近一年來，粵港澳大灣區已成為備受關注的熱詞，中國南方這片活躍度極高的經濟熱土，又以嶄新的姿態吸引了各界關切的目光。大灣區的建設和發展給房地產行業帶來的機會與空間，相信也是不言而喻的。作為房地產行業最好的服務生，我們也不斷地在探尋粵港澳大灣區新視角下城市的機遇。
2018年8月17日，由易居企業集團·克而瑞深圳區域、樂居主辦的《新視角下的城市深耕和城市深耕和城市下沉》在南山區軟件產業基地舉行，由易居企業集團副總裁胡永明、易居企業集團·克而瑞深圳區域總經理陳洪海、易居企業集團·克而瑞創新產品事業部總經理王新科及全體參會人員共探“大灣區城市深耕及下沉三四線”及“大灣區2018-2020年市場趨勢發佈”。
主持人：易居企業集團·克而瑞 劉彩虹
主持人：易居企業集團·克而瑞 劉彩虹
來自深圳及周邊的近100 餘位房企代表、行業人士等齊聚現場，我們第一時間將這些乾貨整理出來，與大家一起分享，希望能給各位讀者或相關從業人士帶來一些啟發。
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深圳和周邊的大灣區城市是中國房地產行業的一個高地，聚集最優秀的品牌開發商，最成熟的房地產市場和最創新的業務及商業模式。
”
易居企業集團·副總裁胡永明為我們做開場致辭，大灣區規劃政策出臺後，開發商非常關注大灣區的市場情況，為什麼開發商這麼關注大灣區、關注深圳呢？
我認為是因為深圳和周邊的大灣區是中國房地產行業的一個高地，這個高地有幾個特點：
▷ 深圳積聚了全國優秀的品牌開發企業。它的市場化在全國比較活躍，並且深圳的地產行業是以民營或上市企業為主，同時這些企業的全國化佈局做得非常好。
▷ 當房地產行業存量遠遠大於新增量的時候，這個市場是一個成熟的市場，因為這個市場要靠存量去運營、去發展，深圳在大灣區中是比較早進入了存量市場的。
▷ 在深圳這個城市，房地產行業有很多創新的業務和創新的商業模式。
在戰略佈局大灣區過程中，很多品牌開發商都非常關注深圳，看好深圳在大灣區中的機遇，大膽佈局深圳，大部分開發商都會有一個問題：深圳拿地非常困難，城市更新是繞不過的一道坎，到底要怎麼辦？怎麼才能在這個灣區當中佔到一份天地，拿到一定的市場份額？
深圳繞不過城市更新，並且政策非常嚴苛，上月出臺的“731“新政也影響了部分城市更新項目的開發商。在一線城市政策嚴苛、拿地難得背景下，除了深圳、廣州之外，我們去哪裡拿地？
我認為要到周邊調控相對比較寬鬆、城市化進程快速推進的莞惠、佛山、中山、珠海等等三四線的城市去，但是這些城市要怎麼去拿地？可持續性怎麼樣？
我們易居企業集團面對新的時代，開發商需求投資拿地的需求我們也做了很多產品的創新、服務的創新，這些就是我們要研究的東西，也是我們在座各位關心的問題，也是我們今天分享的內容。
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從大灣區的角度來講，2020年是非常明顯的轉折點，因為很多的軌交產業生機都會有很大的轉折點，所以2020年是一個很大的機遇。
”
易居企業集團·克而瑞深圳機構總經理陳洪海為我們帶來了精彩的演講《粵港澳大灣區2018-2020市場趨勢發佈》，主要分為四部分：大灣區解讀、上半年市場、城市機會以及克而瑞新產品。
1.大灣區解讀
▷ 從規劃內容角度看，大灣區基於珠三角一體化（純市場）的發展，區別於雄安新區（純政府）週期長不可控，由政府助力、市場主導，易出成績。
▷ 從戰略地位角度看，大灣區作為一帶一路的核心區，與一帶一路、京津冀協同發展、長江經濟帶列為國家四大戰略，是發展最具潛力的區域。
▷ 從政治意義角度看，大灣區上升到了一個國家層面的維度，作為國家四大戰略的重疊區域，體現中央政治佈局；從中央到地方，大灣區不斷強化融合、產業下沉。
▷ 從經濟意義角度看，作為新的經濟增長極，大灣區成為中國經濟提振的不二之選，港澳納入，加速人民幣國際化，加大在一帶一路沿線國家影響力。
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上半年大灣區市場
▷ 政策環境：各城市政策仍維持不鬆動狀態，出臺的新政相對較平緩，僅4個城市略有收緊；銀行貸款利率上浮屬於全國性趨勢，各城市依勢而行。
