東麗司法
7月下旬，武漢多名業主維權，抗議某樓盤開發商在公攤問題上玩貓膩。
據報道，有業主反映，該樓盤開發商對電梯、走廊等公攤面積也按室內精裝價收費，且價格虛高。一套125平米的房子，精裝修標準是2500元/平米，公攤比例為28%，這樣一算，每套房子通過公攤多收了8萬多元。
公攤問題積弊已久！
住房公攤面積的存在是否合理？
這裡面開發商又有哪些貓膩？
一起來了解！
公攤面積是什麼？
買100平米的房子，結果實際住進去只有70平，這憑空少了的面積就是公攤面積。
根據2000年開始實施的《房產測量規範》，分攤的公用建築面積有：
1、電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建築面積，以水平投影面積計算。
2、共有建築面積還包括套與公共建築之間的分隔牆，以及外牆(包括山牆)以水平投影面積一半的建築面積。
這意味著，不僅電梯、樓道、門廳，甚至門口警衛室的一部分面積也要由購房者買單。
公攤佔比不斷攀升，甚至超過使用面積。
誰都不希望房子的公攤面積太大，這裡就涉及到公攤係數的概念。
舉個例子，打開房本，上面寫著“房屋建築面積：84.47㎡；專有建築面積(使用面積)：63.43㎡，分攤建築面積：21.04㎡”。但並沒有明示，公攤面積都在哪些地方。公攤係數就是用分攤建築面積除以專有建築面積，數值是0.33(即33%)。
旭輝集團北京區域事業部設計管理部高級經理劉嘉告訴記者，住宅的公攤係數一般在0.18-0.25，商業用房一般在0.3-0.4，這些數據來自測繪公司的經驗值。
但近年來，隨著房價上漲，公攤係數也迅速攀升，部分住宅超過了30%。2010年，山東某樓盤推出後的公攤係數甚至超過52%。去年，南京某商住公寓一些戶型的公攤面積竟然比套內面積還大，得房率只有42%。
而問題在於，現有的法律法規並沒有對公攤係數設定上限。
貓膩一：做大公攤面積
一線城市四千多戶樓盤，
靠公攤面積可多賺千萬
一位業內人士介紹，開發商在辦理房產證前，要請測繪公司去實地測量，隨後出具測繪成果報告，裡面有詳細的建築面積、套內面積、公攤面積情況，並將其交給開發商。
也就是說，測繪企業和房地產開發企業對於公攤面積都在哪些地方，最為清楚。但開發商並不會把這份有詳細公攤情況的測繪成果報告交給購房者。
事實上，國際上基本是按實際使用面積計算房價的。為何國內要採用包含公攤面積在內的建築面積計算呢？
“按實際使用面積來算的話，開發商沒法實現利潤的最大化。”上海翊堯建設工程技術檢測諮詢有限公司技術總監李平說。
他說，購房者可以很容易地測出實際使用面積，卻無法測量公攤面積到底有多少。開發商可以在第三方測量時與之達成默契，在公攤面積的大小上做文章。房價這麼高，哪怕每戶多分攤零點幾個平米，一個幾十萬平米的項目，就會多出很多錢。
舉個例子：
易居房地產研究院的百城住宅價格報告顯示，6月，一線城市4萬元以上均價水平持續了15個月，二線城市1.2萬元以上均價水平持續了12個月，三四線城市1萬元以上均價水平則持續了10個月。
以一線城市某樓盤舉例：共有4148套房，以均價4萬元/平米計算，假設開發商每套多算0.1平米的公攤面積，那麼整個樓盤就可多賺1659萬元。
貓膩二：重複公攤、重複收錢
消防應急場所變停車位，
又可多賺千萬
到底哪些屬於公攤面積？其內容的不明晰也給了開發商鑽空子的機會。
