彰泰觀江海，位於銀灘大道和上海南路交匯處，靠近馮家江。項目用地約76.75畝，規劃有9棟高層住宅樓和數十幢小型別墅，面江而建。2018年2月首次入市。
項目容積率僅2.0，規劃總戶數1444戶、機動車停車位841個。
江景房，是這個樓盤最大的特色。
（PS：這是北海熱門樓盤點評的第19篇。其它評點文章如果本頭條號找不到請網上搜索“北海買房那些事”網站，在“樓盤觀察”欄目。已經點評過的文章有：中信國安北海第一城、天賜公館、恆大名都、碧水半島、德利海北海、中港城、銀灘陽光裡、昊海梧桐、壹海江山、碧桂園北緯21°、第九灣、冠山海、碧桂園北海印象、嘉盛名都、中南明珠、紫薇英倫小鎮、御海瀾庭、大都錦城。）
馮家江的故事
馮家江是北海城區最主要的河流。它其實是一條潮汐河，源自鯉魚地水庫，經銀灘入海。
地圖上看馮家江，流域貫穿城市東部，顯示效果相當震撼。彰泰觀江海所在的位置，馮家江地勢開闊、海天相連、水清河秀，端的風景了得。
不過這只是表面現象。以前馮家江兩側全是農田，依靠湖海運河的水源補充，鯉魚地水庫源源不斷的提供著清澈的灌溉淡水。當時把它譽為城東母親河，並不為過。
只是時過境遷，隨著城市化的不斷擴張以及湖海運河的斷流，鯉魚地水庫漸漸淪落為城市雨水的彙集地，農業灌溉功能漸近於無。結果馮家江水質日益惡化，昔日清香的味道如今已是隱隱臭味。
痛定思痛，北海市決定投資25多億元從2018年3月起大規模進行馮家江流域的水環境治理，計劃用兩年的時間完成馮家江流域水生態修復及景觀提升。如果一切順利，彰泰觀江海的業主在收房入住後也許有可能會見到一條水清河秀的馮家江。
但這首先是期望。因為這是一個PPP項目：企業全額出錢施工，政府提供運營機會回報。鑑於這個項目的鉅額投資以及此種模式的優劣風險，小區業主們或者要作好兩種心理準備，不宜過於樂觀。
面江而建的選擇
彰泰觀江海所在的馮家江是南北流向，這讓江景房的設計頗是為難。順得哥情失嫂意，真要徹底面朝江河，樓棟就得放棄南北朝向。
面對這個選擇，馮家江入海口處的皇家海灣公館果斷放棄了朝江設計，而彰泰觀江海乾脆利落地選擇了面江而建。因為彰泰來自桂林，江景房的設計經驗豐富。
從項目鳥瞰圖可以清晰看出：彰泰觀江海的9棟高層住宅樓有5棟是L型、4棟是板型。板型全部面向馮家江，L型的直角正對馮家江。毫無疑問，開發商是打算將江景房進行到底。這也是至今為止最為專注江景房的北海樓盤。
北海的樓棟最忌西曬。彰泰觀江海的樓棟朝西面（臨上海南路方向）非常明顯地減輕了西曬程度，這一點相當值得稱道。
北海夏季漫長，火辣辣的太陽不會客氣。東向的樓宇如果解決不了遮陽問題，房子成為蒸籠並不意外。
神秘的戶型
彰泰觀江海採用了相當簡單的辦法來解決日曬問題——陽臺環繞樓棟。陽光雖猛但得透過陽臺才能進入室內。只要客廳臥室的窗簾一拉空調一開，室內很快就能一片清涼。
這樣的設計，意味房間的戶型肯定是大陽臺、連在一起的超大陽臺。
彰泰觀江海的戶型清晰地印證了這一點。超大陽臺註定了這個樓盤擁有異常開闊的觀景視野。但畢竟是東向樓棟，北海太陽極為猛烈，這個小區上午沒多少適合賞景時間，這是一個小遺憾。
決定買房之前，務必要弄清楚這個樓盤空調外機的安裝位置。如果空調外機只能祼露在陽臺，炎熱夏天在機器的噪聲和熱浪之下，陽臺觀江賞海也許會有點小麻煩。
截止本文發稿時，彰泰觀江海只公開兩個戶型圖，就是上圖顯示的這兩個。令人無語的是：這倆戶型居然沒標出尺寸。這種傲慢的做法與彰泰的名頭真的不相稱。
要想獲知戶型的尺寸大小，需要到售樓中心。置業顧問隨身夾著層面圖，上面才有戶型的尺寸大小：
層面圖很清楚地顯示：彰泰觀江海就是通過陽臺環繞樓棟來滿足觀江賞海和遮陽影蔭的效果。
上面這個層面圖有點歪斜而且尺寸數字不全。這沒轍，能弄到這樣的效果已經相當的了不起，這得感謝網友們的大力支持。彰泰觀江海的規矩相當獨特：進入售樓中心之前必須無條件登記姓名留下手機號碼，然後才有置業顧問接待介紹樓盤。當然，不登記也能進出，只不過是無人搭理而已。（這個規矩在本文發稿時仍在實施中，不清楚以後會不會取消）。
既然是如此的姿態，那就不方便過多透露戶型樓型的數據，有興趣的只能移步售樓中心。但必須認真提醒：彰泰觀江海的房間大小一定要認真斟酌，因為聽說有個戶型有個次臥只有7平方米左右。樣板間的設計是可以増大空間感受的，深信不疑樣板間很有可能會吃虧。
樓盤地塊位置
彰泰觀江海是地王。2017年8月16日，經過14家單位136輪的競價，桂林彰泰集團最終以465.13萬元/畝的價格拿下地塊，摺合樓面地價3488.46元/平方米，是迄今為止北海最貴的樓面地價。
彰泰觀江海並沒有毗鄰馮家江，它與馮家江還隔著一條濱江路，雖然那段濱江路現在已經被彰泰工地的泥頭車碾得坑坑窪窪不成樣子。如果有人聲稱這個樓盤可以直接接觸馮家江，這個說法不對。
彰泰觀江海周邊配套相當完善：商場、公園、學校、海灘都有。它的西面是規模宏大的白虎頭、北背嶺回建區，區域人氣是相當的充足。不過，這片回建區是銀灘周邊農村的拆遷回建區，其檔次跟彰泰相差懸殊。
彰泰觀江海和銀灘有2.9公里的直線距離，顯然它難以散步銀灘。也許是這一點，彰泰決定首先要做北海最好的江景房。
彰泰到萬達廣場的直線距離是2.1公里、到明基市場（菜市場）的直線距離是1.5公里，客觀而言生活並不是十分便利。但它地處銀灘大道（寬80米）、上海南路（寬60米），大道出入方便順暢。弄輛自行車或電動車，無論是親海灘、逛公園、去購物都相當的自如。
北海的江景房比較罕見，馮家江又有相當開闊動人的賞海視野，自住長住（包括越冬）這個樓盤有獨特的魅力。如果是投資購房做民宿，可能要考證一個問題：遊客對北海江景房興趣大嗎？西面的回建區現在已經成為了候鳥小鎮，它會否對小區構成競爭威脅？
彰泰聲稱物業服務極佳，去年8月在彰泰進入北海的時候它的物業企業成功在新三板上市，這是廣西首家上市的物業企業。
不過，彰泰觀江海的物業費是3.18元/平方，這個收費標準如果還不能提供一流的物業服務，那就應該買塊豆腐一頭撞過去。從這個角度，這個樓盤的購房決策也許沒必要過於執著物業服務。
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