每一個城市都有一個核心。 每一個商業地產項目，都渴望在城市的核心上，成為城市的地標。每一個商業地產項目，都希望自己能夠引入全城甚至是全省最好的品牌。每一個商業地產項目，都希望自己的項目從產品成為作品，最終自己與城市相互成就。
你知道連雲港市區知名綜合體的體量都是多大嗎？蘇寧廣場是10萬方，萬達廣場12萬方，利群廣場是8萬方，而待開業的海州吾悅廣場是9萬方（不包括沿街商業街）。
如此一來，在以華聯為中心的4公里範圍內，將彙集高達39萬方的商業。那麼，一個區域到底能容納多少體量的商業呢？或者說，一個商業體存活至少需要滿足什麼條件米？ 就像一個人不能脫離社會，獨自存活在這個世界上一樣，購物中心也必須有自己的生態才能活下去。通常來看，一個購物中心的生態主要包括區域位置、商業功能定位、業態規劃、區域其他商業體存在形態等等。
下面，我們將對比海州區各綜合體的生態詳細分析。這裡需要首先聲明的是：我們要做的是從常識的角度出發，去看一個購物中心為何會大火或者是慘淡經營。
得人者得商業
怎樣迅速對比各綜合體的“人氣”呢？百度熱力圖。如下面的晚上8點多熱力圖顯示，人群量排名依次是:蘇寧廣場＞利群廣場＞萬達廣場＞海州吾悅。
當然，這僅僅反映的是某個地方聚集人群的數量，對判斷綜合體的“人氣“有著參考意義。深層次來說，它更能體現區域發展的成熟度，但不能如實顯示各綜合體的“客流”。
對於一個綜合體來說，周邊的3-5公里半徑沒的住戶是“目標客群”。由於海州城區面積不是很大，我選擇3公里的範圍進行統計。
如上圖，萬達廣場除了三公里內客戶，諸如開發區、宋跳、連雲區等城市東部人群甚至各高校師生，大概率首選萬達廣場。海州吾悅，周邊1.5-2.0的地塊容積率註定了它不能比肩其他3個綜合體的客群體量。但它開業後，城西的客戶會一部分被吸引。至於利群廣場，東西被夾擊，三公里內客戶被其他三個綜合體相繼“瓜分”。
因此，未來“人流”最危險的是利群廣場，其次是海州吾悅。想必利群也意識到這點，引進了“首家教育綜合體”概念，結合區域特點，維持目標客戶，增加收益。
另外，我對比分析了4個綜合體半徑一公里內的客群量。在我看來，4個綜合體距離較近，而周邊一公里內的客群往往是綜合體的“高頻客戶”。（ps:高頻客戶即來往綜合體的高頻次客戶，只是目標客群的一部分）而這些高頻客戶的質量，也會影響綜合體對於業態佈局的選擇。 
如上圖。蘇寧廣場商圈內不僅有較多，較為成熟的小區，還包含一定數量的寫字樓，上班族較多，消費實力較強。利群廣場，僅此於蘇寧廣場。但是，利群集團對連雲港利群廣場的定位更傾向於“區域綜合體”。萬達廣場與海州吾悅商圈，較之前兩個綜合體，屬於“新城區”。因此，商圈內不論是小區還是寫字樓等其他商業，稍顯遜色，高頻客戶數量較少。
交通環境分析
根據下班高峰期的百度地圖路況顯示，如下圖。紅色代表擁堵；黃色代表緩行；綠色代表通暢。
蘇寧廣場周邊路況最為擁擠，其次是利群廣場。另外，與交通相關的就不得不提停車位數量。這4個綜合體，誰的停車位最多呢？毫無疑問，萬達廣場。畢竟除了自家停車場外，還有行政審批中心、新世界文化城等公共設施停車場。
招商品牌對比
上週五，海州吾悅公開了首期品牌簽約名單。對比贛榆吾悅的首期品牌，顯然是不盡人意。但畢竟是第一期，或許未來還有“殺手鐧”，還是拭目以待。另外，海州吾悅除了自持的購物中心，還有特色步行街，業態上更豐富些。
至於，蘇寧、萬達和利群，品牌知名度方面，顯然蘇寧更勝一籌。而萬達廣場，休閒娛樂業態較為豐富。
總結:
商業地產不如住宅一般，一套邏輯可以通過所有命題，商業是一場漫長的修行，必須通過實際營業的過程中找出問題，邊找邊解決。
比如連雲區的嘉瑞寶。哪怕做了如此多的嘗試，直至現在，嘉瑞寶商圈也沒成長成為一名巨人。但是，通過三年的努力，嘉瑞寶找到了修行的道路，剩下的就是時間了。而商業最不缺的就是時間了，耐得住性子就是成功的開始，成為巨人就是時間的問題。
閱讀更多 連雲港大話樓市 的文章
