中國建設報
翻開8月新篇章，2018年的房地產市場已然在悄無聲息的硝煙中打響一場場戰役，各線房企競相角逐。房地產行業正進入快速洗牌期，規模成為第二梯隊房企求生存、謀發展以及衝擊千億元、力爭上游的關鍵靶心。
為拓展規模，融資和盈利能力成為房企生存和發展的關鍵，也成為橫亙在第一二梯隊房企中間的"分水嶺"。
經梳理發現，2018年上半年，房地產行業集中度進一步提升，"馬太效應"加劇，"強者恆強"的局面日益穩固。雖然房企總體銷售規模保持了較高增長，總額再創歷史高位，但業績增速較去年同期及全年有所放緩。其中，從地產央企的整體表現來看，一方面企業間的業績分化格局逐漸顯現，另一方面重組整合步伐提速。未來在行業集中度不斷提升的背景下，市場份額、資源將更加向大型品牌房企靠攏，高門檻下的拿地優勢、渠道收緊背景下的多元化融資優勢和高品牌溢價優勢在龍頭企業群中凸顯。
大浪淘沙下，第二梯隊房企該如何在優勝劣汰的激烈角逐中站穩腳跟、穩而求進？
規模之戰愈演愈烈
投資拿地，拓展規模，從第二梯隊房企的戰略性動作可見雄心。
上海易居房地產研究院的報告顯示，2018年7月，受季節性因素影響，TOP100（百強）房企單月業績較6月環比下降31.5%，但仍與上半年均值基本持平。與2017年同期相比，各梯隊房企在規模增長的同時，分化格局持續，TOP20（20強）門檻增幅近6成。
中原地產研究中心的統計數據顯示，截至7月23日，僅從招拍掛市場的權益拿地金額看，50家房企合計拿地金額高達10940億元。其中，19家房企拿地超過200億元。碧桂園、萬科、保利地產、龍湖地產和華潤置地等一線房企權益拿地總價居於前列。
中原地產首席分析師張大偉表示，5月以來，熱點城市成交量有所恢復，環比出現明顯上行趨勢。其中，一二線城市房價基本平穩，三四線城市價格上漲明顯。在這種大趨勢下，大量中型標杆房企積極搶地，特別是那些500億元銷售規模衝刺1000億元銷售目標、1000億元銷售規模衝刺2000億元銷售目標的第二梯隊房企，成為搶地的主流企業。
其中，河北榮盛房地產發展股份有限公司（以下簡稱"榮盛發展"）的拿地力度引人關注。其公告顯示，2017年，榮盛發展通過招拍掛及股權併購方式，將100多宗地塊收入囊中，平均每個月拿地近10塊，僅招拍掛拿地全年耗資超200億元。除2月沒有新增土地外，其餘11個月均有拿地記錄。中國指數研究院的數據顯示，截至2018年7月，榮盛發展今年已斥資108億元，拿地逾479萬平方米。
值得關注的是，今年以來，房企融資壓力和還債壓力倍增，部分房企對總地價過高的地塊較為謹慎，多數房企選擇積極進入三四線城市，但對總投資體量控制較為嚴格，多選擇符合"短平快"產品線的地塊，推動了三四線城市土地出讓金額水漲船高。
蘇寧金融研究院特約研究員江瀚表示，一些第二梯隊房企大動作搶地以擴大規模，另一方面其融資和還債壓力倍增，成為當下所有房企共同面臨的問題。"房企糾結要不要囤地，囤地後如何平衡資金。如果地價一直快速上漲，不囤地會'死'，但囤多了一旦資金鍊供應不暢也會'死'。"面對這一困局，江瀚認為，房企可適量拿地拓展規模，但拿地方式可以改變。最近無論是北上廣深一線城市還是二三線城市，土地價格都出現下行，應結合這一趨勢求穩。如果土地價格過高，國家會及時出手限制，因此這時與其快速囤地，不如設法在經營中尋求平衡點。
第二梯隊房企如何在這一過程中保持平衡，江瀚表示："第一個關鍵點是求'穩'，求快的路不好走，一定要先穩定市場。第二個關鍵點是求'恆'，確保資金鍊不出現問題。第三個關鍵點是求'精'，競爭水深火熱，要打好品牌，做到少而精，才能顯現出差異化的競爭優勢"。
