摘要：動輒數千億、數百億債務，可不能讓人家出事……
撰文|張銀銀
無風不會起浪。
8月20日上午，有杆友給我發了個微信截圖，大概內容就是“房地產信託暫停”。對於這則消息，我大部分相信。雖然媒體求證結果是，多家信託公司表示沒有收到相關內容。
不過個別信託公司稱,“銀監局也是窗口指導，沒有正式東西，這個很敏感，不便透露。”
有些話也就懂的。
重點是這意味著什麼？簡單來說，房地產信託的收緊如果確立，意味著房企融資過冬信號。眾所周知，房地產是巨量資金投入的行業，是債務非常高的行業，同時是對週轉效率要求很高的行業。
這些特性決定了，任何一方面的壓力，都可能導致部分房企出現現金流、資金壓力。而要解決現金流壓力，很有可能就是以優惠價格促銷，快速回款，確保財務和運轉平衡。
是否真的如此，槓桿遊戲做個簡要分析。
1、房企融資承壓，可能是真的。金融去槓桿、監管變嚴後，房企非標融資本來就受到影響。
如央行二季度貨幣政策執行報告披露，上半年，委託貸款、信託貸款和未貼現銀行承兌匯票同比多減。委託貸款減少8008 億元，比上年同期多減1.4 萬億元；信託貸款減少1863 億元，比上年同期多減1.5 萬億元。
不僅如此，房企境內外股權、債權融資回落明顯。
恆大研究院副院長、房地產行業首席研究員夏磊撰文稱，房企境內股權融資大幅回落，2017年同降83%，2018年上半年維持低位。分類監管疊加債市調整，2017年房企發行信用債規模同降70%，2018年上半年同比略有回升。
海外發債受限，且匯率不划算。
不過，也有好消息，央行《2018年上半年金融機構貸款投向統計報告》顯示，地產開發貸款餘額1.46萬億元，同比增長7.1%，增速比上季末高4.9個百分點。
綜合來看，槓桿遊戲認為房子融資開始承壓是成立的。如果此次信託貸款確實收緊，則更加確信，房企融資壓力越來越大。
2、房地產信託貸款高增長，迎來管控概率很大。雖然非標和信託貸款總量減少，但上半年，房地產信託呈現逆勢增長態勢。在信託業資管規模下滑的情況下，房地產集合信託成立規模為2645.86億元，同比增長54.34%。
各位杆友都知道，調控現在要求越來越高，自然，房地產信託貸款監管變嚴，概率增大。從這個角度說，市場有傳言不奇怪。
3、還債高峰來臨。夏磊文章還說，截至2018年6月底，除民間融資和類金融機構貸款，房企有息負債餘額約19.2萬億，規模最大的是房地產開發貸，其次是委託貸款、信託融資、信用債、併購貸、海外債和資產支持證券，分別為9.6萬億、2.8萬億、2.4萬億、2.2萬億、0.6萬億和0.3萬億。
未來4年是兌付高峰。2018 下半年到2021年是集中兌付期，規模分別為2.9萬億、6.1萬億、5.9萬億和3.4萬億，2022年及以後總計0.9萬億。
其中，規模最大的銀行和非銀金融機構貸款在未來4年集中到期；公司債2015-2016年集中發行，也從2018年下半年開始密集到期。
而融資端的收緊，將進一步增加房企債務壓力，借新還舊有時候可能不好使。
4、銷售承壓。我國統計局最新數據顯示，1-7月份，商品房銷售面積89990萬平方米，同比增長4.2%，增速比1-6月份提高0.9個百分點。其中，住宅銷售面積增長4.2%。
儘管一些城市行情似乎依舊火爆，但之於全國來說，銷售增速微乎其微已經持續一段時間。
比如廈門，近期各界廣泛關注廈門房價下跌、銷售大降。詳見槓桿遊戲《注意！這四大指標出現房價不跌不行！以廈門為例》（8月8日）。
不少城市，近期，二手房也出現量價齊跌的勢頭。
5、土地供應端，整體推地和成交都增長。槓桿遊戲曾分析上半年土地市場，全國300座城市的土地供應量，同比有了很大的提高，推出面積和成交面積均增長近3成。
尤其是一季度，增加了近4成，二季度則稍微放緩。
6、溢價率回落明顯。還是以上半年300城市土地數據為例，受宏觀調控的影響，樓面均價整體略有微跌，溢價率則繼續下降
其中，最受關注的二線城市，樓面均價環比僅微漲。
7、購地熱情開始生變。近期，不少媒體都注意到土地市場流拍似乎增加。槓桿遊戲此前做過數據分析，從建築面積角度說，和去年比，流拍率並無太大出入。
不否認，近期這些現象較為明顯，且溢價率回落確實是事實。於此而言，土地市場在冷靜，開發商心態發生變化，應該是確立的。
而此前2年的地王們，大多沒有入市，調控讓價格受限。再高價拿地，你說開發商壓力大不大？
8、大開發商早已未雨綢繆。年中時，三四線棚改收緊的消息引發關注。接著，最高層明確遏制房價上漲……
大佬的政策敏感度極高，其實早已未雨綢繆。如碧桂園，三四五線全覆蓋似乎已經延緩推進，對項目的回報率更加看重；
萬科則進入了物流、商業、教育、社區、養老，甚至鄉村振興等多個領域和行業；
恆大一年多以來，一直在降低負債率，並提高了三四五線城市的准入門檻；
融創也在優化債務，並進軍了文旅等多個行業……
9、房價下行週期開啟？綜上，理論上說，房價過高、剛需一般的城市迎來房價理性回落將是大概率，要不怎麼快速回款，應對債務和融資壓力？
當然了，房價不漲、房住不炒，也不太允許跌太多吧。畢竟，現在大開發商集中度越來越高，動輒數千億、數百億債務，可不能讓人家出事……
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