“以房養老”並不是突然冒出來的想法。
所謂“以房養老保險”，是一種將住房抵押與終身年金保險相結合的創新型商業養老保險業務，即擁有房屋完全產權的老年人，將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋佔有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，並按照約定條件領取養老金直至身故；老人身故後，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用於償付養老保險相關費用。
簡單理解，就是老年人將房屋抵押給保險公司，不僅可以繼續居住，每個月還能從保險公司領取一筆保險金，身故後，保險公司再通過處分房屋來獲得保費等相關費用。這種模式，讓那些住著價值較高的房子但收入較低的老人每月都能獲得一筆不菲養老金，從而改善養老生活。
儘管已經在很多城市試點了四年，但市場對“以房養老”的反應十分冷淡。雖有多家保險公司得到了試點資格，但實際開展業務的僅幸福人壽一家。截至2018年7月底，幸福人壽累計承保139單（99戶），簽約意向客戶201單（141戶），其中北京、上海、廣州三地的保單數佔總數的80%。
以房養老保險在中國市場“遇冷”，有多方面原因
試點四年，一家開展“以房養老”業務的保險公司，不足百戶的參與，可以看出，無論老人還是保險公司，對“以房養老”的積極性都不高。
原因其實也不難理解。在中國傳統文化背景下，老年人在置辦家業、庇護子孫的代際價值觀影響下，房產作為家庭重要財產要留給子孫後輩，不會輕易出售或抵押來滿足自身的養老需求。
而且，老年人的子女反對意見通常會更強烈。華中師範大學經濟與工商管理、數學與統計學、社會學院曾聯合組成“以房養老”模式課題研究團隊，用三個月時間走訪了武漢市7個城區的660位老人及其子女。數據顯示，明確表示不接受“以房養老”的武漢老人佔23%。相較於老年人，子女的反對意見更為強烈，高達98.67%的子女不同意父母“以房養老”。
未來會接受以房養老嗎？未來就更坑了，因為80後、90後的房子都是高價買來的，跟現在的老人們低成本房子不同，很多年輕人都按揭了30年去買房，真得按揭到60歲退休。那麼就變成了，前30年省吃儉用供養房子，後30年房子養你，但是按揭給你的錢，遠比你按揭給房子的錢少得多得多，最後這一輩子你除了省吃儉用，錢也沒剩下，房子也沒落著，這一輩子不知道在忙活什麼。
另外，在房價不斷攀升的經濟環境下，老年人更願意相信自己的房價會一直漲下去，而金融機構出於風險考量，對老年人房產的評估價往往低於市場交易價，這樣抵押出去老年人會覺得虧。
儘管有保險公司承諾不賺取房屋價格上漲的收益，但上漲的這一部分老年人同樣享受不到，只有最終結算的時候才會體現出來。
此外，以房養老保險的中間各環節也存在各種各樣的風險，相關法律制度存在缺失，對於投保人以及保險機構的法律保障尚且不足。
對於保險公司來說，也在擔心會不會做成虧本買賣。虧本的風險主要來自於三個方面：一是長壽風險，老人領取的養老金超過了房屋價值；二是房價波動風險，尤其是在三四線一些有房價下降預期的小城市；三是現金流風險，反向抵押產品現時沒有保費流入，而是持續的現金支出，對於保險公司的現金流要求非常高。
“以房養老”根本不划算
“以房養老”最大的問題並不是這些，而是對於老年人來說，根本不划算。
唯一開展“以房養老”的幸福人壽的條款規定，投保年齡為60週歲至85週年（含85週歲）；承保人繼續擁有房屋佔有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，並按照約定條件領取養老金直至身故；承保人身故後，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用於償付養老保險相關費用。
根據幸福人壽的產品費率表顯示，60週歲投保，男性需繳26年延期年金保費，女性需繳29年。
