旱的旱死澇的澇死，我就想在XX板塊買房，為什麼就是不開盤？”“為什麼搖不到？”“為什麼想買的買不到，不想要的卻能隨便選？”
上述幾個問題宅妹每天都能收到幾十個，如果要用一句話來總結原因，那就是：市場還沒冷到最低點，但下降的進程還在繼續。
南京限購已經持續了兩年，但板塊分化得卻沒有想象的那麼快，如今，價格高的不一定好買，價格低的卻也不一定搶手，而處於中間價位的樓盤，有一些非常尷尬了，甚至為了截客還爆發出不少口水戰。
宅妹倚著南京房價的幾個關鍵數字，把脈一下各自板塊的真實溫度，希望通過這篇為大家抽絲剝繭，揭開南京樓市的“偽熱度”和真降溫。
房價4.5萬/平板塊：鼓樓濱江、河西中部熱度不減
河西中部和鼓樓濱江屬於南京房價最高的板塊，雖然一波一波的開盤過去，這兩個板塊仍然是保持著很高的熱度，雄風不減。
拿河西中部來說，純新盤東原印長江放風10月開盤，戶型面積為125㎡、144㎡、165㎡、170㎡、180㎡、190㎡，預計均價4.5萬/平，雖然小區體量不大，只有3棟樓，但這個價格，恐怕買房人還是會趨之若鶩。
華新城剩餘7、9、11號樓共3棟樓約170套房源待售，戶型面積為142㎡、170㎡、200㎡。4萬5的新房，二手房賣6萬+，這麼大的空間，也無怪乎一大把買房人守著了，甚至有買房人到雞鳴寺燒香，心願是想買華新城170平房源。
而鼓樓濱江亦是火爆，桃園世紀均價逼近4.4萬元/平，516套房2400組報名，中籤率21.3%，預計本週搖號，本次開盤需要5成首付。
雖然鼓樓濱江確實火爆，但也不見得每家樓盤都能賣得好。
宅妹剛剛在網上房地產上看到鼓樓濱江純新盤當代萬國府 正在申領銷許，它會賣得如何呢，尤其是與桃園世紀同臺競爭的情況下…
房價3.5萬/平板塊：河西南、南站依舊熱搶
南京房價3.5萬/平板塊，主要有河西南和南站，這兩個板塊同樣是一房難求。
河西南的佳兆業城市廣場預計下半年推出最後2棟（12#、18#）共計291套房，戶型87-135㎡，首付8成，預計大幾千人搖號，又是難買。畢竟二手房報價都5萬多了，新房沒理由不搶。
而南站板塊近期預計有綠城深藍、復地宴南都、萬科G31地塊三家樓盤開盤，但是都不好買，其中兩家樓盤已經基本確定提高首付至5成了。
綠城深藍即將加推9號樓、6號樓，共170套，面積139-169㎡ ，均為四房戶型，首付預計5成，預計均價34000元/平，精裝交付。
復地宴南都即將推出最後2棟住宅7、8號樓，戶型面積98㎡、105㎡、120㎡、140㎡，共464套，精裝交付，目前放風均價35000元/平，預計將驗資100萬，首付5成。
萬科G31地塊預計金九銀十首開90-140㎡房源，均價參考周邊，預計3.5萬/平左右。
房價3萬/平板塊：江北核心區、高新區、麒麟境遇不同
現在南京房價賣到3萬的板塊太多了，就江北來看，江北核心區、江浦、高新區都賣到了逼近這個維度的價格了。
江北核心區的揚子江金茂悅預計將於9月推出C3地塊，四棟樓，共317套，四種戶型，面積90、110、115、133㎡，精裝修交付。
綠地海悅預計將在9、10月份推C1地塊房源，具體樓棟待定。整個項目規劃有戶型面積為95、105、110和125平米，精裝修交付。
這兩家精裝逼近3萬/平的樓盤下半年應該會好買一些，但是不會冷得太過明顯。
相比之下，高新區賣2萬7-2萬8的樓盤就很尷尬了。
這家樓盤在今年6月底推售洋房，共316套精裝房（另外32套儲藏室），均價 27778元/㎡，面積125㎡、131㎡、133㎡、190㎡、249㎡。
除掉32套儲藏室外，截止到目前，去化情況是這樣的：每棟樓只賣出6.7套，這一批房源還剩下274套未賣，成交+認購僅42套，去化1.3成。
猶然記得在這家樓盤還沒開盤時去踩過盤，銷售人員還表示房價會破3萬呢，這還沒到3萬呢，就賣成這個樣子，如果是3萬房價，還能剩下多少買房人呢？
