文 | 公號：房投客（ID:xhdcpd）
自己很不想寫置業文章，因為“房投客”的平臺宗旨是“不聊房事，只聊真相”為房產投資者提供真相的平臺，不做“炒房客”。
讓置業者明真相、明方法、少彎路為己任。
但也要明白“炒房客”與“投資客”的區別，點擊此文：重磅！“炒房客”與“投資客” 各顯神通
也有人說看完後找不到“北”，是的確實找不到“北”，軟文只表達中心思想，不為任何人提供投資意見，需要自己加工體會核心思維，只是培養粉絲形成“獨立思考”的境界。
因為社會上大多人太急功近利，歲月蹉跎，人50歲了發現自己什麼也不會。
有些人在感嘆，50年的業餘時間只堅持1件事，自己是不是成專家了？
然而，人都習慣把自己的命運交給他人，從古到今的名人，富人哪一個不是靠腦子吃飯？其實，投資“自己的大腦”是最好的投資方式，世事滄桑，萬千變化，只有讓自己學到知識的“道”才會真正的“知行合一”。
他人告訴你方法，你可以達到某某目的。但縱觀娛樂圈“崔永元陰陽合同事件”還是自身為了賺點小錢“耍點小聰明”嘴上像抹油一樣的人，冠冕堂皇的人真不是你的“摯友”。
把自己當成普通人，雖然“炒房可掙千千萬，不辭爭做房投人”，但不忘初心，“有志者、事竟成,破釜沉舟,百二秦關終屬楚; 苦心人、天不負,臥薪嚐膽,三千越甲可吞吳。”與大家共勉！
另外，房投客也在成長中，錯別字、語句不通、語法錯誤等常有。但“置業少彎路，投資明真相”是房投客追求的崇高目標！
話多了，談談剛需置業買房最有代表性深層次問題建議：
提問1
買房到底需不需要找中介？
答：看你買什麼房子了，在1線城市還是在4線城市，中介的普及率當然不一樣，特別是1線城市買房90%找中介，但是3、4線城市卻是大家討論比較熱的問題，“黑中介”已經在大眾耳朵裡蕩然。
其實，在3、4線我建議大家找中介，特別是剛需客，不要愛面子，買二手房丟人的心態，買二手房高額佣金的抗拒，買二手房怕錢打水漂。為什麼找中介？
一是收入不高的剛需客，你可以省一筆裝修和家電傢俱的錢，這一塊少說15萬的開支是有的。不要認為我買新房子，其實市場中90%的商品房都是期房，真遇見現房了都是不好賣的房子，房子是有隱形問題，或者是頂樓。
二是二手房人員知道的信息量優越於一手房，一手房只考慮賣自己的樓盤，對市場敏感度，房源擁有量，都比不上二手房。
三是可以尋求到低於市場價的房子。這樣的話買到就是賺到，對房價的談判話語權更高，不像一手房都是開發商老闆個個裝的一個比一個大，寫申請找各種關係才優惠萬把塊錢。
四是現房現證實景。經過產權調查，房子小區周邊包括房子內部都展現在你眼前，都是現房實景，任何問題都能察覺出來。不像一手房剛入住停水，停電，停燃氣，買的時候效果圖和現有交房的不一致等現象。即使一手房沒有任何問題入住了，也會出現房子在建工程抵押狀態，很多人很開心我在銀行辦的按揭，都是正常手續，房子辦證沒有問題，其實不然，這裡面還存在辦不了證的情況。
以上4點也就是你選中介最好的理由，但有人說中介的坑怎麼辦？
放心都為你準備著了，看看這篇文章：二手房交易中的4大技巧，9大流程，11項潛規則，業內資深地產人吐血推薦！建議收藏、分享！
提問2
我現在看上一套房東正在按揭的房子，房東讓我續他原來的月供能不能買？
答：這個問題業界經常見，能不能續按揭這個討論的最激烈，先說買這個房子客戶的風險：
一是房子過5年增值了怎麼辦？房東會不會找你要補償，這樣的事很多，因為很簡單，這個房子的名字其實還是房東的名字，5年之後你想把房子又過戶自己的名下，房東必須配合手續，此時你被動了。房東提出補償要求，民事官事少不了。
