“濟南調整二手房交易評估計稅價格後，對市場實際影響不大。但現在的二手房整體成交清淡，價格有微幅下跌的勢頭。”9日，濟南21世紀不動產某店負責人張先生向經濟導報記者如此說道。
來自鏈家的交易數據顯示，近5個月來，鏈家每個月新增二手房房源整體呈上升趨勢，但鏈家帶意向買房人看房的次數卻呈直線下滑之勢。
“樓市的預期已經逆轉。二手房觀望氣氛很濃，很多買房人在等著房價下降，而賣房人也不願輕易降價，交易相對比較清淡。”前述張先生向經濟導報記者說道。
計稅調整影響不大
從本月1日開始，濟南市調整了存量住房交易評估計稅價格。新政策實施幾天，部分小區的評估計稅價格調整額度已經大致清晰，大部分小區上調幅度均比較大。比如，和平路附近的甸柳小區由6000元/平方米上調至14600元/平方米左右，魯能領秀城由6000元/平方米上調至15200元/平方米左右。
根據濟南市稅務局此前的通知，本次調整計稅價格的目的是為了“全面客觀準確反映我市存量住房交易價格水平，提高交易環節計稅依據的準確性”。那麼，調整之後，對市場的影響到底有多大？
經濟導報記者注意到，如果按照評估計稅價格納稅的話，買賣雙方通常需要多繳納數萬元的稅額。
目前，二手房交易納稅科目主要包括增值稅、個稅和契稅。其中，對於個人購房未滿兩年的二手房來說，增值稅是大頭，其納稅額為交易總價的5%；若賣房人購房時間已經超過2年，增值稅免徵。個稅和契稅的納稅金額也都是以交易總價為基礎測算，比如若個人購房未滿5年，其在出售房屋是需要按照房屋總價的1%徵收個稅；若所售房屋面積大於90平方米，且買房人為二套房的話，需要按照交易總額的2%繳納契稅。
以魯能領秀城為例計算，一套100平方米的房子、購房未滿兩年且買方為二套房，若按照評估計稅價格繳稅，調整之前雙方需要繳納4.66萬元的稅額，調整之後需要繳納11.80萬元的稅額。這樣算下來，買賣方雙方繳稅額度提升了6萬多元，升幅可謂很大。
“實際上，在二手房買賣過程中，納稅額很多時候都不以評估計稅價格計算。”張先生向經濟導報記者介紹道。
根據相關政策，在實際交易中，對於納稅人申報的交易價格超過存量房價格評估值的，按照納稅人申報的交易價格徵稅。對於評估認定納稅人申報的交易價格偏低的,有正當理由的,按申報交易價格徵稅；未能舉證正當理由的，稅務人員會以系統評估價為參考確定計稅依據。
“二手房的成交價格，通常都是遠高於評估計稅價格。有時候，買賣雙方達成一致刻意避稅時，會出現成交價格低於評估計稅價格的現象。而在現實的交易中，一套房子動輒二三百萬元，買房人通常需要貸款。即使買賣雙方有意避稅，為了不影響貸款額度，網籤的價格通常不會很低。所以大部分交易都是以買賣雙方的申報價格計稅的，而非以存量房交易評估計稅價格計稅，後者的調整對實際交易影響並不是很大。”張先生向經濟導報記者說道。
“要想賣房，就得降價”
雖然二手房計稅調整對市場影響不大，但二手房交易正變得冷清卻是事實。
最近，位於濟南市歷下區燕山小區南區的常麗女士正在打算賣房，然後換一套大房子。但她沒想到，賣套房子居然很難。
今年4月，她就將賣房信息交給了中介，總價210萬元。之所以掛這個價格是有根據的：“去年鄰居就是200萬元賣出去的，我想著再漲10萬元不算多。”沒想到，在她將房屋信息掛出去之後，幾乎是無人問津。中介說她的房子太貴了，要想賣房，就得降價，而且要比其他人掛牌價格低10%才好出手。
等了兩三個月後，常麗在7月份將掛牌價格下調，“調到了197萬元，但看房子的依然寥寥。中介還在勸我繼續下調，最好能調到190萬左右，但我覺得好虧啊！”常麗說。
