8月7日，浙江首單“以房養老”保險客戶陸先生夫婦從杭州市金融辦相關負責人手中領到了第一筆養老保險金，首次領取的是兩個月的錢。這意味著，國內首款以房養老保險產品——“幸福房來寶老年人住房反向抵押養老保險（A款）”在杭州正式落地。
“以房養老”保險到底是個什麼樣的產品？哪些人適合？這種養老模式靠譜嗎？
首單“以房養老”保險落地
所謂“以房養老”保險，是老年人住房反向抵押養老保險的通俗名稱，它是一種將住房抵押與終身養老年金保險相結合的新型商業養老保險業務，即擁有房屋完全產權的老年人，將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋佔有、使用、收益和經抵押權人同意的處分權，並按照約定條件領取養老保險金直至身故；老年人身故後，保險公司獲得抵押房產處分權，處分所得，優先用於償付養老保險相關費用。
簡單理解，就是老年人將房屋抵押給保險公司，不僅可以繼續居住，每個月還能從保險公司領取一筆保險金，身故後，保險公司再通過處分房屋來獲得保費等相關費用。這種模式，讓那些住著價值較高的房子但收入較低的老人每月都能獲得一筆不菲養老金，從而改善養老生活。
幸福房來寶老年人住房反向抵押養老保險（A款）是國內首個也是目前唯一一個獲得原保監會批覆的“以房養老”保險條款，杭州是其落地的第八個城市。
本次投保“幸福房來寶”的陸先生說，他希望的養老模式，是可以繼續住在自己的房子裡，按月領取養老金，補貼家用，改善生活品質，因此選了這款產品。
針對特定老人
幸福人壽浙江分公司相關負責人說，“幸福房來寶”A款目前主要優先孤寡失獨老人、低收入家庭、高齡老年群體投保。因為牽涉到房產，辦理時還需要國土、房管、保監、司法等相關部門參與，承保週期比較長。
查詢保險條款發現，該產品投保年齡為60週歲至85週年（含85週歲）。老年人與保險公司簽訂合同時，雙方將確定基本養老保險金額，以抵押房產的評估值為基礎，同時考慮房屋折舊、預期增值、預期的老年人平均生存年限等，金額一經確定，不能變更。
條款約定由保險公司和投保人共同選擇和委託具備國家一級資質的房地產評估機構進行房屋評估並出具評估報告，由此產生的評估費、律師費、公證費、抵押費等費用，由雙方均攤。此外，投保人還需承擔每年1000元的保單管理費。這些費用在投保人每月領取的基本養老金中扣除。
對於房價可能出現的波動，該產品一方面在評估抵押房產價值時，提前把房產預期增值收益因素考慮在內，價值增長全部歸屬於投保人或繼承人。另一方面，投保後老年人即可終身領取固定養老金，不受房價下跌影響。另外，投保人身故後，假如抵押房產處分所得不足以支付相關費用，繼承人也無需補足，由保險公司自行承擔。
也就是說，房子在抵押評估時會考慮一定的增值收益，並且會把這部分收益計算到養老金裡。未來處分房屋時，如果價值發生了變化，保險公司扣除相關費用後，多了要退給投保人，少了投保人也不用補。
劃不划算？
這種養老模式看上去“旱澇保收”，到底劃不划算呢？
“幸福房來寶”A款的產品費率表顯示，60週歲投保，男性需繳26年延期年金保費，女性需繳29年。投保年齡越大，保費越高，繳納年數越短，每月能領取的養老金也越高。到85週歲投保時，男性和女性分別需繳8年和10年。保費用於支付超過繳費年數的養老保險金，繳費年數則是估算的投保人未來生存年數。
當然，投保人並不需要以現金形式繳納保費，而是由保險公司將保費按年計入投保人相關費用賬戶並累積計息，等到退保或身故時再扣除。同樣累積計息的還有每月領取的基本養老金。
兩項均要按照5．5％的年利率進行復利累計，它們是最終處置房產時向保險公司支付的大頭。
舉個例子。如投保人的房產以100萬元有效保險價值計算（可以簡單理解為房產估值），60週歲投保男性，延期年金需繳至86週歲，年繳保費2544元，每月到手的基本養老保險金額為2514元（未扣除相關費用）。86週歲之後，他無需再繳保費，但仍能以每月2514元的標準領取養老金直至身故。
同樣條件的女性投保人，兩項費用相對較低，分別為年繳保費1622元和每月到手基本養老保險金額2082元。
如果60週歲開始投保的男性剛好在繳費年數的最後一年身故，其累計繳納的保費和領取的基本養老金分別為66144元和784368元，合計850512元，需要付給保險公司。
但這個結果沒有考慮複利（即“利生利”）因素，如果加上覆利，累計金額將超過100萬元。
接受度低，推廣難
據人民日報報道，自2015年“以房養老”保險試點以來，有多家保險公司得到了試點資格，但開展業務的僅幸福人壽一家。截至2018年4月底，幸福人壽累計僅承保了130單（93戶），其中北京、上海、廣州三地的保單數佔總數的80％。
另據浙江保監局相關人士透露，浙江2016年進入“以房養老”試點以後，就著手推進相關工作，幸福人壽當時就開展了徵集工作，但進展非常緩慢，直到現在才誕生第一單。
“以房養老”保險為什麼難以推廣？
幸福人壽相關人士表示，該產品針對的是特定人群，受眾面較小，而老年人住房等財產實際上是通過子女贍養承諾轉化為養老保障的，這種觀念一時還難以轉變。
中國養老金融50人論壇成員孫博、張棟分析，“以房養老”保險進展緩慢，其問題主要在於需求乏力、供給不足和制度交易環境不成熟。比如其養老金領取沒有考慮通脹因素，且除了傳統的長壽風險和利率風險外，還有房地產市場波動風險、房產處置風險、法律風險等，風險因素更為複雜。此外，這類保險業務涉及房地產管理、金融、財稅等多個領域，需要多部門協作推進相關配套政策的制定和落地。
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