當下隨著樓市調控政策的趨緊，濟南房地產市場相應的也進行了一輪又一輪的洗牌。進入8月以來，隨著國家堅決遏制房價上漲的政策出臺，國內很多大城市的房價也都被劃上了一條限價紅線。房價堅決不能再漲了，整個房地產市場似乎又進入了一個全新的週期。很多朋友說，國內大中城市的房價在兩年以內要穩穩了。縱觀濟南房地產市場，由於部分開發商存在較大信貸資金壓力和年度銷售任務，所以有些開發商已經開始改變營銷策略。很多新開樓盤的開盤價格比預期要低，有些樓盤幾乎是貼著成本價開盤。還有部分樓盤前期做精裝修，如今又從精裝修變回了毛坯房，這樣導致的房價下降幅度也是很可觀。
目前，CBD片區作為濟南核心片區，片區內很多樓盤受到了眾多改善群體朋友的關注。最新消息來看，CBD內即將開盤的樓盤毛坯房最低價為24000元每平，這個價格對於很多改善群體來說還是非常有吸引力的，這個價格也將對CBD北部的一些樓盤造成巨大壓力。
第一線團隊看到，當下濟南房地產市場上高價盤佔據了大多數，很多樓盤都在單價1.5萬元每平以上。像CBD、二環南路、漢峪、長嶺山、唐冶等片區，很多樓盤推出的都是以120平米以上的大戶型。目前從全市範圍來看，南北康片區有樓盤已經推出了70來平米的小戶型，第一線也希望這能成為濟南樓市下一步的發展的引領。當下濟南房地產市場還是不缺購買力的，從第一線觀察來看，持幣觀望的朋友越來越多。現在盼望著房價下降的朋友主要有兩類群體，一類是還未購房的朋友，一類是還想繼續購置改善房的朋友。這兩類群體的購房置業需求還是不小的。隨著觀望的人越來越多，濟南樓市分化趨勢也將越發明顯，像一些非熱點區域從2016年以來迅猛跟漲所產生的泡沫也將被進一步擠壓，樓盤進入銷售冰河期在所難免。
從當下濟南樓市來看，單價1.5萬以下的樓盤真的是不多了。下面，我們就來看看濟南單價1.5萬以下的樓盤目前主要分佈在哪？從全市主城區統計來看，目前雪山片區在售樓盤成交均價在14900-15000元每平。工業北路某些在售樓盤成交均價在14500-15000元每平。郭店片區在售樓盤成交均價在12300元每平左右。孫村片區在售主力樓盤在售均價在12700元每平左右。二環南路與二環西路交匯片區在售樓盤成交均價在12800元每平。西客站片區二環西路與二環北路交匯片區在售樓盤成交均價在13000元每平-13500元每平。
唐冶和西客站作為濟南東西兩翼，近些年來發展十分迅速。最近，很多朋友留言都談到，唐冶和西客站的崛起速度比他們預想的還要快。西客站、唐冶片區的很多大項目建設進展十分順利，部分項目建設已經接近尾聲。有些第一線的朋友們也經常談到，幸虧2016、2017年早早在唐冶或西客站片區購房，如若晚點下手，如今早已高攀不起。最近，唐冶和西客站又有新的變化。下面，我們就一起來看看：
目前,省煤田地質局、山東水利發展大廈、省地礦科技大廈、省文物保護修復工場、省畜牧局、省殘聯康復中心、市畜牧局等省市直總部單位已經進駐唐冶新區,同時首創奧特萊斯、綠地商業綜合體、魯商綜合體項目、銀座國際汽車項目、山東設計創業產業園項目等產業項目將為唐冶新區產業發展注入新動力。據瞭解,首創奧特萊斯作為唐冶新區的重點商業項目將建築為歐洲小鎮風格,店鋪300個左右,計劃引入品牌300多個,以國際知名品牌為主導,國內知名品牌為補充。項目將以奧特萊斯名品折扣店為核心,整合濟南地區的商業及旅遊資源,配置高品質休閒、兒童娛樂、餐飲等業態,形成新型現代商業模式,成為新時代、新生活的集成式、國際化生活平臺。屆時不僅將為新區居民帶來便捷,更可以輻射整個濟南甚至周邊地市。
