“這是一個關於業委會及業主大會的科普系列，我們通過100個常見的問題的解答，讓大家瞭解業委會及業主大會的運作規律和邊界；便於大家更好的展開工作。請牢記：
日常運作講規矩，規則意識很重要！”
01 成立業主大會的申請一般有兩種方式，一種是建設單位書面報告，另一種是業主提出書面要求，符合業主大會成立條件，但建設單位怠於履行報告義務的責任，有處罰麼？
根據《上海市住宅物業管理規定》規定，建設單位怠於履行上述報告義務的，將面臨以下經濟責任和行政處罰：
1、經濟責任。
違設單位未按照規定提出成立業主大會書面報告前，專項維修資金不得動用，住宅共用部位、共用設施設備需要維修、更新和改造的，應當由建設單位承擔物業維修責任。
2、行政責任。
建設單位違反規定，未將物業管理區域符合業主大會成立條件的怙況書面報告物業所在地鄉、鎮人民政府或者街道辦事處，或者未按照規定提供有關資料的，由區、縣房屋行政管理部門責令限期改正，可處一萬元以上十萬元以下的罰款。
02 業主大會籌備組中各方代表是如何產生的？
籌備組一般由“五方代表”組成，即業主代表，建設單位代表，鄉、鎮人民政府或街道辦事處代表，房管辦事處代表和物業所在地居（村）民委員會代表，那麼他們是怎麼產生的，產生的條件是哪些呢？
業主大會籌備組各方代表的產生
1、建設單位代表。
人數1名。由建設單位出具委派書面材料，寫明具體姓名、性別、出生年月日、職務、身份證號，由建設單位法定代表人簽字並加蓋建設單位公章。
2、街鎮代表。
人數1名。由街鎮出具委派書面材料，寫明具體姓名、性別、出生年月日、職務、身份證號。委派書面材料由街鎮負責人簽字並加蓋街鎮公章。按規定，街鎮代表負責擔任籌備組組長。
3、房管辦事處代表。
人數1名。由房管辦事處出具委派書面材料，寫明具體姓名、性別、出生年月日、職務、身份證號。委派書面材料由房管辦事處負責人簽字並加蓋房管辦事處公章。
4、居（村）民委員會代表。人數1名。由居（村）民委員會出具委派書面材料，寫明具體姓名、性別、出生年月日、職務、身份證號。委派書面材料由居（村）民委員會負責人簽字並加蓋居（村）民委員會公章。
5、業主代表。
人數：5—10名。由鄉、鎮人民政府或街道辦事處根據物業管理規模和社區建設情況確定具體人數，其所佔比例應當不低於籌備組（或換屆改選小組）總人數的二分之一。
產生方式：業主代表可通過業主推薦、.自薦、召開座談會聽取意見等方式產生，具體方式由居（村）民委員會確定，並在物業管理區域內予以公告。
業主代表應當滿足的條件：知法守法、熱心公益、責任心強、公正廉潔、具有社會公信力和一定組織能力。凡有損壞房屋承重結構、違法搭建、擅自改變物業使用性質、欠交物業服務費和專項維修資金、違規出租房屋等情形且未改正的業主，不得擔任籌備組成員。
業主代表不履責的處理：己經作為籌備組成員的業主代表不依法履行職責，經鄉、 鎮人民政府或街道辦事處責令限期改正後仍未履行職責的，居（村）民委員會可組織業主重新推薦產生業主代表。
03 請問籌備組如何制定業主委員會候選人產生辦法並確定候選人名單的？
答：根據上海市房屋土地資源管理局、上海市民政局關於印發《加強本市住宅小區業主大 會、業主委員會建設的若干規定》的通知（滬房管物（2011) 345號）規定，業主委員會成員候選人產生的具體方式由居（村）民委員會確定。
業主委員會候選人的產生一般有以下幾種辦法：
1、籌備組直接聽取業主意見，經彙總後提出業主委員會委員候選人名單；
2、召開召集人座談會，產生業主委員會候選人；
3、籌備組向業主發放推薦表，根據綜合評定，產生業主委員會委員候選人；
4、籌備組書面公告業主到指定地點領取推薦表推薦，產生業主委員會委員候選人。
籌備組應當根據物業管理區域規模及業主委員會委員的代表性、廣泛性和物權的比例，確定委員的分佈和人數（一般由5—15名成員單數組成〉，並實行差額或等額選舉。
籌備組在確定候選人的資格和條件時，要綜合考慮以下因素：
1、是否具備本小區業主身份，有完全民事行為能力;
2、是否熱心公益事業、責任心強、公正廉潔、具有社會公信力、具有—定組織能力；
3、是否遵守國家有關法律、法規，遵守業主大會議事規則、管理規約，模範履行業主義務；
4、是否因疾病、經常外出等原因可能難以履行職責；
5、是否被司法部門認定有犯罪行為;
6、是否兼任所轄區域物業服務企業工作；
7、是否有損壞房屋承重結構、違法搭建、擅自改變物業使用性旗、欠交物業服務費和專項維修資金、違規出租房屋等情形且未改正；
8、是否具備必要的工作時間；
9、是否具備物業管理基本常識和知業主大會，業委會運作相關規定；
10、是否有其他原因不適宜擔任業主委員會委員。
候選人名單核實與公示：在業主委員會候選人產生後，由籌備組按當選業主委員會委員候選人資格條件和具體要求，對業主委員會委員候選人資格進行審核，同時徵詢居民區黨組織、居委會、派出所、物業服務企業等有關單位意見。經初步核實候選人符合條件的，將名單在物業管理區域內以書面形式張貼《業主委員會候選人名單公示》，公示期以不少於一週時間為宜，並確保業主異議途徑暢通。業主委員會委員候選人名單產生後，籌備組應當在物業管理區域內予以公告。
04 請問上海地區首次業主大會的會議表決規則，一般是怎麼設置？
業主大會會議表決規則一般指表決票的送達、回收、業主參與投票表決的方式、方法、 程序、計算，特別是業主已經被送達表決票但未實際參與投票時的處理辦法等。
當前，不少小區均遇到業主實際參與投票率低的問題，所以在首次業主大會會議表決規則中，一般均涉及到需要採用“默示自認規則”（或稱之為默示同意規則），即是指不依賴語言或文字等明示形式，而通過某種事實即可推知行為人的意思表示而成立的民事法律行為形式。
目前在業主大會中的“默示自認規則”一般有以下兩種表述方式：
一種是“已送達的表決票，業主在規定的時間內不反饋意見或者不提出同意、反對、 棄權意見的，視為同意”。應當特別注意的是，採取這種方式時，不適用於業主委員會委員的差額選舉或二選一、多選一的表決事項。
另一種是“未參與表決的業主，其投票權數計入己表決的多數票。
按政策規定，上述兩種均明確要求由管理規約或者業主大會議事規則規定。
籌備組應當確定在首次業主大會按哪一種“默示自認規則”來處理未實際參與投票數並應當在召開首次業主大會15日前公告，同時在表決票或選舉票中予以明示。
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