中房報記者 李燕星丨北京報道
時隔4年，土地流拍潮再現，且更加兇猛。
2018年前7個月，全國土地流拍數量高達796宗，其中一線城市流拍13宗，二線城市流拍154宗，三四線城市合計流拍629宗。如果計入8月份以來浙江嘉興、山西太原等地的流拍數據，今年以來，全國房地產市場土地流拍數量超過了800宗，創下了2014年以來的歷史峰值。
這是一份中原地產統計的最新數據。
局面是對比出來的。2014年全國土地總流拍宗數為345宗。顯然，這個數字遜色於2018年前八個月。
大勢如此，拿地主體的企業層面是怎樣一番策略？中國房地產報記者通過統計TOP30強房企拿地數據對比發現，它們中的一些企業也按下了拿地的快進鍵，以穩健姿態及關注一二線城市為主的策略，重新安排公司的土地規劃。
以萬科為例， 8月萬科在拿地上花費164.41億元，低於6月的221億及7月的254億元。雖然在8月初萬科以98.63億元成功奪得上海徐匯商住地，但前8月萬科獲取的土地絕大多數還是集中在二線城市和其他城市，一線城市獲取土地的面積佔比較少。
作為三四線城市之王，碧桂園拿地速度也在放緩。碧桂園執行總裁莫斌表示，下半年投資拿地會更加謹慎，公司對拿地策略做出了一定的調整，從“全覆蓋”調整為“精準覆蓋”。
土地儲備是房企的生命線。土地流拍頻現與2018上半年房企年報發佈正好時間同時交叉，它們的交織與數據變化背後，讓所有房企都必須面對一個問題：拿什麼地？這相對於之前“拿不拿地”這個戰略，在戰術上要回答的問題，即對具體地塊的分析是拿地的第一考量。
每逢變局看標杆，這一次，也不例外。用2014年一位房地產企業老闆的話說就是，行業標杆企業動向往往很能說明問題，因為這些企業不乏精兵強將，如果他們都往左走了，我一個人往右，那肯定是我錯了。
━━━━
頭部效應還在繼續凸顯
中國房地產報記者根據公開數據計算得出，2018年上半年已公佈土地儲備數量的TOP30房企，土地總儲備面積為18.84億平方米，相比2017年末的17.89億平方米僅增長5.3個百分點。
2018年上半年，土地儲備面積超過萬億平方米的房企有碧桂園、恆大、融創、萬科4家，碧桂園土地儲備36400萬平方米，恆大土地儲備20500萬平方米，融創土地儲備15600萬平方米，萬科土地儲備為14300萬平方米。但它們在2017年的表現亦是如此。
除了上述四家房企以外，排名第五的保利地產土地儲備面積為8950萬平方米，不及碧桂園的四分之一；排名第六的中海地產土地儲備面積6748萬平方米，不及恆大的三分之一；排名第七的龍湖地產，土地儲備面積只有6363萬平方米。
另外，擴張路上的房企也在調整速度，以降低負債，尋求絕對安全。
據計算，2018年上半年，碧桂園、恆大、融創、萬科四家房企的土地儲備面積總和為86800萬平方米，佔TOP30房企土地儲備總面積的46%。再看2017年末，這四家房企的土地儲備面積總和為94542萬平方米，佔TOP30房企土儲總面積的52.8%。
這是否意味著房企的頭部效應減弱？
中國房地產報記者對比分析發現，真正的原因是融創在拿地方面腳步的放慢，其土地儲備面積由2017年末的21800萬平方米降至15600萬平方米。得益於過去對二線城市的佈局與擴張，融創業績高歌猛進，尤其2015年至2016年，其拿地建築面積與合同銷售面積的比值分別為3.1倍、6.5倍，投資強度遠超同業平均水平。不過，今年上半年，融創開始減速，土地儲備面積較2017年末有所減少。
從拿地金額來看，今年上半年除碧桂園以884億元穩居第一以外，排在第二和第三位的分別是萬科和保利地產，拿地金額分別為723億元和615億元。
