2018年以來，各線城市推地節奏均有所加快，上半年全國土地購置面積累計增速達到7.2%，創下年內新高。但與此同時，土地流拍、撤牌量也隨之增加，尤其是近日上海、蘇州、杭州等重點城市土拍頻頻遇冷引起了大家的關注，優質地塊低價成交、樓板價同比大降或無人報名導致地塊流拍等情況頻頻出現。
01
7月流拍、撤牌107幅地塊
數量創下年內新高
就年內流拍情況來看，7月流拍、掛牌地塊達到107幅，達到年內高點，流標率更是陡然上升至4%，創下年內新高。但是從成交角度來看，7月份土地成交建築面積、成交總價依舊維持著10%的同比增幅，企業的拿地需求依舊有增無減。
在成交規模擴容的情況下，流標率指標出現背離性的增高，尤其是熱點城市地塊出現流標，一方面說明地方政府確確實實加強了土地供給力度，尤其是熱點城市供地不再只是小批量的“擇優出讓”，讓每一塊地都能以更“理想”的價格成交；另一方面也說明開發商的拿地態度變得更為審慎客觀，對於熱點城市、熱門區域的地塊也不再盲目參拍。
02
一二線城市流拍“常態化”
7月流標率達到15%
結合流拍地塊分佈能級來看，7月份一二線城市含宅地塊的流拍情況尤為嚴重，7月份流標率高達15%，土拍流標幾近“常態化”。一二線城市土地流拍率的高企，主要原因在於土拍限制條件多且盈利空間小於三四線城市，在運營週期上也難以達到三四線的“高週轉”速度，因此房企的拿地態度則會更加謹慎。
一如廣州從化區的2宗商住地塊，由於土地使用年限不足50年，項目規劃容積率過低、且周邊同質競爭樓盤較多等不利因素，流拍次數多達5、6次，出讓底價一降再降也未能打動開發商，7月份這2宗地塊繼續流拍。再如上海今年以來宅地多以租賃用地、安置房用地為主，難得出讓的純宅地都會成為開發商關注的對象，但7月份寶山純宅地卻在出讓前被撤牌，出讓終止。三如杭州餘杭區良渚板塊土地市場熱度一度較高，22號純宅地周邊已有較多品牌開發商進駐，地塊區位優勢顯著，但由於1.6萬/平方米的起拍樓板價較高，較周邊在售項目只有2000元的價差，最終還是無人參拍而終止出讓。
03
熱點城市流拍成因
開發條件嚴苛+企業投資意願變化
近期流拍的地塊中，不乏位於熱點城市核心地段的地塊，從自身條件來說這些地塊都條件相對優越，應該是房企爭相搶奪的對象，卻由於無人競拍而出讓失敗，主要原因在於地塊起拍價不低的同時，還在配建、自持、限售等方面都有較嚴格的限制。
蘇州7月流拍的2宗地塊分別位於相城區元和街道和新區獅山街道，這兩個板塊均為蘇州較熱門的宅地板塊，主要由於地塊出讓條件中要求配建幼兒園等公建配套，運營建設成本不低。6月底流拍的北京朝陽區010號情況也較類似，該地塊為商辦性質，在起始價已經達到2.7萬元/平方米的條件下，對土地有自持50%，自持期限20年的限制，加之目前一線城市對於商辦類地塊管控嚴格，商業運營難度較高，導致無人參與競拍。
此外還有一些地塊，出讓條件並未非常嚴苛，但受制於整體市場的調控，項目盈利的難度較大，最終也導致流拍。如廣州花都區地塊更是已經連續延期出讓5次，仍然流拍，值得一提的是地塊起始價已經達到15000元/平方米，而花都區7月份的商品房均價僅為11941元/平方米，出現典型的“麵粉比麵包貴”現象。
不少低溢價成交地塊也是如此，土拍開發條件嚴格，盈利預期不足使得地塊熱度顯著下滑。在一二線城市7月成交的地塊中，61%的地塊溢價率不足1%，溢價率超過50%的地塊只有16%。以上海市青浦區兩幅宅地為例，兩塊地均以3.3萬元/平方米樓板價底價成交，分別由招商和萬科競得，相比2年前中駿4.2萬元./平方米獲得的地塊低了約四分之一。這兩幅地塊容積率不高，分別只有2.5和1.8，但是由於“最低限高+住宅高差不得超過較高建築的1/3”條款的存在，導致項目無法做到“高低配”，並且地塊周邊的二手房均價僅為3萬元，在上海價格調控機制的限制之下，未來盈利空間也極為有限。
2018年房地產各項規模指標依舊趨好，開發投資、商品房成交面積、土地購置面積等持續同比增長。但在規模擴容的情況下，一二線城市卻頻頻出現土地流拍和宅地的低溢價成交，歸根結底還是因為企業投資意願發生了變化。不論是在當下形勢的分析、未來市場的判斷上，還是從壓力高企的資金面、現金流考慮，最大的買家都開始更加謹慎，流拍、低溢價率的出現是不足為奇的。
考慮到各線城市供地節奏和調控政策的差異，當下一二線城市的土地流拍或許不會全面擴散到三四線城市，但對於核心城市周邊的三四線城市而言，既然享受到了城市圈發展的利好，也應當理性預見“熱源”降溫後的市場波動。
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