你為公攤面積買了單，就擁有其所有權和使用權。但公攤實在是五花八門，加上開發商很少明確公示，購房者根本不知道哪些公共面積是自己的，更別提使用了。
“比如，有些小區的消防應急場所等區域已經被算作公攤，卻又被劃成車位再次出售，這屬於重複公攤。”山東名仕宜居建設項目管理有限公司董事長王清華說，這樣的車位沒有產權，只能使用，不能轉讓。
他說，這類車位在小縣城能賣到10萬左右，在省會城市能賣到20萬。一箇中型社區，如果開發商想在這方面做手腳，地下能劃出幾百個車位，地上也有幾十個。
以北京為例：
據北京青年報2017年的調查報道，北京五環及五環以外的普通住宅小區地下停車位的售價(含二手車位)在15萬至20萬元/個之間；四環到三環間的車位基本在15萬至30萬元/個之間。
假如開發商違規劃出100個車位，每個賣20萬元，一個小區就可賺2000萬元。實際中，很多小區的車位價格要比20萬高。
貓膩三：業主的公攤面積被拿去牟利
小區廣告收入返給業主，
可少交一半物業費
還有一些被算作公攤的物業用房，按道理是業主所有，物業公司應當向業主繳納一部分費用，但現實中很少有人會這麼做。
在某廣告交易平臺上，社區的廣告位置五花八門。社區出入口、電梯間、電梯門口、社區燈箱、社區戶外、停車場、停車場道閘、單元門禁機屏、樓房牆體等都可設置廣告位或廣告屏，通過投放廣告賺錢。
記者注意到，不同城市的不同廣告位置價格差異很大，而一線城市則多在千元起算。例如，北京中高檔社區出入口動感燈箱報價為6000元；北京道閘起落杆媒體位則報價1800元，要求30框起投，最短髮布週期一月。
王清華認為，一箇中型的高端社區，如果把廣告的收入反饋給業主，業主實際繳納的物業費其實可以減少50%。
爭議一：
是否應該為公攤支付取暖費？
目前，取暖費、物業費等都是按建築面積來計算的。也就是說，購房者不僅要為房子裡的實際取暖面積交錢，還要為電梯、管道、樓梯、設備間、門廳、地下室和門口的警衛室交取暖費。
對此，北京大學房地產法研究中心主任樓建波建議，每年公佈的價格都應該告訴大家是怎麼測算的。公佈的每平米多少錢，是包括公攤的產權證的全部建築面積，還是不包括。如果價格構成透明，公攤是否算入，不是根本的問題，關鍵還是要科學、透明。
爭議二：
有無可能取消公攤？
近幾年，為回應民眾訴求，廣州、北京等地也開始出現按套內建築面積計價的探索。
西安交通大學房地產研究所所長楊東朗認為，對公攤面積的計算和管理，其實是很簡單的問題，在政策和技術上都能做到，但問題就在於交易的信息是否透明，開發商是否願意公開具體的公攤內容、是否有虛報公攤面積的嫌疑。
“建議取消公攤，按照實際使用面積來計算房價，這樣購房者能更清楚明白。”他說。
北京大學房地產法研究中心主任樓建波說，一套房子的總價是固定的，如果按照套內面積來算，那麼每平米的單價必然會有所提高。其實無論按哪種方式，最關鍵的是把標準制定清楚，能讓人看得明白。
樓建波建議，在現有購房方式下，給開發商或代理銷售中介一項強制義務，即向購房者明示“到底分攤了哪些面積”。
公攤面積收費遭質疑
它合理合法嗎？
在國際上，房價的計算基本都是按套內面積計算，在我國，憑什麼掏了100平米的錢，房間裡只有70平米大？我國“公攤面積”的存在合理合法嗎？
問題一：買房公攤面積大，購房人承擔合理嗎？
公攤面積一直處於法律的灰色地帶，甚至已經是約定俗成的一種做法，顯然，這並不合理。中原地產首席分析師張大偉表示，公攤面積已經常常變成了開發商變相漲價的手段。
