悅城延續了上一批次人氣爆棚的態勢，596套房，意向登記數達2075個；綠城·全運村首開286套房，意向登記1137個，都是近期少見的“人氣盤”。
這兩盤都是品牌大盤，萬科和綠城的金字招牌，號召力還是不小的。更為主要的是金色悅城裝修房均價在11000元/㎡左右，在目前的市場態勢下，吸引力是比較大的；而綠城·全運村雖是毛坯房，但高層均價在10500元/㎡，有不少房源是在9500元/㎡上下，還是低於市場預期的。
在當下的市場氛圍下，這兩盤出現相對的“熱”，也就不奇怪。對於買了這兩盤的人來說，無疑是買得值的。
自然界A3組團是上實城開在今年繼上半年的A12精裝中小戶型之後，再次推出的一個全新組團，其毛坯房價格在12300-13200元/㎡之間，個別樓棟均價在14000元/㎡左右。
在滻灞核心區今年大熱的態勢下，自然界A3組團首批次房源能取得96%的認購去化率，不錯了，但沒能取得100%，差了的這4%也為其即將推出的第二批次房源敲了警鐘。編輯注意到，目前該盤從開發商到銷售方，上至老總下到一線銷售人員，都在朋友圈發起了“廣告”，儼然已嚴陣以待，不敢掉以輕心了。
在綠城·全運村、高科麓灣、自然界A3組團新推房源和價格公示之後，一位購房人士和編輯溝通過，如何在這三盤中選擇，從產品、價格、學校、生活配套、發展前景等多方面進行了綜合溝通，編輯發現，其對區域發展比較認可，但價格、生活配套、教育質量等心存疑慮，這或許也是更多買房人當下心態的反映。
—— 貳 ——
雖在限售區域僅有3盤，但這3盤分別在不同的區域。當代上品灣在高陵（渭北馬家灣片區），新城吾悅廣場在灃西新城，新城璽樾驪府在高陵曲江臨潼國際度假區，而這三個區域恰恰也是近年比較熱的三個非限售區域。
從它們不高的認購去化率中，能看出什麼呢？
當代上品灣本次開盤的房源量非常大，一下子拿出1332套高層房源，據粉絲反饋的信息，開盤前一天，購房人在售樓部的馬路上排隊到晚上11點多，場面應該是“很火爆”，開盤認購了480套，從絕對數上看，也不錯，但認購去化率多少呢？36%！
這個情況怎麼看呢？從公開和非公開的信息綜合看：
一是價格因素，毛坯房價格和同區域的競品盤恆大雅苑折後成交價差不多，甚至還要高。恆大雅苑本次裝修房成交價在8100元/㎡左右，當代上品灣毛坯房價在7800-8300元/㎡。有部分房源在價格是沒有優勢的。如無折扣優惠，後面比較難賣。買的人心裡上的抗性也難以消除。
二是在踩盤時瞭解到，當地有關部門是不希望樓盤的成交率太好，叮囑各盤要有所控制，不要出現太“熱”的情況，引發太多的關注。類似情況在涇河新城不久前也遇到過。在目前市場氛圍下，似乎無須怎麼控制，就不會太熱了！
灃西新城的吾悅廣場本次去化率僅有53%，臨潼的新城璽樾驪府去化率在79%，不能說是產品的問題，直接的與兩個因素有關：一是灃西和臨潼的房價今年上漲過快，目前已到一個“峰期”。灃西和灃東之間的價差越來越小，吸引力也就逐步減弱。如後續無強力支撐，則可能出現跌宕行情；二是新增購買力不足，似乎一夜之間，外來購買力突然減弱。原先外來購買力扎堆的情況，不復存在。
對灃西、高陵和臨潼而言，因不限購，在去年及今年上半年出現了難得的好行情，在西安主城區房價趨穩，新增購買力減弱的態勢下，對非限售區域的影響也比較大，已成為熱點的非限購區域，在失去了外來置業的支撐，能否依然維持熱度，有待觀察！
—— 叄 ——
近期9盤開盤認購率總體不高，
進一步反映了市場趨涼的態勢。現在，除了價格暫時還沒有鬆動之外，市場氣氛進一步寬鬆、選房難度進一步降低，對住房有剛性需求的人士而言，目前確實是迎來了有一個投選置業的好時機。隨著年底的臨近，各房企尤其是上市房企都有年度財報的要求，都有資金回籠的壓力，預計後幾個月裡，老盤新推的房源價格不會走高，總體會保持一個相對的持平狀態，甚至會推出部分位置“不好”的樓棟，價格較前批次“降低”；未能及時賣出而積壓的房源，或通過“特價房”、多重優惠等形式銷售，對房企來說，以求走量，換得報表的好看和過個好年；對購房人而言，則是“挑優撿好”的機會。
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