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時光的絕情之處是，它讓你熬到真相，卻從不給你任何補償。
——馬德《當我放過自己的時候》
”
7月17日，距2月1日時隔半年，內江再爆“新地王”！
在市公共資源交易服務中心三樓開標廳，拍賣東興區紅牌路E3-1地塊使用權，競拍人有4家：碧桂園、鴻通、成都世茂、廣州敏捷。競拍過程中，拍賣師數次提示“請仔細核算成本”，經過321輪激烈競價，最終成交價726萬/畝，折算樓面價約4360元/㎡，溢價率79.42%，超過東興區舊城A5、A6綜合樓面價3900元/㎡，成為毫無爭議的新地王。
這次土拍，已紮根內江的房企諸如萬晟、興恆利（甜城國際社區）、邦泰、兆信等現場掠陣觀摩。關於地塊已有諸多爆料，不做贅述。
前面在《土拍系列4 | 內江樓市下半場，猜猜誰來吃晚餐？》中提過，周邊已經是TOP房企環伺，待地而沽。競得本次地王的成都世茂新城房地產開發有限公司，背後是上海世茂建設有限公司出資11.128億持股，而世茂集團在2018年1-6月TOP房企銷售面積排名17位，敏捷排名63位。成都世茂城是蓉城聞名遐邇的項目，而敏捷今年佈局瀘州敏捷·紫雲府、敏捷·江城源著兩個全新樓盤。兩家TOP房企赫然在冊。
至於TOP房企為什麼青睞內江，拋開內江的地緣優勢，不看《內江市域總體規劃》，確因現在的地價處於價值窪地。無獨有偶，在本次拍地前的7月12日，宜賓南部新區BQ11-01-02地塊也拍出“新地王”，由TOP房企排名16位的陽光城競得——43.33畝的地塊容積率不大於1.8，競拍價格11720元/㎡，地塊總價約3.39億元！樓面價高達6511元/㎡，且溢價201%！
宜賓現場共吸引了數家競買人到場，包括金髮、合景泰富、麗雅、保利、北京K2、海倫堡、陽光城、金科、藍潤、藍光、敏捷、新城控股、邦泰、正和、碧桂園等。裡面妥妥的TOP房企，當真“峰巒如聚，波濤如怒”。
綜觀內江和宜賓的拍地有那麼幾點共通性：
開發商對地價上漲存在觀點分歧
雖然參拍房企是有那麼幾家，但不是每家都真正舉牌，不是非要拿下不可。
也就是說，來參拍的企業，一些是參與和關注的心態，關注了就知難而退。
另一些房企，最初確想勢在必得，但隨著價格的推高選擇了放棄，從對地塊的渴求變為了對風險的警惕。雖然不差錢兒，但要看值不值得。
新面孔完勝本地“老司機”
內江、宜賓一樣，這些地塊都是周邊的成熟配套。無功而返的競拍者都持有樓盤，聯想到前文《電影裡的地產真相》不禁莞爾，相對來說，競拍人雖未有斬獲，但畢竟現有樓盤項目可以順勢再漲點，也算沒白白耗費了力氣舉牌。
話說回來，作為有既得利益的參拍者，風險把控才是第一位的。
因此兩城市土拍都是外地企業堅持到了最後。
樓市高點出現是否意味著風險增高
在內江和宜賓你都能聽到——房價不能再漲了！這是大多數購房者的呼聲。
但漲不漲，作為弱勢群體的購房人說了不算。2018開年這半年多來，多輪的搶房潮，一次次衝擊著買房人的心，心理的底線潰堤了，再也沉不住氣，轉而投身搶房大潮的滾滾洪流之中。
但是，從國家調控、樓市走向規律來看，在今年底突破房價天花板概率很大。
按行業慣例推算，兩城市的樓面價，萬元銷售單價只是保本，算上利潤和其他風險，如果行情不能繼續上行，這麼貴的地拿在手裡，會發生什麼故事，誰也說不清楚。在宜賓就出現過開發商無力承受高價地，選擇放棄保證金，最終土地被政府收回的事情。
內江這次拍賣紅牌路地塊也有劣勢：
限高50米，只能建十幾層的小高樓；周邊綠地幾乎為零，環境不好；路網雙向兩車道，承運能力差，交通不便利。與周邊很多小區樓盤相比，不算個好地兒。“地王”稱號有點名不符實。
