今年以來，多地銀行上調個人房貸利率，引起市場廣泛關注。為什麼大眾會關注房貸利率這個點？因為只要涉及到買房，如果不是一次性全款付清，基本都繞不開這個問題，所以房貸利率的變動也牽動著無數房奴的神經。
這裡，不得不提一個房地產虛實二象性的理論：
①房地產具有虛擬屬性（金融屬性）：
通過房地產價格與社會融資對比，我們不難發現，房價與社會融資規模成高度正相關性。
在經濟發展相對平穩的環境下，社會融資規模的劇烈變動，會直接影響房價。表現上來看，就是房價會對市場的金融政策和市場情緒的變化比較敏感。由上圖也可以看出：房價和社會融資數據高度相關，也就是大家常說的：政策未動，房價先行。
②房地產具有實體屬性：
首先，房地產發展的大背景是中國人口為期數十年的人口大遷徙運動。城鎮化率提高、人口向城市遷徙等都造就了城鎮房地產需求量的大漲。
其次，2004年是我國房地產市場和土地市場的轉折點。這一年，我國土地出讓全面實行了"招拍掛"制度（招標、拍賣、掛牌），地方政府因而開始行使其對土地供應的壟斷權。壟斷者總會傾向於減少供應、推高價格以獲取更大利潤。
從下圖可以看出，隨著土地和房屋供給增速的大幅下滑，房價增長明顯加快。因此可以說，土地和房屋的供給不力是過去十多年來我國城市房價持續上漲的根本原因。
所以，房貸利率上調，屬於金融政策的調整，那麼受到影響的更多是房價的虛擬屬性（金融屬性）。不會從根本上影響整個房地產市場的格局，最多的是在房價的波動上起到一定的影響。
迴歸到金融界前瞻性角度來看最值得人關注的三個問題上：
①如何看待多地銀行房貸利率全面上調？
必須說明一下，大前提是國家基準利率並沒有調整。而且如果看完整的政策說明就會發現是"由基準利率上浮10%~20%"。這個上浮二字用的很巧妙，不是上調和上漲。
也就是說，房貸利率上調，更多的是出於地方商業銀行的自發行為，而不是國家的命令要求。
多地上浮可能的原因猜測有以下幾點：
A、國家"去槓桿"要求，限制銀行貸款資金過多流向房地產，那麼在擴大利潤的基礎上，就只有提高利率了；
B、市場供求角度，購房者對房貸需求不變的背景下，國家收緊房貸，那麼對於房貸的需求就會增加，從經濟規律的角度，提高了房貸成本；
我個人更多的是傾向於後者。
②利率上調會對房地產行業和購房者產生多大影響：
從金融機構的基準利率角度來看，基準利率不斷在下調，所以即便是銀行貸款利率上浮20%，也可能會被基準利率的下調對沖掉。
所以從購房者角度來看，更多的是購房成本的變動，但是變動幅度可能也不大，仍在可承受範圍之內，實際成本變動就更少了。
③已購房的人是否也有影響：
在我個人瞭解的範疇，購房時簽訂合同，貸款的基準利率就已經確定了，事後除非國家基準利率在變動，而商業銀行不管如何變動，都不太會影響到購房者。再者，從國家基準利率變化的角度來看，已購房者的購房成本其實是在不斷降低的。
千言萬語匯成一句話：買房要趁早啊！
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