裁判概述：
抵押人以自有房產設定抵押並辦理房屋抵押登記，並未涉及土地使用權一併抵押，即使該抵押房產所佔用的土地性質為國有劃撥土地使用權，也不影響該房屋抵押權的有效設立。但該抵押權利應當在房屋被變賣或拍賣的價款(不含房屋所佔用的土地使用權價款)範圍內予以實現。
案情摘要：
1、2003年2月20日，醫藥採購站與槐蔭工行簽訂《最高額抵押合同》：醫藥採購站以自有的房產為2003年3月1日至2006年3月1日期間發生1200萬元貸款餘額範圍內，設定抵押擔保，並於同年2月26日在房產管理局辦理了抵押登記。
2、另查明，該抵押房產所佔用的土地性質為國有劃撥土地使用權。
3、2003年12月26日，槐蔭工行與醫藥採購站簽訂《借款合同》：借款金額1380萬元，借款用途為借新還舊，借款期限為11個月。後槐蔭工行依約發放該筆款項。
4、醫藥採購站無力清償到期貸款且已進入破產程序，槐蔭工行將該筆到期債權轉讓給長城公司濟南辦事處。
5、長城公司濟南辦事處訴至法院要求就案涉抵押物實現抵押權。
爭議焦點：
長城公司濟南辦事處對案涉房產是否享有優先受償權？
法院認為：
本院《關於破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批覆》(以下簡稱《批覆》)第三條規定"如果建築物附著於以劃撥方式取得的國有土地使用權之上，將該建築物與土地一併設定抵押的，對土地使用權的抵押須履行法定的審批手續，否則，應認定抵押無效"。該《批覆》中所規定的"將該建築物與土地一併設定抵押的"係指當事人約定將建築物與土地一併設定抵押的情形。當事人在訂立合同時如果約定將建築物與以劃撥方式取得的國有土地使用權一併設定抵押的，則抵押人應對抵押國有土地使用權履行法定審批手續。
本案當事人簽訂合同約定僅以自有房產設定抵押並辦理房屋抵押登記，並未涉及土地使用權一併抵押的情況，該事實與上述《批覆》規定的情形不符，原審判決以該《批覆》為依據認定本案《最高額抵押合同》無效不妥，本院予以糾正。
在本院認定上述《最高額抵押合同》有效後，抵押權人長城公司濟南辦事處可以依據破產法的有關規定向醫藥採購供應站破產案件管理人提出行使優先權的申請，但該權利應當在醫藥採購供應站所抵押的涉案房屋被變賣或拍賣的價款(不含房屋所佔用的土地使用權價款)範圍內予以實現，且最高限額不得超過該抵押合同所約定的最高限額1200萬元。
案例索引：
（2006）民二終字第153號
相關法條：
《最高人民法院關於破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批覆》
國有企業以建築物設定抵押的效力問題，應區分兩種情況處理：如果建築物附著於以劃撥方式取得的國有土地使用權之上，將該建築物與土地使用權一併設定抵押的，對土地使用權的抵押需履行法定的審批手續，否則，應認定抵押無效；如果建築物附著於以出讓、轉讓方式取得的國有土地使用權之上，將該建築物與土地使用權一併設定抵押的，即使未經有關主管部門批准，亦應認定抵押有效。
《物權法》
第一百八十二條 以建築物抵押的，該建築物佔用範圍內的建設用地使用權一併抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建築物一併抵押。
抵押人未依照前款規定一併抵押的，未抵押的財產視為一併抵押。
《擔保法》
第三十六條 以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋佔用範圍內的國有土地使用權同時抵押。
以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。
鄉（鎮）、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉（鎮）、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用範圍內的土地使用權同時抵押。
相同觀點判決：
（2014）民申字第67號：涉案土地為劃撥土地，六合工行與客運公司只就自有房地產及其附著物簽訂抵押合同、辦理房屋抵押登記，並未將土地使用權一併設定抵押，也未到主管部門辦理審批手續。因此該項抵押不及於土地使用權。
實務分析：
關於抵押中"房地一體"的原則，在擔保法第三十六條和物權法第一百八十二條中均有體現。實務中對於國有劃撥土地抵押問題，存在爭議。法律沒有明確禁止國有劃撥土地抵押，同時擔保法第五十六條規定：拍賣劃撥的國有土地使用權所得的價款，在依法繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額後，抵押權人有優先受償權。 這也足以說明劃撥土地抵押並非無效，而是在實現抵押優先權時應當扣除應繳出讓金。有因部分規章也對劃撥土地設立抵押的主體和程序進行了規定，實務中存在徑行認定劃撥土地抵押無效的判決，筆者認為不妥。本文援引判例明確：單獨就房產抵押並登記，即使房產所佔土地系國有劃撥土地，也不影響房產抵押的設立。本文值得推薦。
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