近日，西安樓市又出現了一件讓人大開眼界的事。西安房價大漲之際，一家開發商舉報自己違法銷售，並把業主告上了法庭要求退房，並且最終還贏得了這場官司。
這一波操作，不僅讓西安的購房者始料未及，讓不少違規買房的購房者也開始後背發涼。
事情是這樣子的！
西安龍湖雙瓏原著以自己違法無證銷售為由，在商品房售出兩年後，將12名業主相繼告上法庭,要收回所售房產!而此時的房價已經從出售時的7070元/㎡漲到現在的24000元/㎡。
也就是說,之前開發商與購房者的承諾,在房價翻了三倍多以後，不認了!
備註：現龍湖雙瓏原著即為原紫衫莊園，是由龍湖收購的西安聞天科技的樓盤。
而判決的結果，更是讓人大跌眼鏡。其中一名業主曝出自己在今年6月8日已一審宣判，法院判決合同無效。
給出的理由是，涉案合同應為商品房買賣合同，因原告聞天公司在本案起訴前仍未取得商品房預售許可證，故原、被告雙方簽訂的該合同應為無效合同。
對購房者來說，就是住了兩年的房子要還給開發商，或許可以拿回自己當時的購房款，而升值的部分與自己無關。
類似的事件，在成都也有。
去年，城南某盤在取得住宅預售許可證後，將房源以遠高於預售價的價格賣給沒有購房資格的客戶，要求一次性付款。而受“限購”政策影響，這些房源只有在成都解除“限購”之後才能網籤和備案。
這裡需要強調一下，網籤和備案的重要性。
網籤：是房管局為了規範開發商銷售行為，防止其捂盤及一房多賣而建立的一個網絡化管理系統。在沒有取得預售或購房者自身沒有購房資格的情況都不能進行網籤。
備案：是指購房者和開發商簽訂合同之後，在房屋管理部門登記備案，只有備案後房屋買賣才算正式生效，才具有法律效力。
就是說，沒有網籤和備案的房子是不具備法律效力的。即使開發商和你簽訂了其他的合同，也很有可能會被認為無效。在“限購”解除之前的這段時間，你面臨的風險將非常大。
第一：如果開發商破產，因為你的房屋產權還在開發商手裡，所以開發商的債權人可以對該房產形成債權，而你花高價全款購得的房屋會被打水漂。
第二：開發商一房多賣之後玩失蹤，你的房子也有可能打水漂。
第三：房價暴漲之後，開發商後悔了，也上演一出自己告自己的戲碼。有可能你可以拿回自己的購房款，但升值部分已與你無關，而你還要承擔房價上漲之後，買不起其他樓盤的風險。
況且成都何時會取消限購，本身就具有很大的不確定性。如果你選擇購買這種房子，無疑於買了一個不定時炸彈回家。
除了上面的操作模式，“以租代售”也是開發商慣用的伎倆。
年初的時候，某樓盤在沒有拿到預售證，沒有參與公證搖號的前提下，秘密通知部分購房者到售樓部簽訂長期租賃合同。
租賃合同要求購房者按照開發商自己的定價，一次性支付全部的費用，到政策鬆動之後再備案，再將房子轉讓給購房者。
或者先支付20年租金100萬，押金50萬，剩下的錢等產權證下來之後，再一次性付清。
（截圖來自網絡）
這種操作方式和前面一種一樣要面臨極大的風險。
此外，根據“合同法”規定，租賃期限最高20年，超過20年的期限不受法律保護。如果遇到拆遷，因為租戶不是產權人，拆遷補償款一般是不會支付給租戶的。
去年，在北京通州的商辦項目珠江四季悅城就因為“以租代售”的違規操作被北京市住建委作為“黑典型”進行處罰。開發商開發資質被降級，項目被要求整改並暫停網籤和拿地資格。
雖然目前還沒有明確的法律規定“以租代售”違法，但是由於通州的限購政策中明確禁止商辦項目賣給個人，而民法通則第六條明確規定：“民事活動必須遵守法律，法律沒有規定的，應當遵守國家政策”。
所以開發商“以租代售”的行為違反了限購政策也就違法了。
同樣，成都該樓盤在沒有取得住宅預售的情況下，以“出租”的方式賣給購房者也屬於違規也就等於是違法了。
一切不按常理出牌的操作都是因為利益。
從2016年成都房價開始上漲以來，成都相繼出臺了限購、限價的樓市調控政策。“限價”使得開發商想賣高價而不得，而“限購”也使得部分購房者失去了購房資格。
看著一天天上漲的房價，購房者慌了，開發商也不甘心低價出售，所以各種違規操作接踵而至。但這種違規操作對開發商來說是利益最大化，對購房者來說則是風險最大化。
只要是違規售房，開發商一般都會要求購房者一次性付款，價格通常比預售證價格更高。而通過公證搖號買房，購房者可以享受正常的三成首付，甚至公積金貸款。
另外，如果你是奔著為孩子找一個好的學校而購買這種無法備案的房子，那你的願望基本也會落空。
綜合各種因素來看，芒果還是建議大家堅決不要碰這類房子，風險太大。西安龍湖雙瓏原著把業主告上法庭的事件，就是最好的例子。
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