中房網訊 過去兩年，資金寬鬆，房地產企業銷售金額和拿地金額一路高漲。
根據國家統計局數據顯示，2016年全國商品房銷售額為117627億元，2017年全國商品房銷售額為133701億元，刷新歷史記錄。財政部公佈的數據顯示，2016年國有土地使用權出讓收入為37457億元，而2017年國有土地使用權出讓收入高達52059億元，同樣刷新歷史記錄。
無論是銷售市場，還是土地市場，一味地上漲並非常態。
今年以來，土地供需分歧變大，主要體現在成交規模提升，同時流拍率也在不斷加大。
從最近幾年的情況來看，2014年因為房地產市場銷售整體低迷，土地流拍量成為近年最高的年份。但從今年同期數據來看，前7月土地總流拍宗數甚至比2014年同期還要高。
根據中信建投監測的數據顯示，2018年前7月，國內300城土地總流拍宗數達258宗，比2014年同期高出59%。
各線城市土地流拍率明顯提升
中信建投報告顯示，以土地宗數為口徑，今年前7月土地流拍率約6%，二季度以來，流拍率均值為7%。流拍率高於近輪週期中最低迷的2014年，當時平均流拍率也僅為4%。尤其是一線城市，流拍率更是在二季度創下17%的最高值。從整體流拍規模來看，今年將達到歷史峰值。14年是近年來流拍量最高的一年，總流拍宗數為345宗，較15-17年分別高出23%、219%和13%，但今年前7月300城總流拍宗數達258宗，與14年同期相比高出59%。
以城市能級劃分，各線城市流拍率在今年明顯提升。一二線城市流拍率峰值在今年6月，分別達19%和7%，屬於13年以來的峰值水平。季度數據顯示，一線城市的流拍率自17年以來不斷上行，今年二季度創下13年以來最高水平，二線城市與14年基本持平，三四線城市流拍率也顯著高於14年。
從溢價率角度，300城以及各線城市能級的數據均顯示，土地溢價率均從17年下半年開始持續下滑，從平均樓面價角度，今年3月開始也出現了下滑。最明顯的是一線城市，3-5月平均跌幅達44%，二線城市自2月起持續下降，平均降幅12%，僅有三線城市維持增長，但增速也在下行通道。
流拍原因：利潤率預期& 融資環境壓力
從以往來看，土地市場流拍的背後是銷售市場的持續低迷，從而影響房企拿地策略以及政府的市場預判。然而，今年與2014年流拍潮相比，有以下兩點不同：
1、土地供應力度。2014年宅地新增供應建面同比持續下滑，一季度即呈現負增長，四季度甚至出現單月同比-60%的大幅下滑，但2018年3月以來，新推出的宅地同比持續增長，單月增速基本都在20%以上，個別月份甚至達80%以上增長。
2、銷售市場熱度。2014年四個季度全國銷售面積同比跌幅均超過6%，其中三季度同比跌幅14%，可見市場低迷程度。然而近4個季度，僅2017年三季度微跌2%，今年以來單季度同比均為正增長，尤其對於龍頭而言，2018年前7個月銷售額依然維持30%-40%增速，目前銷售形勢依然穩健。
綜上可知，此次流拍的動因與上一輪不同，2014年是因為銷售市場低迷導致開發商拿地能力與意願均十分疲弱，然而這一輪，銷售市場穩定，流拍現象的蔓延主要是房企基於
利潤率以及去槓桿下的理性選擇。從利潤角度來看，影響因素之一是限價政策。一線城市自去年下半年以來基本進入全面限價，北上深的新房價格同比不增長已經持續了一年，二線城市以及熱點三線城市也開始進入限價時代。8月2日，政治局工作會議上“堅決遏制房價上漲”的提出預示著目前的限價政策將長期執行，“時間換空間”戰略拿下高價地的邏輯不再順暢，房企拿地也更為理性。
影響因素之二，是項目的實際地價。儘管目前土地市場溢價率大幅下降，但實際樓面價下滑幅度有限，這主要因為土地起拍價有所提高，與此同時，項目的隱性成本更高。
此外，在融資環境收緊、嚴控資金走向的大環境下，房企各類融資渠道持續受到嚴格管控，股權融資凍結、公司債受到嚴格監管、銀行貸款更加關注“合規”，資管新規對部分非標渠道的關閉等，且和此前週期不同，在今年“寬貨幣、緊信用”的格局下，帶來房企融資的劇烈分化。
前6月開發資金來源同比增長4.6%，其中國內貸款佔比持續下降，以銷售回款為主的其他資金項佔比逐月遞增，二者同比增速分別為-7.9%和6.1%。在貸款大幅收緊的環境下，房企廣開渠道，自籌資金同比增長9.7%，但在非標等其他渠道嚴控的環境下，自籌資金空間也十分有限。這也是各大房企，尤其是諸多民企在今年年報中均明確提出要降槓桿的重要原因。“降槓桿”最先影響的就是拿地策略，因此，整體融資環境也是目前房企對於拿地更加精挑細選的原因。
資料來源：中信建投證券，中房網綜合整理
閱讀更多 中房網 的文章
