2018年上海學區房購房內參
一、上海市各區縣小學分佈情況
圖：上海市各行政區公辦、民辦學校分佈（單位：個、%）
從上海市各區的民辦小學分佈來看，浦東、閔行、楊浦和虹口的民辦小學數量是最多的區域，尤其值得關注的是閔行、楊浦和虹口的民辦學校的比重是相對較高的，說明這些區域的民辦教育機構的發展相對較快。
一般上海的公辦和民辦小學的差距較小，而初中的差距會有一定的拉大，從全市的民辦初中數量的佔比來看，每個區都會高於小學的比重，因此小學學區需求會更大，那麼初中就有更多的機會去讀民辦。
圖：上海市各行政區第一、第二階梯學校數量分析（浦東數據不包括南匯）
從各區優質小學數量來看，市中心的數量明顯多於外圍區域，其中浦東、徐匯和黃浦的優質教育資源最多的區域，市中心是購買學區房最好的區域，這三個區域更是學區房關注度最高的區域。
圖：上海市第一、第二梯隊學區房分佈圖（數據不包括南匯）
從具體的學校分佈來看，也一眼能夠看出來市中心的密集程度明顯高於其他區域，尤其是內環以內區域，集中度更是最高。
表：上海市各行政區學區房總價、單價分析（單位：萬元、元/㎡）
第一梯隊
區域
套均總價
掛牌均價
黃浦
1007
100450
徐匯
885
93203
靜安
876
107118
長寧
802
84792
浦東
796
86549
普陀
763
77196
閘北
686
79919
閔行
579
64028
虹口
436
73812
楊浦
432
72551
松江
410
39676
寶山
388
51287
嘉定
321
33251
青浦
321
32278
金山
266
25760
奉賢
239
25983
第二梯隊
區域
套均總價
掛牌均價
黃浦
1125
104744
徐匯
551
78245
靜安
846
94572
長寧
636
77972
浦東
807
68822
普陀
623
71429
閘北
488
77850
閔行
419
47662
虹口
377
69114
楊浦
513
72360
松江
493
39855
寶山
331
42596
嘉定
344
36934
青浦
298
32188
金山
233
20816
奉賢
263
28340
上海市各區域整體的統計數來看，如果要在城市中心買到普通的優質學區房的價格不便宜，普遍都要在500萬以上的水平，第一梯隊學區房總價和單價多會高於第二梯隊，尤其是單價更為明顯。
第一梯隊學區房的價格來看，黃浦的套均總價為最高，達到了1007萬元的水平，其中單價超過了10萬元/平方米，徐匯、靜安和長寧的第一梯隊學區的總價都在800萬元以上的水平，虹口和楊浦的第一梯隊學區房的價格會便宜一些，最主要是區域的房源面積會略小，套均面積都不足60平方米，並且房齡會老一些。
第二梯隊學區房的價格來看，黃浦、靜安和浦東的價格都超過了800萬元，黃浦區第二梯隊學區房的單價也超過了10萬元/平方米，徐彙區第二梯隊學區房的總價不高，但是單價卻接近8萬元/平方米。
表：上海市各行政區第一梯隊各房型總價分析（單位：萬元）
區域
一房
兩房
三房
四房
靜安
552
923
1192
1722
普陀
527
667
1002
1405
黃浦
520
929
1258
1479
徐匯
455
746
1198
1917
閘北
433
586
984
1370
浦東
424
648
1021
1518
長寧
415
652
1233
1490
閔行
333
504
721
950
松江
263
345
446
803
虹口
246
507
799
楊浦
245
461
827
1333
寶山
197
396
574
745
青浦
196
263
352
501
嘉定
158
281
366
768
金山
148
205
690
奉賢
130
204
275
336
從上海市各區第一梯隊學區房各房型結構來看，靜安、普陀和黃浦的一房總價為最高，套均總價超過了500萬元，兩房靜安和黃浦的套均總價超過了900萬元，三房多數區域的總價超過了1000萬元。從數據來看，在楊浦和虹口讀第一梯隊學校購買一房落戶的壓力會相對較小，門檻在250萬元。
表：上海市各行政區第二梯隊各房型總價分析（單位：萬元）