而熙悅也將麒麟的房價帶入了新的戰場，開發商6月、7月都開過一次盤，就在剛剛宅妹獲悉，熙悅又領銷許了，均價2.89萬/平，8月22日登記，而開發商採取這種少量房源、多次加推的方式確實能在市場上營造持續的熱度。
而旁邊房價2萬6的毛坯，賣不過2.9萬的精裝，是不是就很尷尬呢！尤其是兩家樓盤在差不多時間同時開盤。
房價2.5萬/平左右板塊：青龍山戲太足！
要說現在南京2.5萬/平房價板塊，江寧的青龍山戲太足。
進駐房企的不斷增多，私底下也免不了搶客，畢竟競爭對手多了嘛。外部競爭激烈，內部也不好過。板塊內甚至還有關於開發商資金鍊出現問題的傳聞傳出。
目前板塊限價2萬5，其中一家地王盤確實比較痛苦，有人這麼算了一筆賬，地王拿地價1萬9，加上各種成本和精裝，起碼要賣到2萬9才不虧本。按限價賣，還有利潤空間嗎？
不過地王說啦，它們前期虧本不代表後期也虧本啊，南京不少樓盤也是一期虧本賺回口碑，二期再做溢價的。
雖然資金鍊問題只是置業顧問私下搶客傳播出來的內容，但diss成這樣，還是因為板塊房子不好賣吧？
房價2萬/平以內板塊：有的未必好賣！
南京主城房價2萬/平以內板塊，近期有望開盤的也就剩下祿口、江寧濱江和橫溪了吧！
祿口翠屏城預計近期推出項目最後712套高層毛坯房，戶型面積從86平到117平不等，據說初步登記的意向客戶已經在4000多組逼近5000組了。
而江寧濱江的魯能硅谷公館地價1萬1，已經有近百位買房人諮詢宅妹，這個新盤什麼房價？
宅妹只能按照板塊限價推測可能精裝在1.8萬/平左右，當然這只是宅妹的推測，不代表開發商的數據，最終還是看物價局的審批。如果是1.8萬/平的話，和板塊內二手房價格差不多，但因為不少買房人更喜歡直接買新房，所以這個樓盤應該不難賣。
不過價格低的也未必好賣。舉個例子，近期，宅妹獲得消息，橫溪純新盤美的雍翠園正在預約登記。放風價15000元/㎡，驗資僅30萬。隨後開發商否定了這一消息，稱並沒有驗資。
驗資也好，不驗資也罷，來看下地理位置。距離翔宇路南，也有7.8公里！這個位置賣1萬5，真的會賣得好嗎？
這個定價策略蠻大膽，但若橫溪賣1萬5，讓賣1萬2的祿口臉往哪裡擱呢？
南京樓市終極疑問，哪些房子會很難賣？
從價格高的到價格低的梳理下來，我們也發現賣得不好的樓盤有的是因為外部的原因，有的是因為自身的原因。好賣的房子似乎有著共性，而不好賣的房子卻各有各的原因。
那麼，未來南京哪些房子會很難賣？我們買房子需要儘量避開有這四種標籤的，尤其是在板塊集中開盤的時候，最容易現出原形。對了，有的已經提前“死”在沙灘上了…
1、板塊庫存量過大的板塊，房子不好賣。
大家想一想，我不到你家買，可以去別家買，既然有more選擇，房子會好賣嗎？尤其是那些板塊內全部在賣疊加的，嗯，就是南京那幾個板塊，都會廝殺得狠激烈，肯定有賣得很差而上頭條的。
2、新房二手房不存在倒掛的板塊，房子不會好賣。
有利潤空間維持著的板塊，就能烈日灼心，一房難求。反而二手房甚至都比新房價格低，那還搶什麼新房呢，咱們慢慢挑著。
3、剛需板塊的大戶型改善產品，房子不會好賣。
比如說南京此前的剛需板塊，如果做小戶型剛需產品，雖然單價上去了，但總價很好的被控制住了，那房子還有希望扭轉變局；反而是在剛需板塊，一上來就是大戶型，你就算送再多再多再多的贈送面積，有再好再好再好的產品力，也很難翻盤。
4、戶型奇葩、三無開發商的房子，難以得人心。
南京的開發商啊，多數都在過去兩年內躺賺了一筆，反倒是對這種樓市變冷的現狀無法適應了。當年自己造的孽，現在也到了該還的時候了，那些維權太多的、臭名昭著的開發商們，你們的“壞日子”總會來的。
當然，不好賣，不代表賣不掉，在歷史長河裡，現在仍然是房價的低點麼不是？關鍵是，你是不是接了這一局的最後一棒？
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