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導語：關心房產漲不漲，長期看三點就行了，錢，人和地。
出處：魔都財觀
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近期新聞
最近幾周裡，樓市裡發生了不少大事，很奪人眼球。棚改貸款開始收緊，房產稅加快出臺，上海啟動了不動產登記信息在線查詢系統，70城房價指數里一二線城市房價趨於穩定。一如既往，傳來傳去的總是利空消息。
上海房價從2006年內環內8千一平，漲到了2018年10萬一平。大家依然看不到房價上漲對無房中產的慘烈屠殺，卻還是喜歡聽利空消息。因為恐慌是人的天性，逃避是人的惰性，要做成買房這件事很難，要拒絕和停止努力，隨便找幾個利空藉口就行了。
我有個做股票號的朋友，我們不定期會吃飯交流。他聊股票，我聊房子，領域不同，卻是能看清人群的理財方式和投資秉性。和他打交道之前，我一直認為，寫房產的自媒體號要比寫股票的賺錢多了，要知道房產動則一套500、600萬，再弱的二線城市來一套也要100、200萬吧，而且房子上面賺幾百萬真不難。房產就是一個賺錢機器，教別人怎麼用好這個機器的老師，薪酬也不應該少吧。
正當我洋洋得意和朋友說，房產號如何牛逼的時候。朋友淡淡說了一句，上個月做股票號推廣，賺了20萬。我愣了一下說，你的股票號閱讀才幾千啊。他笑嘻嘻地回答我，哥，你有所不知，股票號的廣告可值錢了，只要發佈一個薦股大師的廣告，動則就是五位數，而且股票號不缺題材，可以每天推薦一隻股。所有的消息，無論是利好、利空，只要稍加改動，就是一篇爆款文。
是啊。大部分普通人，是看不清長線機會的，或者他們根本就沒有耐心。他們的眼睛裡只有短線的追漲殺跌，恨不得明天就翻倍。股市不就是這樣一個迎合大眾短線心理的市場麼。雖然股市長線收益是負的，但是交易快速便捷，當天買進，馬上就知道是漲是跌，哪裡像樓市那麼折騰，看房、湊錢、貸款、買進，戰戰兢兢等上幾年才看得到利潤。人有了眼前就能打開的潘多拉魔盒，誰還願意去遠方尋找神燈。
不知不覺裡，現在的樓市新聞，搞得越來越像股市。今天是說疑似降息，明天是限購升級，再後面是土拍新政。而每年3月是房地產稅文章爆款文的保留時間窗口，到金九銀十又可以寫樓市成交回暖。起起落落的熱點，變成了房產自媒體人的春藥。
為什麼大V那麼愛寫熱點，因為買房人喜歡啊。沒買房的，天天盼著出大利空，砸出個5折、7折。買了房的，最好調控政策立馬取消，再來一波漲幅。屁股決定腦袋的道理，在買房圈也有用。
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長線
亂糟糟的那麼多消息，容易讓人陷入短線的反覆裡，失去全局觀。買房子，關心房產漲不漲，長期看三點就行了，錢，人和地。
錢，就是貨幣供應，就是M2，就是通貨膨脹。這幾年民智漸開，大家都明白M2的作用。房價漲本質是貨幣貶值。可很少有人回答，貨幣為什麼要貶值。
貨幣超發的根本原因是我們的經濟效率還不高，需要通過低利率和高貨幣來刺激經濟。用貨幣刺激經濟的套路過去幾十年一直很好用，這條路未來還會繼續走下去。
別看這兩年貨幣增速下來了，但其實社會上的錢一點都沒少。統計數字下降的原因是，很多貨幣行為沒有納入M2統計，比如今年才把餘額寶納入計算口徑，銀行買的理財產品至今都不算M2的。長期寬鬆是硬道理，就算在金融緊縮的今天，央行還會不定期地降低存款準備金率。
還有一個有意思的問題是，通貨膨脹大家都知道，為什麼只有房子漲，而不是其他資產，比如股票。原因就是另兩個因素：
（1）人，說的是人口紅利。現在中國一輪人口增長高峰已過，勞動年齡人口總數出現下降，從純人口因素分析來說，中國已經過了人口紅利期。但是，中國城市城鎮化率，還只有60%不到，而發達國家城市城鎮化率一般是70%。城鎮化率一般一年提高1%。
這意味著中國還有十年，會有新增人口遷入城市。整個中國人口的黃金期，已經過去了。但是中國大城市的黃金期，至少還有十年。人口遷入是房地產的核心，它構成了真實的購買力，這是支撐房價最重要的因素。
（2）地，說的是城市土地供應。中國每個大城市都是不缺土地的，包括香港也是。可是每個大城市都有意無意地在控制住宅土地供應，理由無非是耕地保護、工業和商業用途。這一輪牛市裡杭州、無錫、武漢、成都表現搶眼，可是過去這些城市都有過4、5年房價不漲，原因就是一度土地供應大量拍賣，壓低房價。現在地方政府都學乖了，土地都捂著慢慢賣。缺地將成為大城市的常態。
我前兩天去了日本遊玩，在東京坐地鐵。在上海經常坐地鐵的我，也算見過世面了。可是當我看到東京的地鐵線，還是被震撼了。在新宿站，將近100個出口，地鐵站之大讓我摸不到北。驚訝之餘，我的心情是喜悅，上海目前才2500萬人口，比起東京圈3700萬人口，還有很大差距。這也就意味著，上海未來的發展潛力還很大，其他二線城市的潛力更大。地鐵圈意味著城市規模，相比東京，上海還是太小了。更多的人口，更多的基建，更貴的地價，更貴的......
