新政滿月，房地產市場雖然受到衝擊，但成交數據並沒有反映出明顯的降溫跡象。深圳市規土委數據顯示，8月深圳新房平均售價為54089元/平方米，環比下降53元/平方米，成交量3688套，比上月增加了6.6%，創下了過去一年半以來單月成交紀錄。
不過，業內人士對於接下來的深圳樓市走勢卻沒有如此樂觀，普遍認為市場將進入一個冷淡期。
一二手房價格倒掛有所轉變
針對8月份成交量上升，美聯物業全國研究中心總監何倩茹對中國房地產報記者分析稱：“8月一二手住宅的備案量都出現上升，是因為‘7·31’政策出臺之後，之前的交易集中在8月進行備案造成的。8月市場的實際成交情況並不樂觀，環比7月下跌20%~30%，觀望氣氛再次升溫。從目前情況看，接下來的9~11月，備案量會出現下降，數據可反映出市場的不活躍。”
從今年二季度開始，深圳新房成交量出現回升，由4月的1934套增加到7月的3461套。此前因為“搖號”買房，一二手房價倒掛，使得深圳不少樓盤吸引了各類投資買家。
對於接下來新房的走勢，何倩茹指出：“深圳的住宅市場以二手房交易為主導，這個局面很難改變，因此新房市場的成交量暫時沒有辦法超越二手房。目前新房市場受限價影響，月度變化比二手市場小，隨著供應量增加，有望維持高位成交態勢。”
事實上，目前一二手房價倒掛的現象已經有所轉變，數據顯示，目前深圳一手房均價54089元/平方米，環比輕微下滑0.1%。二手房均價52953元/平方米，兩者相差無幾。
深圳房地產研究中心高級研究員李宇嘉認為：“新房價格較高，接下來政府對新房價格的管制不會停止。新政雖然會對二手房成交產生影響，但需求始終強勁，所以在下滑到一定區間後，二手房的成交量會維持在一個相對的高位。兩相作用的結果，則是至少短期內，一二手房價格倒掛現象，依然有一定程度的存在。”
市場並未出現以價換量
值得注意的是，新政還是阻止了開發商入市的腳步。8月深圳僅3個項目取得了預售證。這一數字遠遠低於6月的11個項目和7月的9個項目。
據深圳中原研究中心統計，深圳樓市9月將有10個項目入市，其中南山區預計有3盤入市。對於“金九銀十”成色，目前業內並不看好。
深圳中原研究中心相關負責人表示：“雖然深圳房價較為穩定，但是政府依然調控加碼，有針對性地進行精細化調控，可見政府對於遏制房價上漲的決心。未來，房地產市場強監管將繼續，政策上以查缺補漏為主，調控不會放鬆。在監管趨嚴、政策加碼的背景下，成交量或繼續保持低迷。
此次“7·31”新政中對於新房有了諸多限制，例如個人購買商品住房的（不含人才住房、安居商品房）自取得不動產權利證書起三年內禁止轉讓。在新房銷售上也明確規定了對社會關注度較高、預計購房人數較多的樓盤，引導房地產開發企業儘可能採用“線上誠意登記、公證搖號”“線下公證選房”的模式開展相關銷售工作。
但是記者卻發現不少新房項目實際上受到的影響並不大，雖然有不少購房者在觀望，但是自住客還是撐起了市場，不少人猜測的“以價換量”目前來看也並不容易出現。
“我們接待量還可以，畢竟是剛需盤，普通的購房需求還是比較旺盛的。說實話，‘7·31’新政對於我們來說並沒有太大影響，推貨節奏還是按原定計劃進行，價格本身已經十分優惠了，‘以價換量’的情況應該不會出現。”深圳市龍崗區一個剛需盤的營銷負責人直言。
何倩茹表示：“‘7·31’政策後，開發商的推盤步伐被打亂，目前仍處於觀望狀態。隨著‘金九銀十’銷售旺季的到來，以及年度業績考核壓力的加大，開發商推盤的速度會恢復並加快。以價換量在深圳市場上比較難出現，因為整體供應不多，開發商沒有必要這樣做。”
戴德梁行華南及華西區研究部主管及高級董事張曉端解釋稱，“未來市場如果需求受到抑制，開發商有貨還是希望出貨的，不過以價換量並不是一個整體現象。位於核心區的資產，很多開發商還是會選擇持有，不會賤賣的。對於開發商來說，大部分是算過賬的，持有高品質好地段的核心資產，主要是看好物業成長性，通過經營獲得穩定的現金流。”
開發商依然看好深圳市場
對於經歷了多次調控後的房企，面對多變的深圳市場也顯得更為淡定。在8月剛結束的多場業績會上，對於深圳樓市長期走勢，各大開發商還是持續看好，並且下半年在深圳也將推出大貨值的項目。
例如重倉深圳的深圳控股，今年上半年雖然僅完成了43.08億元銷售業績，卻宣佈將全年銷售目標從150億元上調至200億元。如此有信心也是因為其將在下半年在深圳推出總貨值210億元至220億元不受限購政策影響的項目。
另外，上半年深圳項目為佳兆業貢獻了37%銷售業績，目前佳兆業在深圳的舊改項目佔地面積近1000萬平方米，佔總的舊改土地儲備37%。深圳四大舊改項目下半年陸續進入供貨期，總貨值約440億元。
開發商也加快了項目快週轉，今年上半年佳兆業的銷售雖然有增加，但是受調控影響增幅僅有一成，“希望從9月份開始，把經營、銷售目標給補回來。”佳兆業董事會主席郭英成在業績會上表示。
花樣年手中握有7個深圳舊改項目，儲備貨值超過1000億元，同樣是加快舊改轉化率及時進入市場，“深圳坪山項目最快會在年底進場施工，現在已經確權並且完成拆遷了，預計明年會推向市場。其餘6個項目也會在未來三年推向市場。”花樣年董事會主席潘軍指出。
開發商看好深圳樓市的背後，是對深圳的經濟面和前景持續看好。深圳控股管理層在業績會上直言：“深圳雖然受調控政策影響，新房供應量減少，新房價格維持穩定，但購房需求依舊強勁。”
此外，深圳項目所能帶來的高毛利率是開發商無法拒絕的重要原因。儘管比起2016年和2017年49.9%、46.4%的毛利率下降了不少，但是深圳控股今年上半年深圳項目平均毛利率仍能保持在35.5%。
深圳控股首席營運官朱國強表示：“今年下半年加推的產品大部分在明年結算，都集中在深圳，所在片區的價格即使在限價情況下，相信毛利率也會比較高。”
另一個受到深圳項目高毛利率影響的則是華潤置地，毛利率為48.1%，較去年同期的35.0%有明顯提升。
華潤置地高級副總裁兼首席財務官餘建表示：“深圳灣悅府和華潤城三期的毛利率超過70%，帶動了公司的結算毛利達到歷史新高。雖然這樣的高毛利率是不可持續的，但是全年毛利率超過40%是沒有問題的。”
閱讀更多 崑山理想房產官方網 的文章