二是房東有一天突然消失了或者去世了，聯繫不上怎麼辦？此時什麼心情，我不想說，因為聯繫不上找不到了，怎麼過戶？房子還在房東名下，此時要是房東去世了，會根據法律變成遺產，第一第二繼承人過來打官司你什麼感覺？
三是房東故意給你拖延辦事，你一直打電話說過戶，他一直說忙，不方便協助怎麼辦？
四是房東出現重大疾病，或者是人身傷殘你怎麼辦？難道你去要求他趕快過戶，即使辦委託，也是的讓房東簽字，這裡面的問題真不敢想。
五是房東出現徵信問題，被法院判刑或者法院要執行他的財產。你在不知道的情況下，房子被第一法律追索給強制執行了，你是不是欲哭無淚？好，停止不分析客戶了，分析下房東的風險：
其一、有些人很搞笑的說房東也有風險啊？房子還是你自己的名字，但風險真的有。這種風險就是信用風險，打個比方，客戶每個月到還月供了還是忘記還了，你這邊總是打電話催你不累麼？關鍵是每個月都的崔！甚至，有些客戶直接產生逾期對房東信用產生影響，或者房東直接變成黑戶，難道房東不痛苦嗎？痛苦的要哭啊，黑戶，逾期簡直影響房東貸款，房東辦一些事都會影響。
其二、房東要購房肯定少了一個購房名額，房東想貸款肯定少了一個貸款名額啊。在房產投資客手裡“房票”，“貸票”是最珍貴的，很多人因為名額每年代持費用給2萬是很正常的。
提問3
房子想買安置房，小產權可以麼？
答：不建議買安置房，小產權，原因一，安置房是便宜，既然是安置房，一般政府都有備案數據，除非你非常有能耐能把政府的安置房檔案給改掉，改成自己的名字，一般這個手續不是一般人都能做的。所以更名指數低，當然不更名你買了這樣的房子，你放心麼？一般交易流程是一次性多些，分期的很少，因為按揭不了，沒證啊。
原因二，你把所有的積蓄都砸進安置房，此時，你萬一家庭出變故，做生意，需要用錢，怎麼辦？你難道去找朋友借款？最有效的方式自己有一套大產權的房子，你可以通過p2p，銀行快速融資，為自己解決困難。
原因三，這樣的房子變現能力很差，你給我很自豪的說我住，你能住一輩子麼？房子住20年都不錯了，給兒子麼？太傳統了吧。這樣的房子配套一般很差，物業管理，景觀都比不上商品房。
原因四，房子增值空間沒有，你除了自己住一輩子，真沒啥優勢，別人的房子5年了還有增值空間，保值率非常高，變現率高，融資率高，你這房子，除了住還有什麼？你自己看下買小產權和安置房的是不是學歷水平，投資思維，大多是停留在初級水平？
提問4
買房需要聽誰的？
答：我很想說這個問題，相信很多人一般找的是家族比較能掙錢的人，幫自己看房子。為什麼這樣說，因為很多人說，掙錢就代表實力。
首先，聽不是當地做房產的親戚的意見，你懂得。其次，不要聽有錢人的想法，有錢並不代表專業。隔行如隔山，現在很多人買個房子問問題盡然去問“賣熱乾麵的發小”搞笑麼？其三，多聽中介的話語，要聽20位以上的中介，把他們的思維做一個有效加工。其四，去找房產自媒體“有良心”的大咖付費諮詢。一定要找做過房產的，而不能找紙上談兵的偽專家。其五，要找親戚中買房經驗最豐富的，他們是相對而言經驗算最多，比沒置業的更有發言權。最後，要找民間房產投資高手，看你的渠道信息了，我這邊很多，民間高手。就不展開了說。
提問5
我不知道在哪買房子怎麼辦？
答：又是大家最頭疼的問題，買了害怕跌，害怕是坑，不買害怕錢沒了，這樣說吧！買房就像買火車票，你首套置業房票有了，但房子沒有。你都沒上車為何擔心坑，擔心錢，因為你沒上車，就不要擔心車上的任何事！一個字“買”！但是也別忘了，不要把剛需當投資，投資當剛需。因為，你不實踐都是紙上功夫！