▷ 土地市場：深圳因用地性質影響，導致價格大幅下降；廣州和肇慶因區域供給影響，出現價格小幅下滑，其它城市價格呈上升趨勢；廣州、佛山、肇慶和江門上半年成交量居高位，市場熱度較高。
▷ 商品房市場：深圳和東莞價格呈現小幅下滑，其中東莞受“限價令”的影響較大；其它城市均體現出穩中有升的態勢；灣區各城市成交情況相對較好，部分城市成交量較低主要受市場供應量的約束。
▷ 庫存及去化週期：珠海、肇慶、江門庫存量小，庫存低於400萬㎡，惠州去化週期僅3.7個月，庫存不足，廣州、佛山庫存體量大去化週期仍在合理範圍。
▷ 企業佈局：大灣區三四線城市成為企業新進佈局熱點，中粱等新興中小型企業也大力拓展灣區版圖，2018年上半年共有17家企業通過招拍掛及其他方式佈局大灣區城市。
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大灣區城市機會
大深圳產業格局或將形成
▷ 量與質的變化： 過去10年珠三角資源向廣州傾斜，2017GDP被深圳趕超；大灣區戰略中，廣州“增長極”屬於量的增長，深圳“新引擎”則屬於質的變化。
▷ 產業內核城市成型：以廣州帶動的珠江西岸產業升級緩慢，深莞則成為產業升級的樣板；香港資金流、人才流湧入深圳，提升深圳成為大灣區的產業內核城市。
▷ 行業相關：大深圳產業格局利好體現在周邊城市，產業聚集帶來人口與房地產外溢
深圳產業版圖主動外拓，周邊城市獲益
▷ 深圳產業外拓發展：重心由深莞惠擴展至大深圳格局，新格局發展模式確定為“深圳總部+產業外溢城市研發+生產”
▷ 行業相關：產業及人口外溢，主要利好灣區6個城市
產業關聯帶來城市關聯，交通關聯促使人口紅利外溢，帶來行業機會
▷ 城市群擴容：大深圳產業格侷促使深圳城市群擴容，珠中江被輻射，兩大城市群能力放大
▷ 人口紅利：大灣區將迎來人口紅利，軌交促使人口紅利發酵，加速核心城市產業“輸血”與“融合”
▷ 行業關聯：軌交帶來的核心城市輻射半徑加大，灣區及外圍城市江門、肇慶、河源、汕尾、清遠等迎來新機遇
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克而瑞新產品
投資決策系統：“解決進什麼城市，選哪個板塊，拿什麼地的問題”
▷ 城市進入：通過運用科學的數據模型計算，在地圖上以不同色塊呈現出286個城市的排名佔位情況，清晰的展示出城市的投資潛力及價值，為企業的投資及戰略發展提供精準定位。
▷ 板塊選擇：通過對城市板塊現狀+潛力多維度的研究體系，在地圖上以不同色塊呈現出城市中不同板塊的分類，幫助開發商清晰地看出城市各板塊的投資潛力。
▷ 地塊發現：將“地塊發現”系統邏輯設置為可自由分類、靈活抽取的“插吸管”模式。初步形成5個維度的功能開發——“土地分佈”、“土地量價”、“具體地快分析”、“開發商拿地”、“地王”。
場景化大屏：“解決企業市場監測、企業監測、競品監測等需求，實時更新系統，可視化展示大屏
▷ 通過更多的載體，通過更加快速和便捷的後臺自動更新的方式，使得更快的獲取到信息和數據，同事使得線下報告線上化，報告所見即所得。
▷ 對單個重點城市實行多維度監控，包括成交量價情況、板塊成交情況等。
▷ 對標企業的土地儲備情況、業績完成情況、企業動態等進行實時監控。
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可否通過引用一些非行業類的數據，比如燈光圖、產業圖、消費圖、人口圖、高鐵圖、地鐵圖、配套圖，指引我們做城市進入。
”
易居企業集團·克而瑞創新產品事業部總經理王新科為我們分享了《規模逐鹿下投資大邏輯的新視角》。
現在開發商拿地存在很多的趨同現象，這也是開發商的痛點所在。如城市進入邏輯趨同、城市評價方法趨同、城市分類方法趨同、板塊研究方法趨同等等。
針對存在的痛點，易居克而瑞做了哪些創新呢？開發商又該如何做城市投資？
▷ 城市進入邏輯：引用一些非行業類的POI數據，比如燈光圖、產業圖、消費圖、人口圖、高鐵圖、地鐵圖、配套圖，通過POI的總量和密度來判斷城市是否可以進入。根據城市的產業和薪資水平是可以判斷該城市的熱度。