有研究報告指出，從土地市場供求結構看，一線城市在高壓調控下明顯降溫，二線城市由於加大供應實現量升價穩，三四線城市在需求外溢和棚改帶動下量升價漲。從企業拿地來看，品牌房企仍在積極補倉，並向三四線城市下沉。預計2018年下半年，在金融環境收緊及棚改政策調整作用下，土地市場將繼續降溫，部分三四線城市市場風險或將顯現，房企拿地宜更加科學與審慎，保障現金流安全。
多元化發展謀新出路
榮盛發展旗下主要有房地產業、建築業、產業園區、創業投資四大業務板塊。在加大拿地力度的同時，2015年以來，榮盛發展提出了新的戰略佈局，即"3+X"戰略——"大地產、大健康、大金融"以及新興產業全面發展。
榮盛發展官網顯示，2016~2020年的發展目標為：完成轉型所需的整體產業佈局，推進公司從房地產開發商向生活方式運營商轉變，形成以大地產為主幹、大健康和大金融為兩翼、互聯網等新興產業為輔助的多產業綜合集團公司。
近期，榮盛控股宣佈收購中信國安盟固利動力科技有限公司（簡稱"盟固利動力"），擬採用受讓和增資的方式，收購盟固利動力51.16%的控股權；交易對價合計47.22億元。交易完成後，榮盛控股將成為盟固利動力的控股股東。
此次收購的目標公司——盟固利動力從事的是新能源汽車用鋰離子動力電池、儲能用鋰離子電池、鋰離子電池關鍵材料的研發和產業化，並正在籌備收購A股上市平臺大通燃氣。這一系列投資動作，均顯示出榮盛發展董事長耿建明對於多元業務的發展訴求。
中型房企拓展新能源業務的案例不在少數。7月29日，北京萬通地產股份有限公司（以下簡稱"萬通地產"）宣佈，擬以現金方式收購星恆電源股份有限公司（以下簡稱"星恆電源"）合計78.284%的股權，交易總價款約為31.7億元。此次交易完成後，星恆電源將納入萬通地產合併財務報表範圍，萬通地產將增加新能源電池業務。未來，萬通地產將充分發揮星恆電源在新能源電池領域的優勢，加快推動公司在新能源電池領域的業務開拓，為公司長久發展提供新的盈利增長點。
萬通地產稱，此次收購是順應新時代交通工具環保型發展趨勢、抓住動力電池產業需求提升的發展機遇，佈局新能源電池行業，進一步增強集團核心競爭力；是對公司發展戰略的踐行，是對集團"加大改革創新力度，強化金融資本運作，創新業務收入結構"等發展戰略的實踐。
近年來，許多上市房企紛紛涉足新能源產業、高新技術產業、文化旅遊農牧、健康醫療、保險等領域，逐步剝離房地產主業，打造新的利潤增長點。"房產+"時代各房企爭奇鬥豔，跨界運營成大勢所趨。
多樣融資應警惕風險
7月27日，上海易居房地產研究院發佈《2018年2季度金融環境與房地產研究報告》。報告顯示，M2（廣義貨幣）-GDP（國內生產總值）-CPI（消費者物價指數）延續震盪下行趨勢，連續3個季度為負。M1（狹義貨幣）同比增幅連續7個季度下行。全國銀行間市場同業拆借月加權平均利率走勢穩中有降。個人住房貸款餘額同比增幅連續6個季度收窄。全國首套房貸平均利率連續7個季度上行。房企到位資金同比增速較去年同期下滑明顯。
2018年以來，面對不斷升級的樓市調控政策，加之棚改貨幣化等政策影響，地產板塊普跌顯著。在此背景下，多家上市房企推出股權激勵計劃，相繼回購或增持公司股票。整體來看，恆大、世茂房地產等房企回購動作頻繁。7月，恆大回購達14次，耗資32.15億港元；世茂房地產自7月5日起，除週末外連續回購，已從港交所回購約4882.5萬股公司股份。回購股票，一方面意在提振投資者信心、穩定股價、避免股價下跌帶來的爆倉風險；另一方面，股權增持與回購體現出了房企對長遠前景充滿信心，也有助於股權激勵計劃的實施，持續激勵經營者提升其表現及效率。
