■ 文 | 張洪平
7月16日的2018上半年國民經濟運行情況發佈會上，國家統計局發言人毛盛勇表示，下一步將加快推進房地產稅，再結合7月31日中央政治局會議上““堅決遏制房價上漲”的基調，和8月7日住建部“完善和落實差別化住房信貸、稅收政策”的最新工作要求，我們可以感受到：
房地產稅真的是箭在弦上了。
據《21世紀經濟報道》，今年3月初，財政部時任副部長史耀斌在全國兩會新聞發佈會上表示，目前全國人大常委會預算工作委員會、財政部以及其他有關方面正在抓緊起草和完善房地產稅法律草案。4月份時，房地產稅法草案曾在系統內部徵求過意見，省級人大、省級財政等相關部門都參與其中。
具體細節有待公佈，但史部長曾介紹了大體方向：“它的作用主要就是調節收入分配，特別是個人財富的集聚，起到促進社會公平的作用。同時，籌集財政收入，用來滿足政府提供公共服務的需求。”
一談到房地產稅大家就會很激動，最最關心的就是：房地產稅能使房價、房租下降嗎？
這歸根結底是一個城市（地區）間競爭的問題，好的房地產稅政策能使城市蒸蒸日上，壞的政策則只能讓城市每況愈下。
房地產稅屬於財產稅，也是由地方政府徵收和使用的地方稅。每個城市可以根據自身的情況制定徵收稅率、優惠扣除標準、用途等，這就使得地方政府在指定政策時必須考慮到其他城市的相關政策情況。
這是城市之間的政策博弈。類似於改革開放早期的地區間招商引資的政策競爭，只不過現在爭的是“人”。因為房地產稅只能向房產業主徵收，所以地方政府必須想辦法提高城市吸引力，讓人口願意來這裡定居，在這裡置業，這樣地方政府才能有稅可收。
怎麼花房地產稅，決定了能收多少。無論政府報告如何吹得天花亂墜，老百姓對生活質量有自己實實在在的感受。你的水電燃氣供應是否穩定，教育、醫療、交通基礎設施是否充足，公共安全衛生服務是否健全，政府部門辦事是否廉潔高效，經濟就業機會是否充沛，電動自行三輪車能不能上路，老百姓心裡自然有桿秤，口碑的力量勝過輿論宣傳的千言萬語。
所以房地產稅能否“取之於民用之於民”，就成了城市間競爭的關鍵。大城市資源更多，機會更多，但人口多就必然眾口難調。小城市也可以有所作為，比如制定更有針對性更接地氣的政策，因地制宜採取差異化的競爭策略。
房地產稅除了怎麼收、收多少，政策出臺的時機也很重要。房地產稅最終是要取代土地出讓金的，但是相比起土地出讓金容易收、花起來又沒什麼約束，房地產稅不僅收起來麻煩，而且城市裡每雙眼睛都在盯著你，看你有沒有亂花錢。
從政府角度看，這是一件成本高收益低的事情，如果不是被逼到絕境，恐怕他們沒有“革自己的命”的動力。所以我認為，應該由中央強制規定一個改革的“最終時限”，要求各地最晚在20XX年前停止徵收土地出讓金，拍賣（如果仍用這種模式）所得款項只用於徵地補償。這樣才能逼得地方政府動起來，而不是“耗泡磨”。
一旦到了不得不變的時候，地方政府最好的選擇其實是“晴天的時候修屋頂”。 也就是趁著地方財政的負擔還不太嚴重，這個時候啟動改革，即使財政收入有些波動也能容錯，過渡能更加平穩。
如果是到了地方政府債臺高築的時候再改革，那稍有不慎就會出現債務違約，政府日常工作和基建維護也必然受影響，直接影響政府的公信力。而信任一旦丟掉，再重新建立要花多得多的代價。
當然，也不是說房地產稅收的越多就越好。比如，首先通過收緊供地量，製造供不應求的狀態，等老百姓在高位買房之後，規定房價銷售價格不能低於一個檔位，然後再啟動房地產稅，按被炒高的價格計算房地產稅。不過即使政府有能力收上來，這種“關門打狗”“涸澤而漁”的方式也會帶來巨大的副作用，把人都逼走可就“樂極生悲”了。
正面的例子也有，比如深圳市就率先啟動改革，減輕高房價給居民生活帶來的負擔。8月3日，深圳市政府辦公廳發佈《深圳市人民政府關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見》（深府規〔2018〕13號），從現在到2035年，深圳將新增建設籌集各類住房共170萬套，其中