而濟南房友燕山店一位工作人員向經濟導報記者介紹，現在燕山小區周邊的二手房價格確實有下滑的勢頭。“整體下滑幅度不大，約1000元/平方米左右吧。相對來說，那些大戶型、環境好的社區房源少，價格沒怎麼下滑。但小區環境差、戶型面積小的社區房源較多，也不大好賣，下滑幅度就大一些。”
張先生也向經濟導報記者介紹道，目前濟南二手房交易比較冷清。“前一段時間天熱，買房人都不願出來看房；現在天涼快了，市場也涼了，買房人還是不願出來。而對於二手房賣家來說，大家都盯著鄰居們此前的成交價格，不願將房子價格下調，所以成交很冷清。”張先生說。
來自鏈家的數據顯示，濟南二手房的供求狀況正悄然發生著轉變，主要反映在近幾個月的新增房源和帶看次數方面。
今年3月份，鏈家當月新增房源4344套，對買房人的帶看次數是27111次。此後，鏈家每月新增二手房房源呈現先降後增之勢，4至8月的數據分別是4027套、4131套、3953套、4326套、4649套；與此同時，帶買房人看房次數呈現直線下滑走勢，4至8月的數據分別是24668、23519、20069、19207、18124。如果以8月份和3月份數據相比，鏈家每月新增房源增加了305套，但帶買房人看房次數卻減少了8987次。
市場預期逆轉
對於二手房市場變冷的原因，合富輝煌山東分公司副總經理許傳明向經濟導報記者分析稱，“市場預期已經逆轉，現在大家對未來的價格走勢大都不樂觀，市場將進入一個調整期。”
上述張先生則認為，二手房變冷與新房市場的變冷有直接關係。“現在新房市場的價格上漲預期沒有了，大家以前都覺得房價要漲，所以都爭先恐後地買房，就怕買晚了價格更貴了。但現如今，大家發現新房價格已經不再上漲，部分樓盤價格甚至有變相下調走勢，所以大家就不再恐慌性地買房了，市場從而進入了觀望期。”
許傳明分析稱，從新房市場近期走勢看，購房需求依然是存在的，只不過過高的價格讓很多人已經無力承擔房價。一個例證是，市場上近期有幾個樓盤推出了價格比較合適的產品，去化速度都比較快。因此，雖然未來一段時間市場將進入一個盤整期，但對房價長期走勢並不必太悲觀。“部分定價過高的樓盤將不得不對其價格進行修正，但市場預計將整體保持穩定。”
再看二手房市場，穩定也是大勢所趨。“現在濟南繞城高速邊上的新房都每平方米一萬五六了，它們是期房，配套也很短期。而二環內的二手房，配套多比較健全，價格方面有貴的，也有很多2萬元/平方米左右的，也是有競爭力的。整體來看，二手房價格小幅下調是有可能的，但並不會出現大幅下跌的走勢。”前述張先生向經濟導報記者說道。
總結：二手房市場更能反映一個城市樓市真正的冷熱，二手房的房價更能反映一個片區價格的真實價值。二手房掛牌數量近幾個月驟增，而看房人次卻遞減，可以看出購房群體數量明顯下降。這個現象同樣反應在新房市場，購房者開始沉住氣觀望，因為房價預期變了，只要短時間房價不漲購房者就能沉住氣。
對於濟南樓市，今年的金九銀十必然風光不再。開發商能做的就是搶進度抓緊入市，9月份開始很多新樓盤亮相，活動也多起來，誰家能早點銷售就能搶一波客戶、搶一波資金。
這種行情下拼的是品牌、性價比，之前很多品牌開發商開發的樓盤各種維權，無視購房者的合理訴求，同樣的價格下購房者自然選擇口碑好、品牌好的開發商。在現在信息相對透明的社會環境下，每個開發商都應該好好維護一下自己的品牌，別讓自己的業主提起自家開發商就咬牙切齒。
價格調整到位的樓盤還是可以買，不管是價格還是產品，開發商必須得拿出點誠意才行。
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