從上海市各區第二梯隊學區房房型結構來看，黃浦、靜安一房的總價最高，套均總價超過了500萬元，從兩房來看，這兩區也是最高，套均總價超過了800萬元，三房普遍也要超過1000萬元。那麼在市中心各區選擇第二梯隊學區房落戶的一房房源來看，普陀、虹口和楊浦的價格會相對低一些，總價在250萬元左右。
二、熱點區縣學區房分析
表：黃浦區熱點學校周邊房價分析（單位：萬元）
從黃浦區目前在售的學區房數據來看，一梯隊學校蓬萊路二小的一房總價最便宜，套均在440萬元，不過其面積也相對較小，折算成單價的話也在10萬元/平方米以上；黃浦外國語小學的一房的總價近850萬，單價更是達到了12.7萬元/平方米，對口該學校的兩房已經超過了1000萬元，不過該小學對口的公辦初中也是區域較好的學校，因此購買區域的學區房基本不需要再考慮民辦初中了。
對於二梯隊的學區房來看，分化相對較大了。一房從最高的了1200萬元到最便宜的300萬元出頭，因此純粹是落戶的話，對口上海師範專科學校附屬小學的學區房一房性價比是最高的。而兩房的學區房價格普遍會上一個檔次，相比一房的價格基本會出現翻倍的情況，手頭準備的資金量要求會更高。
目前黃浦區一梯隊和二梯隊學區房一房和兩房的平均租金價差在5000-6000元平方左右。其中一梯隊學區房一房的月均租金在6000元左右，兩房的月均租金13000元左右，二梯隊一房的月均租金在5000元左右，兩房的月均租金會在11000元以上，因此以落戶為目的購買學區房的話，需要考慮其租金差。
表：靜安區熱點學校周邊房價分析（單位：萬元）
目前靜安區一梯隊學校主要以原靜安分佈為主，原靜安的一梯隊學區房一房的價格普遍在500萬元以上，閘北的一梯隊學區房一房的價格為400萬元出頭，兩房的總價原靜安的價格在900萬元左右，而閘北的二房不足600萬元。
從靜安區二梯隊學區房來看，大寧路小學在售一房的總價最低，在250萬元左右，市西小學的一房總價為最高，達到780萬元。區域二梯隊學區房的總價普遍在400-500萬元之間的水平。從數據來看，閘北區大寧路小學的一房到三房的總價水平都不高，最主要其房型相對較小，三房的面積也不過70平方米。
靜安區學區房目前的租金水平來看，一梯隊周邊學區房的租金水平相差較大，其中靜教院附小周邊一房的租金在5800元左右，二兩房就達到了12300元，對於一師附小和靜安一中心小學周邊一房和兩房租金相差不大，都在8000-9000元之間。對於二梯隊周邊學區房的租金價格來看，一房基本上6000-7000元之間，二兩房都會在11000元以上。
表：徐彙區熱點學校周邊房價分析（單位：萬元）
徐彙區一梯隊周邊學區房的一師附小周邊的價格相對是最便宜，一房在300萬出頭，不過從單價來看，周邊學區房的價格都會在8萬元/平方米以上，普遍均價會達到10萬元/平方米；其他的學校的一房都在600萬元的水平，兩房的價格會達到900萬元，三房會在1300萬元以上。
對於徐彙區二梯隊學區房價格來看，其一房的總價是相對不高的，套均總價普遍在300萬元左右的水平，整體其一房的房源面積普遍較小，在40平方米左右；而兩房的總價也基本上不高，套均總價在450萬元，套均面積不足70平方米。因此，在徐彙區購買二梯隊學區房整體房價水平會低於靜安和黃浦。
從租金水平來看，徐彙區一梯隊學區房租金會相對較高，高安路一小和建襄小學的一房月租金會超過1萬元，兩房月租金會到1.4-1.9萬元。二梯隊學區房月租金在4000元左右，兩房月租金6500元左右。
從楊浦區不管是一梯隊還是二梯隊，其學區房的價格都不高，一房的套均總價基本上在250萬元左右，兩房的套均總價在500萬元左右，並且楊浦區的民辦小學和初中比例也是相對較高，從而體現出民辦好於公辦的現象。最主要楊浦區的學區房的房齡普遍會較老，其中一梯隊學區房一房的平均建築年代為1981年，兩房是1990年；二梯隊學區房一房的房齡為1986年，兩房為1995年，因此較老的房齡極大的影響其售價。
從租金水平來看，楊浦區學區房的整體租金水平也是不高的，一房的平均月租金在3500元左右，兩房的月租金在6000元左右，整體租金差不大。
