合肥限購已經過去16個月，從近期房地產市場表現來看，似乎有所降溫。本篇我主要分析一下，2018年開年來合肥房價究竟表現如何，我們後期該如何買房。
從安居客數據來看，合肥房價從2017年1月份的最高點，跌到2018年1月份的最低點，連續跌了一年之久。但從今年2月份開始，已經連續兩個月出現反彈，其中2月份漲幅0.48%，3月份目前已經上漲0.3%。
全國50個重點城市房價表現
與今年1月份相比，2月份房價下跌城市由15個縮減到9個，減少6個。與此同時，我們還可以看到，下跌城市在數量減少的基礎上，跌幅也繼續收窄，上漲城市在數量上漲的同時，漲幅也全面擴大。這些表明，全國房價整體開始回暖。
2月份全國房價的反彈，以長三角城市表現最為突出，環渤海灣稍顯弱勢一些，但全國整體上表現比較均衡。
長三角城市。上海從12月份房價就開始回暖，3月份還在繼續，三個月來累計已經上浮4%。南京房價從去年8月份一直跌到今年2月份，連續半年下跌，3月份開始反彈，為何？因為從這個月開始，南京對本科及以上人才不限購，託底行為非常明顯。
杭州房價走勢基本跟南京差不多，也是經過半年下跌之後，3月份迎來回暖。我一直都在說，上海是長三角的龍頭，也是房價風向標，當上海回暖3個月到6個月之後，這種熱度會傳到南京和合肥。
寧波去年表現非常搶眼，房價本來一直在上漲勢頭上，這幾天又發佈大專畢業生即可落戶的政策，此舉可以認為是託頂。長三角的其他三四線城市，受金三銀四影響，環比也出現一定的漲幅。
華南珠三角。深圳還在上漲，漲幅有擴大的趨勢，從去年一年的表現來看，深圳同比上漲了12%。作為本次大週期最早上漲的城市，經過一年的調整，深圳基本上進入新常態，房價小週期金三銀四和金九銀十表現十分明顯。
廣州經過短期調整之後，也進入了上行通道，已持續2個月有餘，小週期表現也非常明顯。廈門2月份雖有一定的反彈，但3月份繼續下挫。福州的人才政策，使得房價保持一定程度的穩定。
珠三角的其他二三線城市，除了珠海和中山依舊保持上漲外，其他城市房價均顯示出一定的疲態。這些城市在過去兩年來，漲幅實在太大。
環渤海灣城市。北京已經跌了大半年，2月份跌幅也是50個重點城市裡面最大的，看來只要力度夠，一線城市房價不是控制不了。天津較去年同期，房價已回調11%，目前看來已基本見底，下一步該小週期起作用了。
石家莊和廊坊走勢跟天津基本相同，見底明顯，逐步回暖。青島和濟南限購力度較小，房價仍在肆虐。其他三四線城市也表現出小週期趨勢。
中西部城市。儘管武漢前幾個月漲幅趨緩，但從3月開始，小週期開始起作用，房價進一步上揚。鄭州經過大半年的回調，終於在3月份開始反彈。不管怎樣，武漢和鄭州這兩個中部龍頭的房價，已經表現比較弱勢，其他城市會慢慢跟上。
西部地區目前依舊是全國房價環比漲幅最高的區域。成都和西安同比去年漲幅已經超過40%，而且似乎還沒有停下的腳步，限購政策依舊沒有收緊的跡象。貴陽也有比較亮眼的表現，即使是東北三個省會城市，房價也在小幅上漲。
從全國範圍來看，房價確實是在回暖。2016年底和2017年上半年全國集中限購以來，已過去一年時間，大週期對小週期的干預已基本結束，絕大部分城市從房價過快上漲的大週期，轉為平穩期。下一步小週期將起主要作用。
合肥二手房成交數據分析
這是自2017年1月份以來，國家統計局統計的合肥過去13個月新房和二手房價格環比變化情況。從近幾個月合肥房價變化趨勢來看，不論是新房還是二手房，上下浮動基本不超過0.2%，比較穩定。
合肥鏈家自去年10-11月份經歷2個月的成交低谷後後，在12月份迎來井噴。而在2018年1月份，成交量達到342套，環比增幅
10%，成為鏈家進入合肥以來成交量最大的一個月。
這是鏈家網過去幾個月的新增房源和帶看量的變化趨勢圖，我們可以看到從去年12月份開始，這兩個數據都是下降的。但帶看量與新增房源的比值，從去年11月份以來卻在不斷上升。這說明，儘管合肥二手房市場熱度有所降溫，但房價已基本見底。
以下分析是基於鏈家自2017年1月份至2018年1月份的所有成交，共計3411個數據。由於鏈家的業務範圍限制，二手房成交僅覆蓋市區或臨近市區的郊縣。因此，房價平均數據應該比全市實際平均值略高。12月份數據請參考我公號“小易論樓市”文章（《2017年12月-2018年1月合肥房價分析及購房建議》）。
1、合肥1月份二手房整體成交情況
合肥1月份二手房成交均價在1.651w，除了去年11月份以來，合肥已經連續7個月維持在這個價格水平。從房價走勢來看，合肥房價有探底回升趨勢。
從去年1月份以來，合肥二手房平均成交週期一直在回升，目前差不多快接近去年的2倍，表明市場觀望情緒依然比較濃重。
去年以來，合肥二手房議價空間一直維持在3%-3.5%左右，非常穩定。
