通州，通州! 砸鍋賣鐵買通州。錢多有資質上通州，沒資質就上大廠燕郊。良鄉就算了，上面沒人搭理，地理風水也差。五環外太大，順義等生態涵養區旅旅遊可以，買個小院養養雞也不錯，就是不能當投資。亦莊也還不錯。
核心區
先來看核心區，也就是最近大家一直在說的央區。
之前一直傳說的東西城合併組建央區，有些人賭央區房價會持續升值，砸鍋賣鐵在二環裡買入房子。現在靴子終於落地，央區能如願升值嗎?
二環內都被劃為了核心區
先來看看核心區內未來增減的項目有哪些?
正面清單：鼓勵工業、倉儲、批發市場等用地調整為中央黨政軍領導機關辦公和配套用房；鼓勵歷史建築調整為博物館等公共文化設施；鼓勵工業、倉儲、批發市場等用地調整為學前教育、養老設施；鼓勵居住區相鄰用地調整為社區便民服務、菜市場等為本地居民服務的居住公共服務設施。負面清單：限制各類用地調整為大型商業項目；限制各類用地調整為商務辦公項目；限制各類用地調整為綜合性醫療機構；限制各類用地調整為專科教育、高等教育用房；限制各類用地調整為住宅商品房。
仔細研讀，可以看出，未來的核心區就是純粹的中央政務區。
核心區規劃的是教育、文化和生活氛圍更為濃厚的宜居之地，逐漸清理中低端產業和人口，未來核心區的人數會減少，中央辦公配套用房會增加，生活會更加舒適宜居。對於核心區這是正面積極的變化。
同時，限制核心區從此建設住宅、商業、辦公、醫療和教育項目。
一方面，因為核心區用地極度緊張，沒有多餘的地塊來增加核心區的承載，另一方面，核心區的功能很清晰，就是政務，所有與政務無關的，嘈雜的，吸金的，容易被炒作的，統統遠離！
核心區不允許有嘈雜的商業，滿天飛的商機和ABCD各種輪，喧囂而浮躁的人群。所有這些，請遠離核心區，往外圍走！
我已經看到了未來核心區的模樣，它安靜，專注，高端，深刻，就如同天安門一樣莊嚴。
體驗了一把莊嚴感，下面就該談俗世之人關注的問題了：房價呢?會漲嗎?
負責任地說：核心區仍然是北京房價的至高地，但是，繼續衝高的動力已然不足了。
我們思考一下，除去大勢普漲，拉動區域房價上漲的因素一般有哪些?
地鐵開建和通車；商務CBD的建設，增加了更多高端就業機會；重點學校建設；新盤高價入市拉高周邊房價；片區舊改；新建高規格商業綜合體，提升商業配套；路橋等基建，提升區域公共配套；引入優質大學，提升區域文化底蘊……
核心區還有這些嗎?沒有，不但沒有，還把這些統統拒之門外，很可能以後永遠也不會有。
一個安靜的、宜居的、舒適的核心區，缺少了躁動，充滿了莊重和人文的情懷，同時也缺少了資金炒作的平臺和機遇。
所以，未來的核心區，房價會一直很高，慢漲可以有，但，恐怕很難再有突然暴漲的機會了。
不過，對握有核心區房產的，我並不建議置換，我建議一直持有。
因為央區房產已是孤品，是非賣品，令人高山仰止的地理位置，再加上優質學區的加持，身份和傳承的意義會更大。
未來的央區房產，可能總體暴漲很難，但一房一價還是有可能的。
再來說第二個重點區域——中心區。
看位置圖，基本都在四環以內。
正面清單：鼓勵各類用地調整為養老設施；鼓勵工業、倉儲、批發市場等用地調整為學前教育設施；鼓勵中關村科學城範圍內的各類非居住建築調整為科技創新用房；鼓勵三環路以外商業零售、商務辦公、酒店賓館等建築調整為體育健身、劇場影院、圖書館、博物館等公共文化建築，以及出租型公寓；鼓勵居住區相鄰用地調整為社區便民服務、菜市場等為本地居民服務的居住公共服務設施。負面調整清單：限制各類用地調整為大型商業項目；限制各類用地調整為大型商務辦公項目；限制各類用地調整為區域性物流基地和批發市場；限制五環路以內的各類用地調整為綜合性醫療機構；限制五環路以內的各類用地調整為中等職業教育、高等教育、及面向全國掃生的培訓機構和文化團體；限制四環路以內的各類用地調整為住宅商品房；限制三環路以內的各類用地調整為倉儲物流設施。
中心區比核心區的管控稍微寬鬆了那麼一丟丟，也是以疏解低端產業和人口為主，提升四環內的環境和居住品質。
根據規劃，四環內基本不再有新建商品住宅，那麼四環內現有的住宅會物以稀為貴嗎?
這要從兩個方面來看。
首先，四環內同樣限制新建商業和辦公、醫療和教育，同核心區一樣，如果沒有各類熱點帶動，四環內很難再有帶頭大哥領漲的風采。
其次，四環內房源普遍老舊，低品質塔樓眾多，新盤、次新盤、品質盤稀缺。
老舊房源短期內看不到大規模舊改的跡象。如果再沒有熱點帶動，老舊低品質二手房即使佔據黃金位置，仍然很容易跑輸大勢，從東三環勁松潘家園片區的老舊房源價格持續低迷就可以得到佐證。
因此，對四環內的建議，較高品質的房源可以繼續持有，老破小、大獨棟、沒有學位概念的，建議置換。
置換哪裡?
看通州規劃。
4
通州
正面清單：鼓勵各類用地調整為托幼、小學、中學等教育設施和養老設施；鼓勵各類用地調整為社區便民服務、菜市場等為本地居民服務的居住公共服務設施；鼓勵各類非居住建築調整為體育健身、劇場影院、圖書館、博物館等公共文化設施和醫療設施；鼓勵工業、倉儲、批發市場等用地調整為科技創新用房。負面清單：限制各類用地調整為一般性製造業、區域性物流基地和批發市場。
劃重點：負面清單對通州幾乎沒有任何限制。
對於通州來說，這份清單能看到的幾乎全是利好。
可以想象，那些核心區、中心區都禁止建設的住宅項目、商務項目、商業項目、學校、醫院無處落地，會扎堆來到通州。
通州還有大量的可開發土地來承接這些優質資源，這些項目一旦在各個點位落地開花，將會直接拉動通州的全面發展，還有房價。
屬於通州的黃金年代來了。通州未來幾年會成為北京各類項目的落地重點區域，北京副中心，以後很可能會是北京的中心。吸納了眾多資源的通州，未來樓市會是什麼走向，不言而喻。
對於通州，我只有一句話：優質地段，閉著眼睛買入。
閱讀更多 小張說房產 的文章