舉個例子。如投保人的房產以100萬元有效保險價值計算（可以簡單理解為房產估值），60週歲投保男性，延期年金需繳至86週歲，年繳保費2544元，每月到手的基本養老保險金額為2514元（未扣除相關費用）。86週歲之後，他無需再繳保費，但仍能以每月2514元的標準領取養老金直至身故。同樣條件的女性投保人，兩項費用相對較低，分別為年繳保費1622元和每月到手基本養老保險金額2082元，這是因為女性的人均期望壽命更長。
除此之外，更為關鍵的是保費和養老金兩項均要按照5.5%的年利率進行復利（即“利滾利）累計，它們是最終處置房產時向保險公司支付的大頭。
以房養老看起來很美好，實則就是個坑，根本就不划算
那“以房養老”到底劃不划算呢？做一個簡單的計算。2017年，中國人均期望壽命是77歲，假如是60歲投保，房產按100萬元計算，到77歲時，在17年的時間裡共可以獲得養老金51.3萬元，而保費、養老金再加上利息一共是931677元，100萬元的房產已經沒有多少餘額了。
接下來要劃分兩種情況：
第一種情況，老人還有其它住處，抵押養老的房子可以租出去，中國城市房產租售比往多了說也就3%，每年獲得3萬元租金，17年是51萬元，加上養老金17年一共獲得102.3萬元，代價是房子沒有了。
如果在60歲時選擇賣掉房子，拿到100萬現金，選擇國債、定期存款等保險的理財方式，年收益率在3%-4%，17年下來可獲得收益51萬元-68萬元，更重要的是這100萬元還在自己手裡。
第二種情況就是老人沒有其它住處，那17年就只能獲得51.3萬元的養老金。如果老人在60歲時將100萬元的房子換成50萬元的房子，就多出來50萬元的養老金，再加上合理的理財，總金額肯定會高於“以房養老”發的那點養老金。
這還是“以房養老”保險中男性養老金標準的對比，如果是以每月領到手養老金更少的女性為標準，那麼“以房養老”與理財的收益差距更大。
所以，無論對哪個階層的老人，現行的“以房養老”方案都不划算。
在當前家家都為了一套房竭盡全力的情況下，老年人“以房養老”存在諸多障礙
另外，這一制度的設計根本沒有考慮到通貨膨脹的因素。在21世紀頭幾年，兩三千塊錢在很多城市已經是白領工資了，而在十幾年之後的2018年，兩三千塊錢只比最低工資略高一點。如果老人在這種情況下養老，生活水平是不斷下降的。
更何況，老年人一旦生病就要面臨急用錢、用一大筆錢的狀況，而“以房養老”的這點養老金是按月發放的，老人甚至連賣房救急的可能都沒有了。
美國人也不待見“以房養老”，養老問題要早做打算
宣傳“以房養老”的文章往往以“國際經驗”作為論據，然而“以房養老”就算是在美國也只是十分小眾的選擇。
在美國，“以房養老”作為一種“非主流”的養老方式，因為風險因素多；老年人缺乏足夠的金融知識，經常遇到欺詐；貸款交易的費用高；借款合同條款嚴苛等因素，並不受美國老人待見。據統計，自1989年實施以來，截止到2010年5月，參與者僅有49萬人。根據15個聯邦政府機構聯合編制的報告《老年美國人2012》的統計，2010年時，年滿65歲的美國人有4000萬。由此可見，“以房養老”參與者在符合逆序住房抵押貸款對象中，僅有1%的比例。
與中國不同，美國辦理“反向抵押貸款”的老人中超過七成選擇一次性拿到全部貸款，然後將這筆錢用於投資，而非選擇按月領取養老金。而且，如果老人的子女想繼承房產，只需要還清銀行或者金融機構支付給老人的反向貸款和利息，但即便如此，依然很少有人申請“以房養老”。
所以說，“以房養老”作為一個補充養老方式，為少部分人提供多樣化養老選擇沒有問題，但要是把它當成解決養老問題的“靈丹妙藥”就大錯特錯了。
而在年輕人越來越不願意生孩子，社保費用壓力不斷增大的今天，指望你繳的養老保險未來給你養老恐怕並不現實。對於中國80後、90後來說，在搞定了房子、孩子問題之後，是要好好規劃下養老問題了。畢竟，自己才是最可靠的。
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