提問6
我想買按揭房，房東房子是按揭的，房東說了先讓我把錢還完，等以後辦證了在過戶，你怎麼辦？
答：肯定不同意，為什麼，你看清，這個房子即使還了貸款，還是辦不了證，因為這裡面的變數太多了，你幫房東還款，而不能立馬過戶到你名下，風險太大，房子後期能不能辦證，不好說，過戶之前拖的時間越久，房子的風險越大。只要快速還款，快速過戶，才是最佳的保障。
提問7
集體土地自建房，公寓能不能買？
答：由於城市的發展，很多村已經變成城市了，但是房子的土地還是集體土地，這樣的房子交易流程一般是要求本村村名買賣，在當地的房管局可以過戶，但是這種房子融資渠道單一，保值差，房子買賣變現率低，單價比較低，房屋戶型結構較差，如果不是做小生意，不多建議買此類房子，除了坐等拆遷。為什麼公寓不能買？很多客戶說我買2套公寓拼湊一套房子，這樣住著挺不錯，還有挑高贈送面積，很划算。這樣的房子不建議買，交易稅費按商業計算，一般90%都是商業用地，稅費在27%左右，是一筆很大的開支。即使有增值了變現難度較高。
提問8
頂樓在市中心或者優秀地段，或者是大型開發商的住宅能不能買？
答：不能買，頂樓不管是好地段還是優秀的小區，房子的保值率是最差的，因為買頂樓的人真太少，不是頂樓的房子都賣不出去了，你還買頂樓？另外頂樓的房子，漏水、隔熱差、都是典型的標誌。但保值率也是同小區最差的。
提問9
應該怎麼選開發商？
答：選當地前3的開發商，選全國前20的開發商，選集團公司，這樣的開發商在出事率上低於小開發商。小開發商大多是幾個老闆湊錢，融資去賺錢，很容易出現資金鍊斷的時候，這樣你買的房子就是一堆亂泥。
提問10
選什麼樣的戶型與採光？
答：很多客戶買完期房後發現房子，出現採光較差的情況，主要是沒有關注房子的南邊有哪些建築物，有沒有分析樓間距，未來有哪些建築物，都需要去分析。儘量避開南邊的採光影響。
戶型當然選3房最好，即使沒錢買也要買3房，因為你貸款3房和2房的首付差距真的很小，3房變現率是最高的，流通率是最高的，這是經過數據研究的。戶型最好選南北通透的房子，儘量不要選房子全朝南，但是北邊是電梯和步梯的房子。大多人看房子看的是戶型的感覺，而不是價格。互型好，採光好是置業的首套因素。
提問11
還款方式是用等額本息還是等額本金？
答：買房子很多客戶說我用等額本金，其實這個帳算的蠻有意思，你只看見我少還利息了，但你忘了你要多還很多錢，你忘了經濟學，你手裡面不還月供不是更好麼，讓租金幫你還，手裡出的錢越少越好，除去通貨膨脹包括自己的投資方式，等額本息是最佳的還款方式。讓我來說貸款100年最好，這樣的話每個月100塊，我不是笑了？
提問12
買房子是按揭還是一次性？
答：這個問題很搞笑，有人說我無聊，如果你現金存有現金量低於1000萬，肯定是選擇按揭，因為很簡單，按揭是拿銀行的錢去掙錢，而不是讓自己的錢在那裡變成一潭死水。筆者發現，從1線到4線買房的特性，越往基層走，一次性越高。難道是5線人很有錢？1線房價很貴？這就是老白姓不懂錢生錢的道理，對投資經營知識瞭解少的原故。
還有很多個案問題，歡迎留言！
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房投客提醒您,平臺沒有任何建議性投資
要有自我判斷分析能力,不能人云亦云
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