東京地鐵
上海地鐵
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短線
最近幾個月，之前很多人都看好的火熱重慶有點漲不動了，還有價值窪地無錫也沒有爆發，遠在東北的瀋陽卻開始暗流湧動，不少近郊的6、7000的樓盤開始快速去化，隱隱約約有一輪漲幅。大家都有限購或者限售調控，為什麼有的漲，而另一些卻靜止不動呢。
決定房價短期走勢的關鍵不是限購，限售，而是限貸，隱性的限貸。
重慶沒有限購，也沒有出臺過官方的限貸文件，而且重慶也並未有過突擊性的暴漲，按照道理重慶應該溫和上漲數月，但其實這一輪牛市也就是2到6月漲了30-40%左右。重慶放緩漲勢的原因是外地人被嚴格限制貸款，而重慶當地抵押貸款政策又不靈活，失去信貸支撐的重慶房子價格自然漲不起來。
無錫目前市中心房價也就2-3萬，近郊地鐵新房才一萬出頭，價格遠低於南京、蘇州，僅比常州高一些。這樣的房價與無錫已進入萬億GDP俱樂部，和700萬人口規模的身份不符。無錫房價這一波牛市只有過一輪上漲，之後就只是靜淡市，近期表現甚至還不如嘉興。無錫漲不起來的原因是無錫的按揭政策並不算友好。貸款還清，再做按揭，能貸4成，貸款未還清只能貸到5成，這樣的財務槓桿，是撬動不了一輪大牛市的。
瀋陽，投資不過山海關，大家都知道，理應是房價低谷。為何瀋陽能快速上漲，因為瀋陽的信貸政策太好了，實操中的首付比例遠低於規定要求，可以用非常小的金額屯到大面積，只要房價上漲一點，絕對收益其實不小。
如果你想長線投資一個城市的，你應該看重人口和產業。如果想買在大漲前夜的，那就一定要關心信貸政策，注意信貸成數（低首付比例）比利率更重要。
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微妙變化
從今年初開始，國家在貨幣層面一直保持著寬鬆，降準、定向降準、向金融機構輸血資金。寬貨幣的同時，面向房地產的信貸卻是緊縮到令人髮指的地步。不光是按揭利率上浮，認房又認貸，所有的房產抵押消費貸款被取消，抵押經營貸款利率上浮到頂。
但近期市場又出現了令人興奮的微妙變化，信貸市場開始放鬆了。不少抵押經營貸款主動降低了利率。在上海竟然出現利率只有6%（甚至可以做到5.8%）的經營貸款產品。這樣的信貸利率，已經接近了2014年的牛市啟動前的水平。為什麼原來緊縮的信貸政策會出現逆轉呢。
信貸利率的放鬆，極有可能意味緊信貸政策的轉向。就像我們之前說的，信貸成數的作用遠遠大於信貸利率，樓市需要的不只是利率下降，更需要信貸成數的實質轉變。
比如認房又認貸的調整，或者是區別細分情況對待。這些政策不改變，所在地的樓市就起不來。雖然現在暫時還看不到這樣直接的變化是否能夠確定。不過好在利率下調的政策給下半年樓市帶來新的期待。
現在尚不能確認，這一次的變化是徹底轉向，還是隻是小的變化，但有理由更樂觀一些。因為樓市裡最壞的日子已經過去，不太會有更嚴厲的措施出臺，可能後續是不斷的減負。
讓我們拭目以待，保持謹慎樂觀的態度。
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