在房地產市場上，素有“金九銀十”的說法。回顧往年，作為傳統樓市旺季，“金九銀十”意味著扎推入市的樓盤、人滿為患的售樓處、水都顧不上喝的置業顧問，最終化為量價齊增的“成績單”回應著火熱的市場。2018年，在樓市調控政策持續加碼、房價預期階段性見頂、家庭居民負債率處於高位等情況下，今年樓市“金九銀十”能否再現?
“什麼樣的樓市才算得上金九銀十?”
下半年伊始，就有不少聲音在討論今年樓市的“金九銀十”到底會有怎樣的表現。回顧深圳樓市近幾年的金九銀十行情，特別是從2014-2015年，不禁讓人感嘆“什麼樣的樓市才算得上金九銀十”。
2014年九月，深圳開盤或加推的樓盤項目達到了25個，創下年內月度推盤最高值。緊接著銀十，開盤及加推的項目達22個，推售量年內首破50萬平米，這亦是當年年內的另一個推售新高值。
2015年銀十市場供應充足，當月取得預售許可證的住宅項目有11個。而蘭江山第、半山半海、山語清輝、華聯城市全景、恆裕濱城等項目的相繼推出，也創下歷年銀十新高記錄。
11月中旬，在“金九銀十”入市潮激勵下，深圳出現了轟動一時的“演唱會式開盤”，6個小時共銷售1600套房子，每分鐘賣出5套房子，創下深圳10年來的開盤記錄。
2016年“104”新政的出臺是嚴厲的。但在“104”新政出臺前，深圳樓市依舊成功的抓住了節點。
2016年金九，開發商的推盤節奏明顯加快，共有15個項目公開發售，共計6918套房源獲得批售。9月下旬，深圳樓市一週6盤齊入市，2586套房源給樓市帶來了不少刺激。信義金御半山、中糧天悅壹號、心海城、佳華領域廣場等受到市場關注的熱盤，據悉開盤的實際到場人數均超千人。
2017年，經過8月的大批項目入市後，9月新房供應驟減，僅6個樓盤入市，推售12.4萬平，環比下跌了86%，金九入市的住宅項目體量最大的是奧園·翡翠東灣花園，但也僅推出了300套房源。不少項目由於調控等等原因因此節點一推再推。
再看歷年金九銀十的成交均價。2011年的深圳金九銀十房價仍屬“1字頭”，而2012-2014年三年之間，金九銀十的新房均價也穩定在2字頭，且均未超過2.5萬元/平米。
從2015年開始，深圳一手新房在金九銀十的成交均價，環比上漲都在50%以上。過去七年來，深圳金九銀十房價最高的是2016年9月，63109元/平米，創下深圳房價月度新高。
2016年104調控後，深圳新房均價經歷了21連跌。直到2018年7月，深圳新房均價迎來了近兩年來首次上漲，均價54142元/平米。
2018上半年新房成交增兩成至12804套
始於2016年10月史上最嚴的“深八條”，帶領深圳樓市步入新一輪的高壓調整期。2017年，深圳樓市以消化調控政策為主，是近年來罕有的低迷期。2018年以來，隨著調控舉措調控效力的逐步褪去，深圳樓市有序活躍，市場上真實的購買力開始顯現出來，2018年上半年共成交12804套新房住宅。
龍崗依然是供應大戶，成交量佔了上半年的一半。上半年龍崗區住宅成交6950套，64.3萬平米，佔全市成交面積49.9%。其次是龍華，成交2296套，22.6萬平米，佔全市成交面積的17.5%。
除寶安外，其他區的存量一直在減少。2018年上半年龍崗區新增批售32.5萬平米，寶安區新增批售64.3萬平米，目前住宅存量主要集中在龍崗區和寶安區。
各行政區方面，羅湖區僅中海鹿丹名苑取得預售許可證，預售住宅面積4705平米，預售住宅套數44套。
福田區安託山花園一個樓盤取得預售許可證，預售住宅面積52738平米，同比減少41.1%，預售住宅套數222套，同比減少54.0%。
南山區4個樓盤取得預售許可證，預售住宅面積184981平米，同比增加69.9%，預售住宅套數1161套，同比增加144.9%，其中華潤城三期預售量98838平米/741套，是南山區住宅預售量最大的樓盤。
寶安區11個樓盤取得住宅預售許可證，預售住宅面積670495平米，同比增加139.2%，預售住宅套數7248套，同比增加132.5%。其中龍光玖龍臺預售量132022平米/1296套;滿京華雲著預售量104633平米/1044套;華海金灣公館預售量97099平米/975套，是寶安區住宅預售量較大的幾個樓盤。
龍崗區8個樓盤取得住宅預售許可證，預售住宅面積274557平米，同比增加18.0%，預售住宅套數2941套，同比增加10.9%。其中中航華府預售量57083平米/606套;京基御景中央二期預售量47688平米/456套;深城投中心公館預售量46663平米/515套，是龍崗區住宅預售量較大的幾個樓盤。
鹽田區2018年上半年依舊無住宅項目預售。
調控加碼 拒絕虛假宣傳 打壓炒房團伙 “金九銀十”成了首個對準目標
2成首付、9折利率，富人的“資產荒”和各城市的“新房荒”，這是2016和2017年的金九銀十現狀。在貨幣的泥石流之下，對於購房者來說，一切的數據分析、項目優勢、產品研究，都是無用的，能搖到號買到房才是最重要的。
以往開發商賣房拼產品、拼品牌、拼優惠、拼營銷，而2018年賣房，拼的是誰坐得住，誰沉得住氣。
今年前7個月，主要城市房地產調控累積次數多達260次，較2017年同期上漲了80%。從7月單月來看，全國樓市調控密集程度再次刷新歷史紀錄，合計有超過60城市發佈了超過70次各類型房地產調控政策。在樓市調控不放鬆的背景下，多地房價已步入下行通道。
事實上，除了購房者之外，受本輪調控政策影響最深的，便是眾多房地產開發企業。根據目前各房企公佈的上半年銷售額情況來看，不少開發商距離全年的目標還很遙遠。
業內人士認為，此類調整對於房企來說十分不利，由於企業融資成本不斷增大，而房地產行業的持有成本又非常高，因此開發商下半年資金壓力將加大，必然會適當放緩節奏。
除了調控政策外，哄抬房價、“黑中介”、捂盤惜售、未批先售、虛假宣傳等違法違規也一直被住建部打壓。
今年上半年出現的“搶房潮”，嚴重干擾了樓市調控的效果，各種房地產亂象則是真真假假“搶房潮”的重要幕後推手。
2018年7月至12月底，住建部等七部門聯手將在長達半年的時間裡，開展整治樓市亂象專項行動。
不管是從調控政策還是住建部等七部委實施的專項行動來看，政府意在形成高壓態勢，建立長效監管機制，同時客觀上將短期目標對準了今年即將到來的“金九銀十”。
金融研究院高級研究員楊芹芹表示，從短期看，隨著政策層面的相對偏緊，調控政策將繼續加碼，房貸政策難言寬鬆。種種跡象表明，未來政策層面對於房地產市場的調控有進一步加碼的趨勢，而這無疑會對房價形成一定的制約，預計多年前火熱的“金九銀十”將很難重現。
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