行業疾呼"融資難"，家家叫苦。
榮盛發展的財報顯示，其經營性現金和流資性現金流常年為負，上市11年中，超過9年為淨流出。因此，榮盛發展不斷通過融資"補血"拿地戰略。據披露，榮盛發展2013年融資額為136.22億元，2017年為470.58億元，五年間增加了2.45倍。而2018年，榮盛發展計劃將以項目開發貸款融資為主，以發行公司債券、中期票據、信託、資產證券化及其他新型融資方式為輔，計劃新增信貸融資600億元。
7月10日，耿建明增持榮盛發展101萬股股份，個人持有股份已佔公司總股本的12.76%。很快，耿建明又著手進行股權質押。7月16日，榮盛發展公告稱，榮盛控股向國聯證券質押8000萬股股份，佔總股本的1.84%。
榮盛控股此次質押榮盛發展的股份，主要是為了獲取收購盟固利動力資產的資金。事實上，耿建明近年來為了緩解資金壓力、獲得經營現金流，質押榮盛發展股份已成為其常規動作。隨著各大業務板塊拓展，耿建明的融資需求逐漸增大。
與此同時，隨著融資規模擴大，榮盛發展資產負債率居高不下。年報顯示，2017年，榮盛發展資產總額為1917.33億元，負債總額為1623.53億元，資產負債率達84.68%；2018年一季度，其資產負債率達84.78%，再創新高。
8月1日，陽光城集團股份有限公司公告稱，其合併持有100%權益的子公司武漢中大十里房地產開發有限公司，接受中國工商銀行股份有限公司武漢漢陽支行提供不超過10億元的融資，期限不超過3年。作為擔保條件，武漢中大十里15%股權作為質押，同時公司為上述交易提供連帶責任保證擔保。
第二梯隊房企一邊迅速擴大規模、忙著搶地，另一邊頻頻質押股份、高呼融資難。在高頻質押的背後，中小型房企顯示出經營現金流量不足、融資規模不斷擴大、資產負債率高企等問題。
江瀚表示，房企"二八分化"將日益嚴重，這是行業發展趨勢。"馬太效應"會讓房企在降低速度後，更加註重經營和質量問題。過去市場風口出現泥沙俱下、良莠不齊等問題將得到一定改善。
新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷近日曾在演講中用"大穩小亂"形容今年的市場："樓市將回歸零增長。大穩就是不突破上限，也不突破下限。這種情況下，個別區域市場會有波動，但樓市整體不會大起也不會大落。"
2016年以來，三四線城市房地產市場崛起，此前資金鍊被拖住的房企回籠了大量資金。而從全國房地產新建住房市場看，三四線城市成為近一年多來樓市成交的主力增長區。2018年，房地產銷售業績驕人，龍頭房企碧桂園上半年銷售額勇破4000億元，處在規模爆發期的中型房企也紛紛加速追逐。不過，藉助三四線城市銷售火爆推高規模的房企，接下來可能會面臨困難，因為這些城市貨幣化棚改市場正在緊縮，後續改善性需求發力空間或將有限。
有業內人士分析，2018年，房地產市場進入調整期，行業銷售額增速將有所降低，整個行業步入降溫階段，規模偏小、能力不足的房企將逐漸退出市場。標杆性房企競爭優勢凸顯，銷售規模仍將擴張，無疑給第二梯隊房企敲響了警鐘。
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