觀點地產網8月21日下午3點，萬科在香港JW萬豪酒店舉行2018年中期業績會。
往年萬科業績會都彰顯出一種“家大業大”的格調，主席鬱亮率領一眾管理層登場，主席臺向來“擁擠”。
但與深圳業績會現場一樣，今年鬱亮並未出席，祝九勝首次“獨挑大樑”，帶領首席運營官張旭，首席財務官孫嘉，以及董秘朱旭出席並答記者問。
一天奔波於深圳和香港業績會及投資者會，香港業績會開始比預定的時間稍晚些，但四位管理層依然精神，詳盡回答了在場媒體關於業績數據、佈局、租賃、物業、融資等方面的疑問。
“把苦日子當好日子過”
根據8月20日晚間發佈的半年報數據，上半年萬科實現銷售金額3046.6億元，同比增長9.9%；實現營業收入1059.7億元，同比增長51.8%；淨利潤135.2億元，同比增長34.5%；歸屬上市公司股東的淨利潤91.2億元，同比增長24.9%，毛利率為27.3%。
業績亮眼，但有一些數據還是引起了在場媒體的注意。
據觀點地產新媒體瞭解，上半年度，萬科在南方區域結算面積146.51萬平米，佔比20.89%，銷售面積297.5萬平米，佔比14.61%，均是四個區域內最低。
銷售之外，上半年在南方區域的投入也不如以往。
朱旭在現場披露，拿地的區域分佈上，最多的是上海區域，其次是北方區域，再次是中西部區域，南方區域同比減少。
對此，張旭表示，南方區域上半年結算佔比較小，跟前兩年供應的節奏有關係，但因為上半年和下半年供應節奏的關係，南方區域在下半年的結算會上來。
“投資方面，我們還是非常看好南方區域。上半年南方區域的投資佔了銷售額19-20%，我們一般控制投資額度在銷售回款30%的水平，少了一點點，但全年還沒結束。”
他進而表示，萬科非常看好大灣區的建設，也會在大灣區做更多的投入。
拿地價格方面，上半年萬科拿地價格下降幅度較大，為5054元/平米。對此，朱旭解釋稱是由於拿地位置、更多采取股權合作拿地，以及上半年土地熱度和招拍掛溢價率下降的原因。
觀點地產新媒體瞭解，萬科上半年土地獲取絕大多數集中在二線城市和其他城市，一線城市拿地非常少。
外部環境在不斷髮生變化，不管是匯率波動，還是融資。
“有息負債方面，我們上半年人民幣負債佔68.4%，外幣負債只佔31.6%，而在外幣負債中95%以上是一年以上到期的長期負債。”由於萬科主要業務都在中國境內，主要的收入和支出也以人民幣來計量，朱旭表示，短期的匯率波動對萬科外債還本付息影響還是非常有限的。
對於近期融資環境的變化，祝九勝比較樂觀：“萬科的理念是學會把苦日子當好日子過，把好日子當成苦日子過。”
在他看來，一個相對均衡的穩健策略才是一家公司能夠持續發展的基本保障，資債結構的穩健和良好的現金流表現，也或是給予了萬科面對外界融資壓力的信心。
“長租公寓這件事情一定是對的”
從2014年開始小規模探索到2018年初將租賃住宅定位為核心業務，萬科是最早進入長租公寓的開發商之一。
近期，我愛我家前副總裁胡景暉給機構進駐長租公寓導致租金上漲的輿論添了一把火。
資本介入是否會推高公寓租金？資本的力量或是機構的力量跟租金價格的波動有沒有必然的關係？祝九勝說，自己更關心機構在市場的介入程度和滲透力有多高。
他以日本作為對比，機構對住宅租賃市場介入程度，高的有70%-80%，但中國以城市為例，從來沒有一個城市機構玩家滲透率超過5%，達到5%的都沒有。
“以深圳為例，連2%都不到，一個2%的供應方能不能對價格起到推高作用？很難判斷。但從常識來說，2%的力量不足以形成決定性的因素，至於有沒有蝴蝶效應很難講。”
根據常識和一般的統計判斷，祝九勝認為，機構和資本在此刻不足以對價格有決定性的影響。
對於長租公寓的主要成長途徑之一的“萬村計劃”，祝九勝強調，城市更新跟舊改是兩種不同的方式，要看這件事做的有沒有價值，租戶有沒有得到好處，萬科會在提高資產效率和效能方面做出堅定的探索。
“村是城市裡面的低效資產，無論這個資產的所有方是村裡面的人，是來自於一個大企業，還是來自於一個政府機構，只要有這個低效的資產，有運營能力的團隊就會把這種無效資產變成有效資產，把低效資產變成高效資產。”
至於長租公寓現在是盈利還是虧損，祝九勝說，這是一個探索性的業務，從一定的模型來說，此刻沒有一個機構和管家保證此刻是賺錢的，但這件事情一定是對的。
關於近期是否會將物業服務分拆上市，祝九勝給了一個類似於否定的回答：“萬科非常看好這塊業務，同時對未來充滿信心，但我們覺得現在還沒有足夠好，應該在基礎的環節做得更堅定一些，行動更迅速一些，萬科現在會先把基礎打好。”
以下為萬科企業股份有限公司2018年度中期業績會香港現場問答實錄：
現場提問：萬科將租賃住宅列入到核心業務，近期租金也比較敏感，長租公寓業務或萬村計劃有沒有受到一些阻力？