也許像電影《美人魚》裡四爺一樣的人會很高興，莫名其妙讓他賺了“三百億”。
購房者冷靜對看待，但別奢望降價
每到地王出現，都是購房者擔心焦慮的時刻，這時候尤其討厭部分無良之人藉機哄抬炒作。
今年初的東興區舊城地王，與當時周邊環比價格跳漲，還顯得有些虛高，半年來的“麵粉”價屢上臺階步步登高，已經構成價格支撐。甚至很多樓盤都不需要再用“精裝”概念來彌補價格差距了。儘管精裝房的選擇群體偏向年輕的購房者。
下半場的開始，另一個方面的矛盾又漸漸凸顯出來。
經歷過商業的都知道，當龐大的資金滾滾而來的時候，任何商業營銷模式都毫無抵抗力。就像滴滴打車經過7輪融資到50億美元的時候，它的對手的生存空間被徹底碾壓。
就在今年世界盃的火熱角力的時候，內江樓市下半場哨聲響起。TOP房企從一二線城市轉戰三四線城市，都有備而來，攜巨資逐鹿問鼎。這樣的格局下，小開發商連這一席“城市盛宴”的餐桌都上不了，sorry，你沒有了資格。
購房者想的是什麼？當然是能住上好房子。能做到TOP房企，自然也不乏能造出好房子的優秀開發商。
第一個便是對於社區景觀忽視到無視
10幾年前，建築設計師剛入行的要做居住區規劃，先要跟老師傅學景觀，社區景觀不好，房子是不值錢。那時候的小區規劃美到哭。
現在的設計師要做居住區規劃，先要學的是強排。
什麼是強排？就是完全不考慮設計的各種合理性，胡亂插進各種樣式的建築。
先來一奇葩總圖的排布瞜一眼。
這就是今天大部分中國居住區規劃設計的現狀，一句話，開發商要想掙錢。
10年前投資商拿完地之後，策劃人帶著投資人到全國各地看盤，這是搞開發標準動作，甚至跑到國外看盤也是常事。說明視野是個很重要的因素。
有開發商去趟阿姆斯特丹考察，回來就做個荷蘭風格；去趟西班牙，回來就做個西班牙地中海風格。
至少那時候策劃營銷還有多元化的觀點，還想給居住者造一個生活夢、一個居家夢。
第二個就是住宅策劃方面的建議變了
所有策劃營銷建議總結起來就是兩條：戶型總面積要小，戶型贈送率要大。
碰到很多的操盤情況，找銷售要個戶型配比，實際上那個戶型配比不說所有人也知道。為什麼還要問呢？因為萬一賣不好，找個一起扛責任的，然後就開始設計了。
至於立面，景觀，彙報時重點再也不是表現效果了，而是成本，控制成本才是王道。
而開發商內部決策權限也發生了重大變化。有情懷的產品人都吃不開了，今天的地產決策邏輯——賣小戶型。戶型有什麼要求呢？房間多，總面積小，用小戶型偷面積。
即使哪天你也能執行個幾年翻幾倍的業績來，牛逼了，開始坐而論道了，將來某天你還是會Say Goodbye——因為所有環節都沒有核心競爭力，所有人都可以替換，包含資本在內。如果造出來的住宅沒有特點，走進家裡和到別人的住宅沒有區別，誰會喜歡並且願意購買這樣的房子？！
現在越來越多的房企像一家金融機構，越來越多的房企像一個外包團隊，越來越多的房企像一個代建公司，他們好像可以做一切，但是唯獨不像一家開發商。因為開發商是蒐羅了最頂尖的設計師，卻創造不出好的住宅，卻帶不來美好生活的夢想。
有意思的是，看到拍地現場觀摩的碧桂園、甜城國際社區老總對結果失望搖頭，交流後他們告訴，與是否競得地塊無關，對內江樓市未來會不會有不好的走向開始擔憂。
樓市在欣欣向榮、全面看漲的時候，購房者付出了甚至“六個錢包”巨大的購房代價，要的是能享受到期待的美好生活才對。這才是樓市下半場應該蘊含的意義。否則，購房者某天看明白了，卻應了元代張養浩的那首著名的散曲“傷心秦漢經行處，宮闕萬間都做了土”的後一句，成了一曲悲歌。
7月26日即將拍出城南樂賢片區地塊，這塊地容積率只有1.5，我們再拭目以待。
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