同樣值得關注的還有近年來生長迅猛的龍湖，拿地金額434億元，排名第四；老牌國企中海地產和華潤置地的補倉意願也十分明顯，拿地金額分別為370億元和369億元，位列第五和第六。
從數據和行業層面來看，頭部效應還在繼續凸顯。
━━━━
朗詩禹洲旭輝土地增長率最高，萬科2014年應對策略可學
從拿地增長情況來看，2018年上半年，增長最快的分別是朗詩集團、禹洲地產和旭輝控股。
朗詩集團2018年上半年土地儲備面積1350萬平方米，在2017年末的基礎上增長112.6%。
禹洲地產2018年上半年土地儲備面積1725萬平方米，在2017年末的基礎上增長45.69%。
旭輝控股2018年上半年土地儲備面積4400萬平方米，在2017年的基礎上增長41.94%。
目前，朗詩的項目主要分佈在國內和美國兩大市場。今年上半年，其簽約銷售金額中70%來自國內一二線城市，20%來自三四線城市，其餘10%分佈在美國的一二線城市。記者發現，小股操盤助力了朗詩逐漸擺脫輕資產轉型陣痛期，繼2017年銷售額滑坡後，已經佈局輕資產轉型四年的朗詩，試圖擺脫對傳統盈利模式的依賴。
禹洲地產為進階千億梯隊四處進擊、多渠道積極補地，近期在併購聯盟方面動作頻頻。旭輝控股的拿地策略也有所調整，今年上半年，其一線城市新增土地儲備建築面積佔比從2017年的4%降到了不足2%，三四線城市則由15%增長至50%，初步看來，“減一線，穩二線，強三線”的策略讓其避開一線城市限價令所帶來的衝擊波。
擴張速度排名第四的是碧桂園，2018年上半年其土地儲備較2017年末增長30%。
排名第五的是正榮地產，2018年上半年其土地儲備較2017年末增長29.1%。
排名第六的是建業地產，2018年上半年其土地儲備較2017年末增長24.31%。
土地儲備提供的只是彈藥，能否在前線取得勝利還需看房企的變現能力。
中國房地產報記者通過對TOP30房企2017年末土地儲備貨值和2018年上半年銷售業績的數據計算發現，排名前三的朗詩、金科、萬科的變現能力比值分別為0.35、0.24和0.21，超過行業平均水平0.13。
綜觀TOP30房企拿地數據來看，它們在自身發展戰略定位下顯示出了理性的一面。
房地產市場在經歷了2015年以來的暴漲後，這波上漲週期已經長達38個月，刷新了中國房地產市場上漲週期最長曆史。龍頭房企年銷售連續破2000億、3000億、4000億、5000億大關。
不過，從目前的房地產行情來看，2018年前8個月雖然流拍的土地達到了峰值，但與2014年那場土地流拍潮有本質區別。中信建投證券分析師陳慎、劉璐認為，2014年的土地流拍主要是因為市場銷售低迷導致開放商拿地能力與意願減弱;這一次房產銷售相對穩定，流拍增加主要是房企基於利潤率及去槓桿下的理性選擇。
中國房地產報記者通過“回頭看”梳理分析，發現2014年頭部房企萬科的拿地策略表現，概括起來就是：拿地數量減少、重倉一線城市、提高合作拿地比重、降低項目股權。通過這些兵法與策略，萬科完好地抵禦了當時的市場風險。
雖然時移世易，但好的策略和辦法可以穿越歷史的風塵，有所借用。
以下為榜單圖片
中國房地產網往期回顧
記者臥底“北京炒房團”：下一個目標是天津
乳山銀灘爛尾樓追蹤：龍悅銀灘僵局求解
財政部提速萬億專項債發行 房地產迎政策甘霖
“明明買的是婚房，孩子上幼兒園了還沒有住上”
不能讓地價瘋導致房價瘋 三線城市湘潭前置調控
海南自省：填海造地存在地方“土政策”代替國家政策
6宗土地被限期動工 湖南要求空閒土地欠下的賬現在就還
自如相寓等被約談 胡景暉辭職 北京租賃市場風雲再起
9月，麗江寧蒗，一場中國當代桃花源特色小鎮與田園綜合體試驗將啟程
審讀：戴士潮
如需轉載，請後臺回覆“轉載”瞭解規則
閱讀更多 九州那些事 的文章