虹口區學區房和楊浦區類似，房齡更老，套均面積相對不大，總價也相比楊浦區會更低一些。一梯隊廣靈路小學的一房的套均總價不足200萬元，二梯隊的三個學校周邊的學區房的套均總價也只有250萬元，兩房的價格也300-500萬元之間的水平。
從租金水平來看，區域一房的月租金在3500元左右，兩房的月租金在5500元左右，整體區域內可租房源量不多。
長寧區一梯隊學區房一房的售價在400萬元左右，兩房的價格相對會高不少，天山一小和愚園路一小的兩房價格在750萬元左右，長寧實驗小學的兩房不足500萬元，而三房的價格都要在1000萬元以上的水平。
區域內二梯隊學區房一房的價格在300萬元左右，兩房的價格在400-500萬元之間。威寧小學一房總價要超過500萬元；兩房在800萬元以上。
一梯隊的天山一小，愚園路小學和二梯隊的開元學校、綠苑小學，適存小學的一房月租金在4000-5000元之間，兩房的月租金在6000元以上。
普陀區一梯隊學區房一房的套均在500萬元左右，一房的套均面積達到60平方米，折算成均價要85000元/平方米以上的水平，不過其房齡相對較新，平均建築年代為2002年；兩房的套均總價在650萬元左右，套均面積為88平方米。二梯隊的學區房一房的套均總價在300萬元左右的水平，兩房套均總價在550萬元以上。
從租金價格來看，普陀區學區房的一房兩房月租金價差基本上在2000-3000元之間，最高的江寧學校一房的月租金為9萬元。
浦東新區的優質小學教育資源最為豐富，其中以福山外國語小學、明珠小學和六師二附小最為知名，並且校區相對較多，福外幾個校區學區房一房的套均總價在500萬元左右，明珠小學的幾個校區的學區房一房價格在400-500萬元之間，六師附小的幾個校區學區房一房套均總價在300-400萬元之間。一梯隊一房的套均面積45平方米，基本以落戶購買學位為主，如果作為第一居所的可能會有些小，而兩房的套均總價在500-900萬元之間，兩房的套均面積75個平方左右，基本能夠滿足一家三口的基本生活需求，並且房齡也在20年出頭，並非最老。
浦東新區二梯隊學區房一房的套均總價為350萬元左右，其中竹園小學滬東分校總價相對較低，在260萬元出頭，上海實驗學校東校和進才實驗學校的套均總價為最高，分別為850萬元和730萬元。一房的套均面積為接近50平方米，兩房的套均面積為80平方出頭，都會大於一梯隊的學區房，不過套均總計會略低於一梯隊的學區房。
從租金價格來看，一梯隊學區房一房的月租金基本上在4000-5000元之間，而兩房在月租普遍在6000-9000元之間，可能部分小區房齡較新，面積較大的兩房戶型租金價格會高一些，能達到13000元的月租金。對於二梯隊的一房和兩房租金和一梯隊的學區房相似，月租金水平和一梯隊相當。
閔行區一梯隊學區房的套均總價在300-400萬元之間，兩房的套均總價在500萬元上下，三房會達到700萬元。其中明強小學東校一房的價格在350萬元，而西校的一房卻比東校貴100萬左右，東校區認可度比西校區高，而西校區的房源以次新房為主，並且面積會大一些，因此如果認可明強小學的話建議還是購買東校區的樓盤。
閔行區二梯隊學區房一房的套均總價在200-300萬元之間，兩房的套均總價在300-400萬元之間，三房基本上在500萬元左右，實際上閔行區民辦小學的數量和佔比都是較高的，因此區域內二梯隊學校品質可能沒有民辦的好，購房者完全可以選擇民辦。
從閔行區學區房租金價格來看，一房的月租金價格在3000-4000元之間，兩房的租金價格在3000-5000元之間。因此區域內學區房一房和兩房的租金價格相差相對較小，那麼購買學區的之後完全可以再去組一套面積更大的房子。
三、學區房數量和銷售
圖：上海市二手學區房在架量和在架時長（單位：套、天）
從目前上海市學區房的佔比來看，一梯隊的學區房佔比為6%，二梯隊學區房佔比為8%，整體佔比不到15%，學區房整體資源還是處於相對稀缺的狀況。從學區房的在架時間來看，一梯隊學區房的在架時間相對最斷，最主要還是稀缺性造成，二梯隊學區房在架時間為最長，表明當前市場行情之下，其銷售速度相對較慢。
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