祝九勝：從2014年開始萬科小規模探索租賃住宅業務，到2018年定位為核心業務，也經歷了一個相對漫長的過程。我們知道自己為什麼做這塊業務，我們是為了年輕人進入城市的時候找到適合租賃居住的空間，剛好也碰到2018年中央政府非常倡導這個事情。
萬村項目最早是從廣州和深圳兩個地方開始做，在傳統的城中村裡面把村民的住宅租過來，經過翻新，經過加載電梯、水電一些設施的重新佈局，提高安全度，把空間的佈局變得更合理，整理好以後再租給住戶。
這是一個城市有機更新的範疇，跟以前把房子推倒了直接做舊改是兩種不同的方式，當然大家都會對這件事情有不同的見解。我們要看這項活動做得有沒有價值，租戶有沒有得到好處。
我們堅信，這個村是城市裡面的低效資產，無論這個資產的所有方是村裡面的人，是來自於一個大企業，還是來自於一個政府機構，只要有這個低效的資產，有運營能力的團隊，都會把這種無效資產變成有效資產，把低效資產變成高效資產，我們會在提高整個資產的效率和效能方面，作出堅定的探索。
現場提問：萬科南方區域上半年的銷售和結算面積是下降最快的，排在四個區域最末。剛才朱總也說，上半年拿地方面南方區域也是最少的，為什麼會有這樣的變化？是不是比較不看好南方市場？
張旭：南方區域今年上半年結算確實佔集團的比例是比較小的，這跟南方區域在前兩年供應的節奏有關係。但因為上半年和下半年供應節奏的關係，基本上來說南方區域在下半年的結算還會上來。
關於上半年南方區域的投資，去年我們在南方區域投資非常大，廣州一個項目就有551億，所以我們不是不看好南方區域，而是非常看好南方區域。
今年上半年南方區域的投資佔了銷售額19-20%，我們一般控制投資額度在銷售回款的30%，上半年是少了些，但全年還沒結束。
而且我們非常看好大灣區的建設，大家可能也知道，前一段時間大灣區被提到國家發展藍圖重大戰略部署上，所以我們非常看好大灣區的未來，我們還會在大灣區裡面做更多的投入，更多的投資，融入到大灣區整個規劃藍圖當中去。
現場提問：除了租賃業務，物業服務也是萬科的一個重要的版圖，未來會怎麼樣發展，有沒有把這部分的業務獨立分拆上市的計劃？
祝九勝：物業服務是萬科一個傳統業務，也是一個核心業務，我們管理的資產大概是以萬億為單位計量，以面積來看是超過了4億平方米。經常碰到各類投資人或者媒體很關心我們這塊業務，將來怎麼獨立發展，將來會不會獨立分拆，會不會上市。
我們一個總體的判斷是，做得還不夠好，應該在更基礎的環節做得更堅定一些，行動更迅速一些。我們這幾年也用各種物聯網的技術，把管理物業的從設備、人流、車流方面都能夠做到與行業差別化，做到有一點特色。
我們正在這條路上比較堅定地走，去年有80億的收入，從管理面積，收入這些來看在行業裡面排名也比較靠前。
我們自己非常看好這塊業務，同時對未來充滿信心，但我們覺得現在這塊還沒有足夠好，我們要先把基礎打好。
現場提問：大家現在認為資本介入會推高公寓的租金，您認為租金上漲的因素是什麼？
祝九勝：住宅租賃其實是非常傳統，非常古老的市場，過往都是由分散的業主對分散的租戶，是一個很充分議價、很市場化的一種機制。
這一兩年有些機構在介入，最近很多人認為資本的力量或者機構的力量跟租金價格的波動有沒有必然的關係，我個人更關注機構在市場的介入程度和滲透力有多高。
像在日本，機構對住宅租賃市場介入程度高的有七八十，但是在中國從來沒一個城市機構玩家滲透率超過5%，達到5%的都沒有。
以深圳為例，2%都不到，一個2%的供應方能不能對價格起到推高作用？很難判斷。至少從常識來說，2%的力量不足以形成決定性的因素。
有沒有蝴蝶效應，這個事情也很難講，但從常識和一般的統計判斷來說，機構和資本在此刻不足以對價格有決定性的影響。
現場提問：公司上半年產生了一些匯兌損失，現在國內是收緊，然後境外融資又有匯兌風險，公司在融資架構調整上怎麼考慮？可以繼續維持比較低的融資成本嗎？
孫嘉：我們確實在今年上半年相比去年融資有一個匯兌損失，大概8個多億，不到9個億人民幣，這裡面6億多是來自於現有外匯風險敞口的賬面，還有1個多億是之前買的金融衍生產品，到期會有攤銷。
從總體的有息負債結構看來，萬科還是相當健康、抗風險能力很強的一家公司。外債的比率本身並不高，只有30%左右。在這30%左右外債裡面，我們會通過自然資產負債的對沖，實際上我們淨投資不到12億美金。
接下來，我們會關注整個國際環境，不管是貿易競爭還是金融市場波動所帶來的匯率變化以及進一步貶值風險，首先還是立足於我們自身的外債和資產之間的自然對沖，同時進一步用好甚至擴大金融產品覆蓋的比率，確保匯兌的比例控制在一定範圍內。
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