近日，第一線看到，唐冶片區靠近世紀大道的重量級項目- 華皓中國國際新媒體產業園破土動工了。中國(唐冶)國際傳媒產業園位於唐冶新區世紀大道以南、圍子山路以西、土河以東，佔地約161.55畝（以實測為準）。早在2017年的唐冶土拍中，該地塊最終被華皓地產、山東亞特爾控股集團聯合摘走。該地塊要求競得人須建設國際新媒體體驗中心、新媒體創新中心、新媒體應用研發中心、新媒體創新基地等與新媒體及相關產業為主導的產業園。
上圖為唐冶華皓中國國際新媒體產業園效果圖（來自齊魯晚報）
中國國際新媒體產業園項目主要建設35棟建築。13棟31F/2D新媒體技術研發及數據集成中心(H=100m)，4棟22F/2D新媒體技術研發及數據集成中心(H=100m)，1棟16F/2D新媒體技術研發及數據集成中心，11棟7F/2D新媒體孵化創客中心，1棟17F/2D新媒體技術研發及數據集成中心，1棟28F/2D新媒體辦公中心(H=120m，10F、20F為避難層)，3棟2F/2D新媒體綜合服務中心及產品配套街區，1棟3F/2D新媒體展示中心(H=100m)。第一線相信，該項目建成後也將成為唐冶片區的新的地標建築物。
除此之外，最近聽說唐冶的房租也漲了，究其原因原來是片區的一些學校陸續開學了，很多家長有租房陪讀需求，片區的一些緊鄰學校的租房房價出現了一定上漲。最近，唐冶片區容量八千學生的省級名校歷城二中新校開學了，容納兩千人的濟南中學（東校區）也開學了。
而對於西客站片區，目前值得關注的是遠大集團商業綜合體項目，據介紹，該項目將成為西客站片區建設十年後，首個真正落地的大型商業綜合體項目。落地西客站片區的遠大集團商業綜合項目，投資總額約100億元，項目位於濟南國際會展中心西側，總建築面積達107萬平方米。遠大集團商業綜合項目業態定位更全，除了主力店之外，還會引入國際影城、兒童遊樂業態、超甲級寫字樓、體驗式購物街、辦公和商務酒店、公寓。項目還將建設遠大自營的超市，落戶槐蔭後將極大地改變西客站片區綜合大型超市不足的現狀。最快2021年，商業部分就能開門納客，屆時將與國際會展中心、宜家家居、迪卡儂共同組成西部新商圈。
上圖為遠大商業綜合體項目效果圖
上圖為遠大商業綜合體項目效果圖
濟南西城迪卡儂山東旗艦店年底將開門納客。西部會展中心預計明年投入使用。迪卡儂山東旗艦店位於西客站片區核心規劃區，是迪卡儂集團在山東的旗艦項目，更是唯一一家“定製租賃”的單體式建築，能夠完全體現原汁原味法國迪卡儂“基因”。總建築面積3.2萬平方米，計劃年底竣工。
而西部會展中心展覽區域23.9萬平方米的總建築面積中，除掉管理用房、餐飲服務用房、倉儲設備用房等展覽配套面積外，展廳面積就超過10萬平方米，是目前2萬平方米的舜耕國際會展中心的5倍大。西部會展中心不僅能夠滿足過去因為場地限制無法展出的大型機械、設備、重型汽車等特種展，還能讓在吃、住、購、娛等方面產生巨大帶動的全國糖酒會等大型全國性展會落戶濟南的希望大增。未來，濟南西部會展中心、舜耕國際會展中心、濟南國際會展中心將形成“三足鼎立”之勢，形成錯位互補。濟南西客站片區商務會展業也將迎來新的機遇。
目前，有些朋友都在擔心房價下降、房產貶值的風險。其實，從第一線看來，對於一個城市的優質房產資源來說，是暫時不用擔心房產貶值的問題的。比如北京、上海、南京、濟南等核心區域的房產，不論何時，這樣的房產都是屬於稀缺資源，因為它不僅僅起到居住的作用，一流的教育、一流的醫療、一流的市政配套都是它能夠維持價格的理由。總的來說，拋開特定的優質房源，房價穩定是未來一段時間的大趨勢，房價不會上漲也不會大跌。但是隨著濟南城市化進程的不斷深入以及招商引資的進階發展，隨著人流、物流、資本流的匯聚，濟南部分區域的商業價值又將迎來新一輪洗牌。
閱讀更多 樓市小霸王 的文章
