20年前，上海市政府出臺了一份文件。這份文件至今鮮為人知，卻活生生改變了2300萬市民。
文件叫《上海市城市總體規劃（1999-2020）》。裡面提出打造上海的內、中、外等三條環線，還有各區如何進行土地開發，配套交通、生活設施、住宅。
如今回頭看，如果按圖索驥購買房產，今天你的資產可能接近億元。
是不是後悔當時年少無知？不要緊，因為新的機遇又來了。
新時代來臨
按照1999-2020規劃，上海的城市發展，採取了攤大餅模式，即建造環線，接著把產業、商務要素分攤到環線內區域。過去被視為貧民窟的南市、五角場、大寧，以及浦東農田花木、聯洋，都是該模式下的受益者，商業樓市共繁榮。
然而，當前環線內的建設用地枯竭。一畝三分地，高樓林立，市區空間無法承載增量要素。攤大餅模式到頭，轉型被市政府提上日程。
這個時候，劃時代的新版規劃在去年橫空出爐。
這份規劃全稱《上海市城市總體規劃（2016-2040）》。文件最重要的一頁，提出了黃浦江兩岸公共空間貫通開放。原本密密麻麻的兩岸工廠，將徹底改造為商用辦公、綠地公園、特色小鎮。
濱江空間被釋放，產業、商務、商品房等增量要素又找到了新的接口，城市經濟找到了新的拉動力量。未來20年，“內環最美麗”將改口“濱江最美麗”。
與此同時，“市區—郊區”的二元概念，也會變為“主城區—新城”。主城區突破三重環線，把觸角延伸到莘莊、吳涇等邊緣地帶。遠郊的嘉定、松江、青浦、南橋將煥然一新。
可以看到，2040年的上海，一些名不見經傳，甚至本地人都聞所未聞的地段，會成為新的香饃饃。存量房時代，地段優勢更會被放大。抓住潛在的地段，才能把握未來。
新房價輻射論
房價的核心是地段，地段的核心是地塊產業佈局。
解放後的上海，定位重工業基地。改革開放以來，政府大力推進服務業為主。經過20年發展，老革命又碰上新問題：工業產能到了過剩邊緣，接納服務業的新空間逼仄。
怎麼破？ 2040規劃很明確，第二產業轉到長三角，第三產業開發濱水地帶。落地到城市空間規劃中，提出“一軸雙廊”。
“一軸”，說的是黃浦江；“雙廊”，指向大虹橋和張江。
伴隨過剩產能的遷出，上海騰出來的空間要承接先進製造業、醫療產業。“雙廊”一東一西，大虹橋、張江對應兩條陸空樞紐，迎接全國優秀的技術性人才。
能想象到，未來上海交通會有所好轉。企業搬到“兩翼”，上班族不用再擠向市中心，而且，近郊的房價會在白領剛需的推動下上漲。
左右護法加持，“一軸”黃浦江更顯尊貴。正如前面所說，沿線工業拆除，將徹底激活兩岸生態。今年政府全力貫通45公里岸線，將來，二期工程還會延伸到郵輪碼頭、紫竹園區。
其中，核心地段會分為陸家嘴—外灘、前灘—徐匯濱江。前者不必贅言，後者的前灘是要打造陸家嘴2.0版。串聯起兩岸一體化的，是密集的過江隧道和軌道交通。
大膽點設想，以後上海房價，不再是 “內—中—外”層次輻射，取而代之的，“濱江—腹地”遞減效應或成趨勢。
濱江地段概覽
作為下個上海樓市的風口，因為黃浦江岸線綿延，每段區位的發展、規劃大有不同。今日梳理各主要地段的概況，未來每月，我們會推出濱江樓市區域指南，為您更詳細地分析樓市地段趨勢。
外灘—陸家嘴：上海的名片，在2040規劃中，該地塊將橫向延伸。西邊拓展的主要範圍蘇州河與黃浦江合圍區域，重點有長壽路、天目西路、海寧路、周家嘴路。東邊拓展空間狹窄，僅剩浦東大道北側的沿江區域。
北外灘—東外灘：虹口和楊浦的沿江地塊，當前北外灘的投資價值已為市場熟知，楊浦地段的開發尚未完全明確，這塊舊稱楊樹浦的工業基地，將煥發出新的生機。目前，北段濱江的路網、軌道交通都在緊鑼密鼓建設，相信不出2年，該塊的價值將放大突顯。
徐匯濱江—前灘：作為下一個都心，前灘的地位不言而喻。對面的徐匯濱江，承載藝術園區、文化場館、頂級消費區域。當前兩岸已建有過江的一條隧道、兩條地鐵，將來還會興建過江的2條隧道和1條地鐵。密集度較外灘有過之而無不及。
寶山、閔行：寶山段的目標是打造國際郵輪碼頭，閔行段整體依託紫竹科技園。一南一北，寶鋼和吳涇的重工業馬上要成為歷史，取而代之的，是生態宜人的居住環境，和高新產業園區。
下一篇，我們將詳解申城最火熱的地段：徐匯濱江，打破環線的王者。
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