▷ 城市評價方法：基於多維指標的熵權法城市投資時序，用交通、POI、薪酬、房地產成交量、土地成交量做城市的排序評級，自動生成權重設置結果。
▷ 板塊分類方法：每個企業都有每個企業的要求做不同板塊的劃分，我們克而瑞可以為每一家企業定製每一個城市的板塊，我們可以細化到柵格1*1、2*2、3*3。
▷ 板塊研究方法：柵格化研究方法，基於柵格化的研究，我們可以實現線上的自動劃分，幫您把所有的數據灌入到這個柵格里面，幫你做評級，不管你願意放多少的數據都可以，只要有的數據都可以放進來。比如我們有這樣的數據，交易數據、行業、土地、人口、位置、企業、POI、消費、薪資、酒店數據等等，是不是可以解決這些的核心問題呢？
柵格系統
基於以上痛點的解決方案，我們研究出新產品——柵格系統
柵格系統如何幫助房企進行城市投資？
▷ 發現城市的價值熱區：通過一些配套，包括產業的薪酬所有的數據跌價之後給出一個熱區，哪些密度比較高的區域，可以有一個比較好的價值熱區。
▷ 發現城市潛力區：通過柵格現有的配套跟他的房價做一個迴歸，當發現房價特別低，但配套相對比較好，或者是未來規劃比較好的時候，這個區域就是一個潛力區。
地塊價格受多重因素的影響，有可能受政策限價影響，有可能受其他一些條件的影響，這是不是代表了這個土地的價值呢？其實不是，我們認為今天評估土地價格是不合理的，所以我們要解決的是評估土地的價值。
克而瑞在這方面又做了什麼創新呢？
▷ 土地價值：是由新房房價、二手房價格、配套、產業、薪酬等現在一系列的所有板塊的相關指標做決定的，這些指標不會受很多情況所影響和波動。我們最大的轉變是用多維的數據解釋土地的價值，基於對地塊的多維的指標解釋土地的合理價值，這個前提是需要快速輸出每一塊地的多維指標體系，包括房產的、消費的等等。
▷ 方法邏輯：計算土地的價格，需要用到機器自我學習的功能，把全國很多類似城市中近一年或近兩年成交的地塊所在的每個柵格，迴歸到它跟當中每一個指標之間的一個相關性。實現柵格後，就是批量化土地評估。
土地定位系統
開發商現在每天都看很多地，比如去年世茂去年一年就做了200塊土地的評估，這對投資團隊來說工作壓力是非常大的。基於這樣的邏輯我們也做出了有一個創新產品——土地定位系統。
土地定位系統如何幫助房企進行地塊評估？
▷ 自動生成結果：讓報告和評估報告有模板，然後模塊化，系統自動生成，藉助算法讓他生成價格結果、配套結果、供求比結果等等一系列的結果。
綜合來講，其實我們要真正解決的核心問題是，找到更多的城市，找到更多的地塊，評估更多的土地，這樣我們才能真正去實現投資的落點。這是我們過去的時間當中跟開發商一直在探討的問題，也是切切實實企業反饋給我們的一些痛點跟需求。
結語
克而瑞作為行業領先的第三方研究機構，會上對粵港澳大灣區近幾年的市場趨勢進行解析,並針對“如何實現投資優先”提出CRIC投資大邏輯的新視角。
無論城市深耕，還是下沉三四線，均需要找到更多的板塊，兌現企業產能提升。為了更好的將數據或結果快速傳達給開發商，我們研發了新工具類產品，用全新的規模實現投資優先！
克而瑞：中國房地產大數據應用服務商，十餘年淬鍊，從行業數據到客戶數據，實現了房地產大數據閉環構建，細分領域諮詢服務，縱向產業鏈整合能手，服務於TOP100強中90%的房地產企業。作為中國房地產大數據應用服務商，克而瑞在大數據應用上，同時具備深度與廣度的特色，遠遠走在行業前列。克而瑞成立於2006年，在房地產大數據領域深耕十載，建立起房地產數據庫系統“CRIC”。依託強大的專業研究力量和諮詢顧問團隊為政府、企業和購房者提供房地產線上線下信息服務的全面解決方案。通過這兩塊業務，為克而瑞積累了大量讓同行青睞的行業數據。同時克而瑞積極進行縱向產業鏈的延展整合：通過“築想科技”搭建了中國建築建材產業鏈SAAS服務，為房企設計部、採購部、設計機構及上下游企業提供專業服務；通過“中房研協”發佈的中國地產企業測評榜，更是成為業內、社會公認的權威榜單。克而瑞也因為這兩塊業務，分別在建築建材數據領域、企業數據領域，建立起了龐大數據資源，大數據的廣度由此延展開來。
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