5月31日，美的置業控股有限公司（以下簡稱“美的置業”）向港交所遞交了IPO招股書，申請主板上市。這一消息傳開立即引來市場關注。最近在“新股潮”下，“獨角獸”頻頻破發，其實值得打新的並不多。另一方面，持續調控影響下，房地產預期一直不好，那麼這隻有望下半年上市的地產企業究竟值不值關注呢？
在市場較為悲觀情緒下，很多機會被市場忽略，其實地產板塊新股的投資收益比想象中的要高。2016以來上市的內房企業其實並不多，其中能登陸港股的房企在行業的排名集中在TOP50。
上面圖表所示，2018年上市的正榮地產和弘陽地產，上市後至今分別上漲34.2%和22.5%，遠遠跑贏大盤。根據克而瑞2018年1-8月房企合約銷售排名，正榮銷售846.2億元為21名，而美的置業銷售531億元為34名，屬於同一梯隊，因此上市後的表現是非常值得期待的。
如今對房地產企業評估最重要的兩個維度：1、成長潛力；2、債務風險。下文就分別梳理美的置業這兩方面的發展情況。
一、豐厚土儲支撐千億成長
很多投資者只知道主營電器業務的美的集團（000333.SZ），驚訝於原來美的置業原來也是一家知名地產，而且根據克爾瑞的數據，今年1-8月銷售額排名位居行業34名。2004年成立開始，美的置業藉助“美的”品牌建立的良好品牌形象在地產行業深耕，經過十多年的積累，目前已形成較大規模。
招股書顯示，進入2016年後，美的置業業績就形成放量增長態勢，2017年的合約銷售達到507億，複合增長率達到113.7%。根據克而瑞數據顯示，2018年1-8月的美的置業的合約銷售達到531億，增速接近78%，目前看來美的置業今年項目銷售和去化的情況十分理想。這個成長速度在目前市場環境是優於同行的，按如此速度預計今年合約銷售規模有望達到700-800億。
而美的置業提出到2020年要達到千億銷售規模，這個成長空間對投資者來說是有吸引的，但是要維持這個速度核心在土地儲備。土地儲備是美的置業的生命線，有充足的土儲將成為企業的競爭優勢。
從佈局來美的置業項目多集中於二三四線城市。其中，珠三角、長三角、長江中游、環渤海和西南等五個區域土儲分別佔比23.4%、20.4%、20.5%、12.8%、14.6%。大本營佛山依然是存糧重地，總土地儲備面積601.4萬平方米，佔比約18%。長三角地區的土儲主要集中在徐州、鎮江和寧波，佔比分別達到5%、4%和6%。長江中游經濟區裡主要佈局在株洲和長沙。環渤海經濟區中美的置業重倉邯鄲，而西南地區中美的置業的土儲主要分佈在貴陽。
美的置業經營範圍遍佈全國11個省份的33個城市及1個直轄市。截至今年3月底，美的置業擁有土地儲備面積3310萬平方米。以目前的土儲面積能夠進入同行前20-30，在目前集中度不斷提升的行業態勢中，具有競爭優勢。目前美的置業銷售均價維持在1萬元/平，因此美的土儲貨值預計超過3000億元，足夠支撐公司衝刺千億目標。
按美的置業過去銷售及結轉情況看，截至2017年物業銷售業務的可結轉收入就達到400億，保守估計2018年美的置業收入能達到300億。且隨著過去三四線城市價格持續上漲，入賬淨利率持續提升，預計企業2018年淨利率能達到14%，淨利潤將超過42億元，同比達到122.2%。高速的成長會成為美的置業登陸資本市場的一大亮點。
二、穩健現金流帶動高速成長
隨著調控將向三四線深化，過去的政策有意限制資金過度流入地產行業，整體房企融資環境趨緊。因此市場在對美的置業評估時，償債因素在投資決策的權重會提升，下面內容將對美的置業的債務及融資情況進行梳理。
其實回顧2017年，由於過去土地供給一直收緊，到了2017年供給有所增加，整個行業集中進行了補充土地庫存，所以有實力拿地的企業在這一年普遍負債都有一個提升。
如截至到2017年末，中國恆大的淨負債率上升到183.7%，融創也達到202.1%，但其實這部分企業增速保持較高，依靠銷售回款是能覆蓋掉短期的債務。隨著利潤結轉的增多，企業的淨負債率會快速下降。
因此房企的負債情況不能一概而論，對於淨負債率的超過100%或者比率有所上升的房企，投資者也不必過對此形成“恐慌”。在對公司債務風險評估時需要從兩個方面：1、公司所處的發展週期是否支撐其債務發展；2、公司持續的現金流維持平穩。
第一個方面，結合目前的發展週期進行分析，如今的美的置業明顯從加速成長期過度到利潤釋放期。
通過對比2016年，公司2017年的淨負債率快速下降。這種現象主要原因在於美的置業過去處於快速成長階段。從行業發展的週期看，3-4年為一個小週期，而在每個低潮期後行業的排名都會出現明顯的更替。有的企業通過對週期的把握彎道超車，而2015-2016年就是目前這一輪週期的轉折點。
2015年可以說時房地產的低潮期，美的置業明顯把握住衝刺的機會：1、加大融資；2、大量補充土儲；3、三四線“去庫存”政策下，加速去化。在2016-2017年回款成倍增長情況下，美的置業也因此借勢擴大土儲優勢，補充土儲。在地產企業的銀行貸款中，最主要是開發貸，因此公司的債務會隨著土儲增加而增加。
但是值得注意的是，公司的高速增長與銷售結轉收入的週期滯後，結轉的營收與當期的銷售回款能相差2-3倍。這種滯後導致了公司賬上的利潤失真，從而淨資產的增速無法匹配負債增速，最終形成2015-2016年的高負債率。但隨著美的置業未來利潤的釋放，公司負債率會快速下降。
第二個方面，淨負債率作為一項財務指標，雖然能反映公司槓桿的大小，但是真正決定地產公司的命門始終是現金流。換句話說，
我們需要持續關注公司的流動性是否安全，應關注兩個關鍵點：1、公司的回款能力是否有所保證；2、經營現金流是否保持正流入。
根據克而瑞數據公佈，2018年前7個月，美的置業權益銷售金額為389.5億，過去公司回款率保持80%，保守估計前7月回款接近311.6億元。結合新增土儲價值大約在177.7億元，預計前7月美的置業現金流入133.9億元。
如上表，結合招股書披露美的置業第一季度的數據，在不考慮進一步融資情況下，可預計目前美的置業現金總額為326.2億元，對短期償債金額覆蓋率達到248.2%。
總體看來美的置業現金流其實較為寬裕穩健，債務及償債風險可控。小結：
伴隨著政策帶來的不確定性，當時市場正是對快速週轉模式的內房企業揹負較大槓桿表現擔憂，整體內房股板塊陷入低迷。而我們發現地產板塊的新股其實能走出跑贏大盤的收益。美的置業如今正處於同樣的轉折期，其高速增長是其一大投資亮點，而這同樣也帶來了財務指標上的失真。文章通過對美的現金流情況梳理發現，美的置業目前資金流較為穩健，債務及償債風險可控。
除此之外，美的的品牌和強大的股東背景，對於投資者意味著大大降低了如今新股發行的風險，總體而言，美的置業是值得期待且安全性高的打新標的。
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