張大偉表示：“這個肯定是不合理的，其實公攤面積大的原因有兩方面，一方面是建築本身的一些，然後另外一方面其實是公攤部分被開發商用來做其它用途是比較普遍的，最簡單的比如說有一些車位用途，有一些這個其他的公共設施等等，在購房的這個合同裡面如果簽署這個不明確的話，有一些開發商開發商就會用這個一些這個噱頭，其實是變相的達到了一個房價上漲的這麼一個目的。”
問題二：得房率低得離譜，需要進行規範嗎？
近年來，隨著商品房價格攀升，部分開發商更是利用普通購房者對公攤面積缺乏深入瞭解與測算能力，不斷推高公攤面積和公攤係數。公攤面積如何算，合理比例究竟是多少，一直以來都缺乏明確規定，甚至有的房子公攤面積高達50%。公攤面積缺少標準、管理混亂，不僅會讓消費者在購房時需支付更多房款，更使之在未來要支出物業費、取暖費等更多成本。張大偉認為，國家必須出臺相關的規範，設立得房率下線。
張大偉說：“應該在這個和法律方面是有一些規範規定。一般在這個市場銷售過程中的話，大概得房率應該一般在75%~85%之間。從這點來看的話，應該是有一些建築規範或者說行業規範之類的，避免出現個別區域裡面得房率對50%左右的這麼一個畸形的一個情況。”
問題三：按照套內面積賣房的重慶模式適合推廣嗎？
重慶，不僅房價相對穩定，而且房子以套內面積為標準出售，也就是說，買100平米的房子，居住面積就是100平米，“貨真價實”。
早在2002年，重慶市人大常委會以地方法規的形式明確要求：商品房現售和預售，以套內建築面積作為計價依據。不按這一計價依據銷售的開發商，將被行政主管部門重罰，後在2011年又進行了修訂完善。張大偉表示，按照套內面積來銷售更科學，對於“重慶模式”是範本。
張大偉指出：“重慶的這個模式的話，它對於市場，因為他是一直是這種封閉監管的一個城市，相對而言的話，他購房者也接受了這種定價模式。其實它的面積對於購房者來說是更直白更直接，你買到多少就是你用多少，就是直接對應的這一點來看的話，其實是從合同角度來說是比較健全健康的。”
問題四：取消公攤面積收費會影響小區品質嗎？
在其他條件都同等的情況下，一個小區的公共區域的配置越高，房價越高；如果公共區域的條件越差，房價就會越低。不少人擔心，如果取消公攤面積收費將影響小區品質。北京律師協會物業管理法律專業委員會主任包華表示，這樣的擔心是多餘的，小區品質可以通過收取物業費來保障。
包華指出：“我們的物業管理，比如說它的定義它應該是指的公共區域、公共設施設備的運行維護，用的是物業費的概念，而我們用什麼樣的方式來分配這個物業費的這個分攤，用的是我們佔有整個面積的一個份額，也就是說我的面積大我多攤、面積少就少攤兒，這個分攤比例是一樣的，所以它只是一個份額的概念，這個應該說沒有矛盾。”
問題五：取消公攤面積收費開發商會變相漲價嗎？
中原地產首席分析師張大偉認為，隨著開放式小區越來越多，政府在公共區域建設中的作用將越來越大，開發商取消公攤面積收費是趨勢：“以前的話因為這個綠化以及安全都是要開發商來做，那開發商為了承擔這部分成本有要求，或者說購房者來支付一些公共設施的這種費用。但是未來的話從長遠來看，應該說這部分費用從國外的這個成功經驗來看的話，更多的是由政府來做。中國未來的發展這種開放型的這種社區，就是不存在購房者來支付這個公共部分面積的可能性了。所以從長遠來看的話，這個我們可以說這個套內面積會是一個更主流的基本方式。”
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