任何事物的鉅變都一定在前期醞釀已久，表面的瞬間變化實際上是從量變到質變的過程。
在房地產的世界裡，一點點輕微的變化，都蘊藏著巨量的信息，牽動著每一個人的心思。畢竟，在中國人心目中，房子不僅意味著安身立命，更意味著財富與前程。
而隨著政策的一步步落實，最近這兩年我們看到了市場出現了非常多的調控信號以及密集的調控加碼，從過去的房住不炒再到今年新提出的“堅決遏制房價上漲”，讓所有人都開始集體看空樓市。
最明顯的一點是，房地產圈的馬太效應已經越來越明顯。近日剛剛發佈的數據顯示，恆大、萬達、碧桂園這三家房企的年中銷售額就達到了萬億級別，對比之下，其他小開發商宛若魚蝦。房企之間的規模分化趨勢將越來越明顯，房企的抗風險能力將進一步接受市場考驗，企業盈利可能還會遭遇新低點，龍頭房企將加速回歸一二線城市，在調控夾縫中尋找新的增長點。恆大喊出一二線是未來房地產發展最好的區域，四線不準備去；而碧桂園雖然靠著三四線城市快速成長，也在高喊進入一二線。
在房企們收縮觸角，準備迴歸一二線市場的時候，我們看到市場上頻繁出現一個名詞——“城市群”。
城市群是經濟發展的必然形態。隨著軌道交通不斷跨行政區域的趨勢，交通效率更高、產業聚集更明顯、就業機會也更多，高素質人口被不斷吸入，逐漸形成“城市群”的概念。
按照學者孫驍驥的說法，京津、山東、中部、成渝、杭州灣、福建、粵港澳這7個區域所代表的城市群，佔據了全國總人口的43%、名義GDP的63%、全國總銷售量的56%。幾乎所有房企都已在圍繞城市群做文章，甚至是已經將“城市群”當成了未來房企的“保命護身符”，而對於行業來說，這可能也是大房企們渴求發展的“殺手鐧”。
當企業越來越大，圍繞這些重點城市群，開展戰略縱深，是擴大規模、減少風險集中度的必然選擇。過去四年間，62%的人口成長都發生在這七大城市群，這些地方也是土地運用最有效的地區，未來五到十年將是發展重點。
在中國城市化進程中，已經逐漸發展到飽和狀態的一線城市自然是會降速，同時也不再像初期那樣具備豐富的土地開發資源，因此相對來說成長自然不會那麼快了，但弱二線城市和強三線城市會迎來很大的機會，普通三四線城市在國家宣佈暫停棚改貨幣化安置措施之後也失去了房價上漲的基礎支撐。
隨著下一波的基建開展、城鎮化促使人口進一步聚集遷移，勞動所得不斷提升以及新婚對住房需求仍大，預期2018年中國住房平均售價可望上揚5%到8%。這意味著，誰“拿下”了這些地區，誰在未來就更有發展潛質。
有人一直擔憂中國地產泡沫何時破滅，實際上，整體的破滅基本是不可能的。至少目前來看，城市群成為了中國地產業的“護城河”，即使七大城市群未來不幸“失守”，位於這些城市群中的核心城市，其房價也不會受到太大影響。
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