儘管各區域成交週期較上個月都有一定的延長，但值得注意的是，政務區和濱湖區這兩個龍頭區域成交週期卻是所有大區裡面最短的，而相反瑤海區成交週期最長。
同時我們還應注意到，政務區和濱湖區成交均價排在前兩位，且有小幅上漲，瑤海區成交均價最低，比上個月有小幅下滑。劣質板塊和優質板塊分化出現擴大，預示著常規週期的到來，市場開始轉入正軌。
2、學區房和非學區房價格
此處所指的學區是：45中本校區，42中本校區，48中本校區，50中東校（西園新村），50中西校（安居苑），50中新校（天鵝湖），46中本部，38中本部。具體學區劃分和分析請參考文章（公號“小易論樓市”《合肥的真假學區房——最新優質學區劃分及分析》）。
1月份學區房的成交均價為2.058w，較去年12月份有了大幅提高，可以預計後面兩個月的學區房銷售旺季，會量價齊升。
學區房成交佔比較前幾個月相比，也在高位運行，學區房成交開始轉熱。
非學區房成交均價為1.559w，走勢也跟大盤差不多，基本見底。
3室戶型成交佔比較上個月有所提高，2室戶型持平，1室戶型成交減少。
下一步合肥房價分析及買房建議
2015年到2017年，基本是全國房地產大週期的一個完整上漲階段（“
小易論樓市”《全國房價上漲輪動，合肥超過了哪些城市？》），從2018年開始，絕大部分城市將進入緩漲期，緩漲才是一個城市房地產的應有常態。在緩漲期，小週期發揮作用，金三銀四和金九銀十會表現得較為明顯。我們可以看到，無論是長三角的上海，還是珠三角的深圳和廣州，都開啟了小週期的金三銀四，這表明一線城市房地產開始進入常態，房價企穩回升。深圳和上海房價在這個大週期領頭上漲，隨後傳導到“四小龍”，那麼下一步合肥房價回暖幾無懸念（“小易論樓市”《2018年合肥房價走勢分析和預測》）。
但是目前市場上仍存在一些不確定性，政策因素依然起決定性作用，這將直接決定合肥房價究竟以何種形式回暖，回升幅度有多大（“小易論樓市”《如何判斷未來合肥房價的走勢》）。我認為目前政策不確定性主要表現在三個方面：
1、限購政策。目前合肥限購政策，幾乎是所有二線城市裡面最嚴格的，在周邊南京、鄭州、武漢、濟南等熱點城市紛紛以人才引進名義，變相放開戶籍政策後，合肥依然沒有采取任何措施（“
小易論樓市”《合肥為什麼沒有定向“放鬆限購”，背後的邏輯是什麼？》）。即使如此，經過一年調整，合肥依舊強勢回暖，證明合肥房價仍有堅實基礎。合肥今年是否會跟進放開落戶門檻（“小易論樓市”《南京打響“曲線救市”第一槍，合肥你跟麼？》），這將很大程度上決定合肥房價的未來走勢。
2、金融政策。在當前實體經濟還比較困難的情況下，央行不敢擅自加息，並且需要保持一定的流動性。儘管目前房貸利率還在上漲，但必須看到數值仍處於歷史低位，房貸利率上浮僅僅是商業銀行單方行為，銀行並非缺錢，只是缺利潤。
雖然M2增速仍在低位，但我們要看到未來三年，全國仍有1500萬套棚改計劃，這些棚改的貨幣化資金，其實也是增發的M2，難免不會變相流入熱點城市。所以在資金層面，我認為並不是很緊張，房地產仍處在一個相對寬鬆的貨幣環境。
3、土地供應。自從去年1-2月份大量推地之後，合肥住宅土地出讓就呈減少趨勢，今年以來市區也未出現大規模供地，也就是講，合肥近一年來一直在壓縮市區住宅土地出讓規模。
當市場上性價比較高的限價房消化完畢，如果後期庫存還沒有補充上來，購房者會將目光轉向目前性價比相對不高的低價新房或者二手房，這樣又會抬高二手房的市場價格，壘實房價基礎。
可以肯定的是，儘管早前合肥房價經歷了大漲，但隨著周邊熱點城市紛紛補漲之後，合肥房價又重新回到低位（“小易論樓市”《合肥房價真的高嗎？》）。在很多投資者眼中，合肥依舊具有投資價值，這點從合肥的限購力度就可以看出。
基於以上判斷，我建議合肥購房者：
1、投資短期依舊沒有太大的收益。請注意，“房住不炒”仍然是當前國策，不論合肥房價以何種形式回暖，絕對不會是暴漲，不要指望有投機機會。我認為合肥今年房價合理漲幅大概在5%-10%之間（“
小易論樓市”《過去兩年小易對合肥房地產的分析和預測》），這種收益應該低於絕大部分投資渠道。2、剛需應及早上車。合肥房價目前沒有持續下跌的基本面，未來會在平穩的基礎上緩慢抬升，這是規律使然（“小易論樓市”《2018年合肥房價有可能會跌嗎？》）。即使合肥房價不發生暴漲，溫和上漲也足以使剛需寢食難安，剛需應看到大勢，及早上車。
3、多去看看限價新盤。目前市場上剩餘的限價盤已經不多了（“小易論樓市”《2018年合肥購房攻略——最全新房性價比一覽表》），根據我小密圈成員透漏，絕大部分性價比高的限價盤，都需要一定的門檻費。不過在我看來，部分限價盤，即使算上門檻費，也還是值得購買的。
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