商品住房比例僅佔40%，人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套。
深圳能率先改革的原因，一是因為深圳財政收入不主要依賴賣地收入。2017年深圳財政收入8624億，賣地收入才809億，賣地收入佔比9.38%，遠低於全國平均數35%（含房地產相關稅是45%）。
二是歷史存量包袱小，一定程度上可以說是“船小好調頭”。據有關部門統計，目前深圳全市共有各類住房1065萬套（間），其中商品房約100多萬套，政策性保障性住房約30多萬套，單位及個人自建住房約50萬套，原村民集體經濟組織自建、合建房約650多萬套（小產權房），工業區配套宿舍及其他160多萬套。其中市場商品住房、政策性住房和保障性住房佔比僅為20%左右。即使開徵房地產稅，估計那100多萬套商品房中也有不少享受優惠扣除，實際徵收波及面不會太大。
甚至連最困難的小產權房問題，深圳也有可能率先解決，成為其他城市的示範。我在之前的文章
《房價漲漲漲！“賊喊捉賊”式打擊炒房客有用嗎？》
中曾經說過，隨著地方政府財政結構的調整，小產權房有可能迎來轉正希望。就在本文寫作之時，看到《南方週末》有關深圳市試點小產權房轉正的報道，雖然此次試點只涉及廠房、倉庫與商鋪、寫字樓等公共配套類及產業類房產，但這是開了一個好頭，也為將來住宅類小產權房轉正積累了經驗。
但全國大部分城市都沒有深圳這麼好運，一旦房地產稅開徵，即使房價能夠硬抗一段時間，房租也會首先承壓下跌。並不像一些情緒化網民想象的，“房地產稅全部會被轉嫁給租房者”。實際上稅收是由房東和房客共同承擔的，分擔的比例取決於誰更強勢。
即使不考慮中央增加租賃住房供應的改革方向，單是房地產稅的出臺，就足以增加租房市場的供給量。 一些只為炒房，買完房囤起來的炒家，他們原來只需要付銀行貸款本息，現在還要加上房地產稅，而且無日無之，多持有一天就要多交一天，總額積少成多也不可小視。所以他們就可能在利息和房地產稅的雙重壓力下，將“空置房”投入租賃市場，以租金補貼貸款本息與稅收。
本來在流動緊張的情況下，囤房客還可以出售部分房產緩解資金鍊緊張的局面，但如果房地產稅徵收額度較高，使公眾形成看空氛圍，大量潛在買家持幣觀望，則囤房炒家要麼用超低價割肉賣房，要麼只能把房屋出租。
而且當大量空置房湧入租房市場，房東房客的強弱關係就有可能逆轉，賣方市場變成買方市場，價格當然無法維持在高位。
不過我們也不能期待房地產稅能大幅打壓房價、房租，房地產稅只能起到微調的作用，土地/住房的供應量才是關鍵因素。
而且由於中國金融體系的最終抵押品其實還是房地產，如果房價大幅下挫，金融體系將出現大量資不抵債或者壞賬，這是堅決防範系統性金融風險的政府決不能接受的。
不過這並不是容忍改革止步不前的藉口。現在土地財政的副作用越來越明顯，不僅透支了居民的消費能力，讓佔社會絕大多數的普通老百姓感到苦不堪言，也搶佔了大量的社會資源，而這些資源本來是可能用於提升社會生產率的。這是土地財政看得見的和看不見的危害。
所以改革是肯定的，需要斟酌的是方式和節奏。按照以往改革的成功經驗，可以考慮用“擱置存量、發展增量”的方式。即鎖定價格不出現大漲大跌，同時想方設法提高居民收入水平，用更高的收入水平來稀釋高房價的痛苦感，待時機成熟再放開土地供應，最終走出這場社會危機。
總結一下，房地產稅通過充分的輿論鋪墊，現在已經箭在弦上，在可預期的未來會較快出臺。房地產稅能替代積弊已久土地出讓金，改革地方政府的土地財政模式，同時能大家囤房炒家，讓他們把房子吐出來，增加的供應能降低房價、房租，同時能改善社會貧富差距。
不過我們不能奢求一勞永逸的改革，如果步子邁得太大，房價大幅下跌會導致大量銀行壞賬，誘發系統性的金融風險，造成玉石俱焚的最糟結果。我認為更現實的方法是“擱置存量、發展增量”，提高居民收入水平，用更高的收入水平來稀釋高房價的痛苦感，讓老百姓買得起房。待時機成熟再放開土地供應，最終走出這場社會危機。
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